房地产开发商究竟是如何获得暴利的？

    暴利玄机何在

　　房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：

　　一是开发前走门子，囤积土地。从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看，全国房地产企业超过4万家，##Detail_Page_AD##是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。

　　在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20％左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，95％是协议出让。一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1／2。以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例。其底价是4.3亿元，最终成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。

　　正因此，开发商对囤地情有独钟。由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地购置面积”的年均增速为32.4％，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速，全国待开发土地面积逐年增加。最近6年里，有6.6万公顷的土地闲置未动，比近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和还要大。

　　开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。目前，北京有房地产开发商近4000家，但真正有开发实力的不足500家，而大部分开发商靠土地运作照样生存。

　　上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，价格非常便宜。以上海为例，协议出让的地价少则5万元到6万元／亩，多也不过70万元／亩。而几年后，地价倍增，转手就是钱。

　　上海三盛宏业投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中，开发商一直依靠“资源理论”获利。

　　二是开发中暴炒概念，放大在建楼盘的附加值。开发商对制造、炒作概念，比提高产品质量更热衷。所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念---炒热概念---托出楼盘---拉动房价”。

　　譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。因为轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。

　　三是销售中操纵市场、拉抬房价。

　　2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房、哄抬房价的开发商。其中一处楼盘499套房成交了1707次，合同撤销1238次……越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中介联手炒作的结果。

　　开发商操纵房价常用的“三部曲”----

　　先让中介在开盘前一周就陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10％到20％的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

　　此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。

　　有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”，其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。