政策调控　西安房价涨幅回落

    本报记者　王荣忠　摄

 
 
　　据西安市统计局城调队抽样调查统计结果显示：2006年上半年，西安市房屋销售价格稳中有涨，呈现良好的发展态势，但仍然存在着一些矛盾和问题。

    今年仍是房地产行业的调控年。从4月28日的央行贷款加息，到5月17日的“国六条”，再到5月24日的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，受国家宏观调控政策及市场因素影响，与东部、南部如火如荼的房地产开发相比，西安市房地产价格涨幅相对较为平稳，商品住宅需求旺盛，房屋销售价格稳中有涨，土地交易、房屋销售、房屋租赁和物业管理价格指数分别为104.1、103.4、101.2和100.4，房屋销售价格涨幅比去年同期回落0.8个百分点。

　　■商品住宅需求依然旺盛

    受国家宏观调控政策的影响，西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓，1-5月，全市完成房地产开发投资70.57亿元，增长14.5％，增幅比去年同期减少17.2个百分点；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量稳步攀升，商品房销售面积115.51万平方米，实现销售额38.94亿元。

    旺盛的需求，带动商品房销售价格稳中有升。据调查，由于经济快速发展，居民收入不断提高，以及受城市居民改善住房条件需要增强、城镇化进程推进加快、土地价格居高不下，人工费用不断上涨，建材价格攀升，拆迁成本追加、居住品质大幅提高，景观、配套不断创新升级等诸多因素的共同作用，上半年西安市商品房销售价格稳中有升，累计上涨3.2％。

    从房屋类别观察看，上半年住宅类价格上涨3.7％，其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7％、4.6％和1.5％；非住宅类用房同比上升1.8％，其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3％和0.6％。

　　■二手房交易量减少　价格大涨

    与一级市场不同，西安二手房市场供需矛盾更加突出。据不完全统计，今年上半年西安市二手房交易量仅为26.1万平方米，交易量与上年同期相比有所下降，但交易价格依然上涨，其中：住宅同比上涨5.0％；非住宅同比上涨4.1％。

    有关专家分析，这是政策调控的结果。专家认为，对二手房开征营业税，是从1999年开始实行的政策，买房后1年内出售，需要交纳5.5％的营业税，2005年6月国家对契税标准重新敲定，同年10月出台政策规定二手房交易所得应征收20％的个人所得税，2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。新政的本意是想通过减少房地产投资的收益来抑制需求，从而达到缓解供需矛盾，但这项政策在抑制部分投资需求的同时，更多地阻碍了二手房的房源供给，从而进一步拉大了供需比例，抑制了二手房的交易，由于二手房市场的刚性需求，售房者将税费成本转移给购房者，从而拉动价格的上涨，反映出国家政策对市场的影响还是比较大的。

　　■西安房价涨幅低于全国平均水平

    根据城调队的观察，2006年上半年，西安市房屋销售价格指数累计为103.4，低于全国平均水平。五月份，西安市房屋销售价格指数涨幅比全国平均水平低2.1个百分点，在全国15个副省级城市中位居第十位，居前三位的分别是深圳、大连和广州。深圳同比上涨14.6％；大连同比上涨13.3％；广州同比上涨8.0％。居后三位的是杭州、长春和宁波，其中杭州同比上涨2.4％；长春同比上涨1.5％；宁波同比上涨1.3％。统计结果印证了业界“西安房地产市场无泡沫”的看法，也客观地表明了西安房地产市场处于平稳发展的较好状态。

　　■土地交易价格逐年稳步上行

    作为房地产市场主要的构成要素，土地交易价格也是逐年稳步上行。

    随着国家严格土地管理，充分发挥土地政策的调控作用，严格土地审批制度的实施，以及西安市新开发项目的不断增加，目前可供市场开发的土地已经相当有限。为了解决土地供需矛盾问题，西安市进一步规范土地交易行为，加大经营性土地招、拍、挂的力度，土地交易价格呈现上升态势。2006年上半年累计上涨4.1％，其中：居住用地上涨4.8％，工业仓储用地上涨3.2％，商业、旅游、娱乐用地上涨3.5％，其他用地上涨3.3％。而土地价格的上涨，也推动了房屋价格的上扬。