限外细则引纷纷议论 境外基金不会离场

　　“如果要知道境外基金会不会离场，只需要回答一个问题：‘中国经济迅速发展的基调是否会发生变化？’这个问题的答案足以说明一切。”第一太平戴维斯（上海）公司董事长刘德扬对记者强调

##Detail_Page_AD##　　上海永新花苑的开发商或许正在暗喜。这一位于徐家汇的高档住宅在今年4月果断决定将原定于7月的开盘计划提前，顺利避开了六部委下发的关于限制外资在内地购置房产的“171号文”。截至目前，新开盘的房源已售出大部分，永新花苑的主要客源正在是“171号文”中设限的境外购房者，包括港、澳、台人士。代理该楼盘销售的第一太平戴维斯（上海）公司董事长刘德扬日前表示，永新花苑提前开盘的决定正是由他一手推动的。

　　不过，并不是所有的高档楼盘都能像永新花苑一样提前脱身。但之前还处于紧张状态的高档楼盘在最近几天却能暗吁一口气，因为已有消息传出，上海对外资购房可能采取的限制措施是――对境外人士实行“一证一套房“政策。境外个人购房各地松紧不一

　　有媒体报道，香港地区居民有效证件包括回乡证、香港身份证以及香港护照；台湾地区客户的台胞证、台湾身份证明，如果同一个人同时持有上述几个证件，则可购置相应套数的房产。此外，该规定只限制新购房产，过往已购置的房产不计入其中。

　　这意味着，境外人士限购自用、自住房的规定已无意义。而最早出台相关细则的北京市，在“171号文”公布的第二天，北京市建委房屋市场交易管理处已下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》（下称《紧急通知》），并于当天开始执行。

　　《紧急通知》中明确，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂定为一套。据了解，更为具体的限制外资进入房地产市场的相关细则已经拟定并上报建设部等待批复。

　　在此之前，市场人士曾认为，上海细则只会比北京严格，或至少与北京相当。但目前来看，这一细则相对宽松。

　　不过，刘德扬认为，对限制境外个人购房的规定，在实际操作中仍面临较大问题。因为大多境外人士在内地的活动城市并不局限于一个，因此他们可能同时在几个城市购置房产，即便各地严格限制一人一套，他们也可能在北京、上海、广州、深圳等城市各置一套房产，这种操作在现实中很难被查实。

　　目前，全国各城市的房产交易系统均“自成一派“，并未形成一个平台，这意味着，境外个人在各城市购房情况并没有现成的机制可供查阅。机构不会离场。

　　就在不久前，香港大地产商之一恒隆地产（0101.HK）的大老板陈启宗日前在香港公开表示，其年届24岁的儿子已决定搬到上海长住，以此表明对上海以及内地经济发展的看好。

　　实际上，陈启宗的这一表态，已完全不是其儿子个人对内地房地产市场以及经济发展的认同，其隐含的意思是，恒隆集团的发展战略将由香港转向内地。不仅如此，陈启宗个人还大方表示，恒隆地产现在已将大部分的资金投入到内地。

　　恒隆此举并非个案。和记黄埔（0013.HK）、新鸿基地产（0016.HK）、太古地产等港资房产大鳄今年以来都在内地积极寻找机会，其在内地的地产业务在集团中所占份额也日渐增长。这一切似乎预示着“171号文”对其没有丝毫影响。

　　在这份文件中，对外资机构投资内地房地产的规定也是其中最主要的一部分，包括注册公司、50%自有资金等规定，均被认为是相当严厉的政策。

　　但一些海外私募基金在国内的管理人对此并不以为然。某小型海外基金管理人表示，目前他们正在考虑注册其他行业的公司，既能获得外资优惠，同时又不受国家政策的影响。

　　他强调，目前国内对公司资金的用途并没有严格、即时的监管，因此其以其他行业公司的名义将资金投入房地产开发，不仅可以获得税收优惠，而且也不会受到宏观调控政策的影响。此外，由于地方政府对吸引外资仍有强烈愿望，因此这种操作方式也不会被地方政府刁难。

　　美国盛诺金地产基金董事长黄立冲也认为，“171号文”对那些循规蹈矩的境外基金而言，是一个相对严厉的规定，但是对那些不守规矩的小基金、私募基金，可能意义不大。例如50%的注册资本金，一般外资企业都会要求一次性到位，但是一些基金会与地方政府“商量”，获准分期到位，则该规定的效力也将大打折扣。

　　但也有投行经理表示，“171号文”已经使那些较集中地为地产企业做私募以及IPO的投行“很难受”。这其中包括大名鼎鼎的摩根士丹利。

　　尽管如此，并没有迹象表明，这些机构投资者正在离场。刘德扬认为，“171号文”可能会导致一些正在进行中的地产收购案暂停。不过，那些已近结束的案子仍会紧急收尾，不会放弃。而还处于考察阶段的案子，将会暂停。“但是，他们不会离场。”

　　据他的分析，“171号文”只是针对现象而出台的政策。如果将目前国内房地产市场的问题视为一场病，则这一政策只是“针对病症下药”，但从现实看，更为重要的是，“针对病因下药”。

　　“如果要知道境外基金会不会离场，只需要回答一个问题：‘中国经济迅速发展的基调是否会发生变化？’这个问题的答案足以说明一切。”刘德扬对记者强调。

　　而陈启宗的话也许给出了回答：“上海将来的发展，将超乎很多人想象的范围。在上海，我不但闻到钱的味道，也闻到了文化的气息。”