时评：“费改税”已成为房地产业的当务之急

  日前，国务院发展研究中心宏观部发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响，远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素。

##Detail_Page_AD##    工程造价之外的其他因素推动了住宅销售价格的上涨，其他因素是什么？无非包括土地、税收和各种费用。土地价格一直在上涨，但是由于现在许多实现土地拍卖所以比较透明，税率没有什么变化，最说不清楚的就是各种费用。可以说，房地产业里复杂的各种“费”已经成为一个巨大的资金黑洞。

    在房地产开发中，主要包含了三块内容，即租、税、费。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9％；而各类规费，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41％（人民日报2005年9月19日）。由于“费”关乎地方政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。

    由于政出多门的各种政府收费往往同各部门、各地区的利益，特别是同有关人的个人利益挂上了钩，其收费的积极性会越来越高。结果，各种政府收费日益扩展，非财政部门大规模地介入财政性分配，使得整个国民收入分配渠道陷于混乱状态，而且以权谋钱、以权换钱等腐败行为也就由此产生并蔓延开来。近年来，房地产业之所以成为腐败的高发地带，就和地方政府部门收入机制的不规范有直接关系。政府部门收入机制的不规范也加剧了政府机构膨胀和行政管理费用猛增的势头。

    政府职能转换滞后，是导致乱收费屡禁不止的制度性根源。在市场经济条件下，由于政企不分的状况没有得到有效解决，政府依然管一些不该管的和管不好的，本应由市场解决的事务和事业。一些人，就有可能利用这种政府职能与市场职能相混淆的特殊条件，谋取本位利益，其中在政府部门者，就会把政府份内的服务变成商品交易，实行税外收费，在事业部门者，就会利用自己的业务专长，把向社会提供公共服务的义务变成某种权力，实行超经济的强制性收费。

    各种收费增大了房地产的开发成本，限制和削弱了税收的宏观调控功能。因此，必须进行房地产税制体系改革，建立一个科学合理的房地产租、税、费体系。其中最重要的就是清理整顿现有收费项目，取消不合理、不合法的收费，按照受益原则，保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，将属于地价的收费归入地价中，把一部分具有税收性质的收费转为税收。这是促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展的需要，也是规范政府部门收入机制，从而规范政府部门行为，完善整个社会主义市场经济体制而必须采取的一个重大举措。