房地产市场化:是"过了头"还是"根本没有"

　　过去我们过分强调了住房的社会属性，由国家统一建设统一分配；而现在，我们是否又走到了另一个极端：过分强调它的商品属性，而任由市场力量的主导？

　　“中国房地产市场市场化确实有点过了，”8月1日，国家发展和改革委员会（下称“国家发改委”）经济研究所副所长杨宜勇研究员告诉《中国经济周刊》，##Detail_Page_AD##“比如北京的私有住房已经达到85%，这个比例太高了。”

　　随着1998年“福利分房”时代的结束，中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段，是否能够拥有住房和拥有什么样的住房，主要的评判标准也开始变得简单和唯一：手中的货币多少。

　　住房消费货币化确实使中国人在住房上获得更大的自由和更多的选择，人们告别了筒子楼、大杂院，也正是市场的力量造就了今天鳞次栉比的高楼大厦。同时，房地产的市场化也在很大程度上，拉动了整个国家的经济发展。

　　但毕竟房子和大白菜不同，住房除了其商品属性以外，还具有其社会产品属性，它的特殊性就在于它是一项有关民生的消费。

　　在房地产行业，市场的功能与政府的职责应如何分工？如何协调？在住房问题上，是不是也要效率优先、兼顾公平？

　　房地产市场化：是“过了头”还是“根本没有”？

　　据国家统计局公布的资料显示，近几年来，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，去年这一数字依然保持在7%以上，而据国家发改委最新发布的数据显示，今年1至5月，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1%。

　　杨宜勇认为房价如此飞涨与市场化程度不无关系，需要国家来调控。“政府之所以调控是因为房价上涨太快，应该说国家的调控和中低收入者的要求也是一致的。但想控制房价过快上涨，很难。”

　　而中国社会科学院金融发展与金融制度研究室主任易宪容则对《中国经济周刊》表达了完全不同的见解：“现在之所以出现这样的问题，就是因为房地产市场根本没有市场化。”

　　易宪容认为，市场化是市场经济的必然，市场化的不足，会引起行业垄断，从而引起不公平的竞争。国内的房地产市场有一个很大的特征，就是要素的非市场化而商品市场化。“也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力，基本上都是非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。”

　　他表示，在这种情况下，房地产开发的大多数成本是由非市场因素来决定的，而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价相当不确定，只好听任开发商主导，房地产价格在哪里都无法由市场来决定，“由此来炒高房价也就轻而易举了”。

　　住房需求：被放大的欲望？

　　几年前曾流行一个故事，大意是美国老太太和中国老太太死后在天堂见面了，美国老太太说我一直住着贷款买的房，到死前终于还完了贷款；中国老太太则说，我一直存钱，终于在死前存够了买房的钱，可惜一天都没住上。

　　故事的结论是：贷款买房吧！这个故事对中国人的思想观念造成了很大的冲击。而现在，声声入耳的“房奴”、“负翁”之类的字眼，使人们开始重新审视自己的观念：我们是不是太“超前”了？

　　“我们现在的住房需求被放大了，在住房问题上，很多人存在超前消费的问题，”杨宜勇告诉《中国经济周刊》，“中国有一个很独特的现象，许多年轻人刚刚参加工作就买房子，在国外，这种情况是比较少见的。”

　　杨宜勇认为，一般30岁―40岁买房子是比较合适的，因为“那时候各方面条件才比较具备”。

　　“亚洲有亚洲的特点，和欧美不可比，因为人口密度、土地状况不一样，”杨宜勇说，“现在年轻人刚一结婚就买100多平米的房子，是不可取的。”

　　“超能力的买房，而不想租房是错误的，”易宪容也认为，“你是经济人，就应该按照经济行为去行事，否则你就会负债累累，你就会亏。”

　　一位房地产业内人士则告诉《中国经济周刊》，房地产按揭制的推行才是房价高涨的“罪魁祸首”：“原来全价买房的时候只有200人买得起，现在允许贷款了，一下子2000人买得起了，房子的供应量增长是有限的，所以房价就一路飙升，一直涨到即使贷款也只有200人买得起的程度。”

　　租房也难：谁该提供更好的租房环境？

　　“租金一个月最少2400。我这是原来单位分的福利房，物业费、取暖费都不用交，虽然老点，可一年比新小区省几千块钱呢。”记者在某房地产中介公司遇到了想要出租房屋的老王，他正在和两个小伙子讨价还价。

　　老王，40岁，一家国企工人，他要出租的是他在北京市海淀区万泉庄的某小区内的一套房子，60多平米。熟悉北京的人都会知道，这个地方离大名鼎鼎的中关村非常近，很多在中关村工作的IT白领们都在这里找房子住，这两位小伙子也是这样。

　　“那我们年付，您便宜点。”两个小伙子有些不甘心。

　　“年付也得两万五，不能再少了。”老王很坚决。

　　“师傅，您都有房子能拿出来出租了，就别跟我们计较这点小钱了。”其中一个小伙子小白嘟囔着。

　　“我也不容易呀，我每个月还要还新房的贷款呢，你给我的钱，我也都交给银行啦。”老王也很无奈。

　　“租到比较合适的房子挺难的，房子都是为买设计的，大客厅、小房间，而且70平米就一居室。可作为一个租房子的人，我希望小客厅、大房间，五、六十平米最好两居室，能和人合租，负担小一点。”小白告诉《中国经济周刊》。

　　7月22日―23日在北京举办的“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣提出，开发商可以建一些适合于租赁的住房卖给这些中产阶层，由他们来向社会提供租赁房。

　　“因为我们现在一些中产阶层手头还是有一点钱的。”束克欣说，“政府也应该出台一些租赁房市场的管理措施、税收政策、信贷政策，吸收这部分人的资金，走市场化的路子。这样一来把我们社会上部分游资寻求不到投资领域的问题也同时解决掉了。”

　　“国外出租的房屋大都是私人提供的。从出租房角度讲，应该先消化老房子比较合适一点，”杨宜勇认为，“开发商毕竟希望建一些大房子、好房子，可以卖得好一点。”