开发商如何将“调控危机”转化为发展契机

    圆桌背景

    今年7月，房地产调控政策实施细则密集发布，行政干预市场的力度空前。搜房网和中国指数研究院两大机构近期分别在北京、上海两地邀请部分业界人士，探讨新政对行业的影响及开发商如何去应对。多数开发商在遭遇新政风暴之初产生的对立情绪、惊恐心理在消退，##Detail_Page_AD##代之以主动调整和适应，心态转向平和，一些反应灵敏的企业已在把握变化带来的新机遇。

　　专家建议

    在全局高度上把握地产政策

    中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一

    对于15条调控细则，我感觉应该把握如下几点：

    第一，正如小平同志1992年在南巡讲话时说的那样，计划多一点还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别，资本主义也有计划，社会主义也可以运用市场，计划和市场都是经济手段。在发展和规范市场当中，政府的调控总是必须的。

    第二，户型的大小涉及到公共资源的配置，涉及到房地产调控的效率和公平，必须加以管理和调控。在新建的住房当中，重点建设套型面积在90平方米以下的住房，不仅是为了满足当中这部分住房供应的不足，而且更考虑了我国是一个人均宜居土地资源稀缺的国家，既要保证国家的建设和十几亿人口的住房，又要保证十几亿人口的吃饭问题，还要给子孙后代留下发展的空间。我们必须站在这个高度来认识和把握这一国策。

    第三，在其他一些土地资源比较稀缺的国家和地区，虽然那里的市场经济比我们发达，老百姓的平均水平比我们富裕，比如日本、新加坡，包括我们的香港，政府对住房面积的控制同样也是相当严格的。比如日本规定一个人的住房标准是37平方米，老人可以放宽到43平方米，三口之家是73平方米，而且城市和郊区还执行不同的标准。

    第四，我们国家在上世纪80年代对住房的套型面积也有过规定，现在提出的标准应该是符合国情的，是回归理性的标准。

    我们一定要站在国家的利益上，从更高的层面上来理解这个政策。我们相信，通过各方面的努力，一定能够在套型面积90平方米以下的空间内，实现户型的居住功能、居住空间和居住价值的和谐统一。

　　“稳定”当前 小户型建设意义深远

    中房协城市开发专业委员会秘书长王平

    我们过去讲房地产持续、健康、稳定发展，今天新政策的精神是把这六个字倒过来，先讲稳定，在稳定的基础上健康，在健康的基础上持续。房地产调控只是全国各行业调控的一个组成部分，理解也要理解，不理解也要理解。就像电影《南征北战》里战士来回走，一会儿往东，一会儿往西，所有战士都不理解，当时中央告诉干部和战士“理解也要理解，不理解也要理解”，结果过了一段时间打了一个大胜仗。当前的中国也要打一场更大的仗，就是在发展和富强的基础上上一个更大的台阶。所以，对待“国六条”要理解，不理解也要执行。

    地产新政对小户型的规定意义深远。首先，它引导人们从关注房子单价到关注总价，有利于房地产质量的提高；其次，可以引导空间的合理利用；第三，有利于人们的心理健康；第四，适应老龄化社会需求；第五，小户型的普及有利于不同收入者住在共同的空间里，为未来的政府管理创造了很好的条件；第六，更新家的概念，小家就是自己的家，大家就是社区；最后一个意义就是有利于科技进步，促进新技术的研究、新材料的应用。

    我国住宅将出现一个趋势，即高品质、合理利用空间的中小户型住宅成为未来国家住宅开发的主流。

    把握提高房地产工业水准的契机

    中国著名建筑设计师陈世民

    最近出台的地产新政，给我国房地产界带来了一场强烈的整顿，不仅整顿了发展商、国土规划主管部门，也整顿了设计师、规划师。这个整顿，促进了发展商和建筑师之间不得不构筑一个更为广阔的和谐交流的平台，共同进行户型的创新。可以说，它迫使我们开创了一条中国居住文化自主创新的路。这个90平方米、70%比例，成了开发商和建筑师叠加彼此力量的一个连接点。

    整顿也给我们带来了强烈的反思，即除了正确的理解、深化这些具体政策之外，如何对我们自身做出一些调整。我觉得，需要在三个方面进行调整：一个是方向上的调整，一个是方针上的调整，还有一个是方略上的调整。

    新政会引发出一系列新的问题，产生出新的文化品种、新的建筑立面、新的城市亮点，甚至于我们的城市规划也会演绎出新的变化。

    所以，我们觉得，从文化层面来看，90、70这个数字提供了一个良好的契机，是一个提高房地产工业水准的契机，也是一个反思建筑文化、振兴中国建筑文化的契机。我们目前是世界上最大的建筑大国，但是我们缺少中国的建筑文化，现在正是机会。

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    企业心态

    等待

    合生创展集团有限公司董事局副主席项斌

    “国六条”之后，各地细则、特别是上海细则还没有出来，所以大家下一步不知道怎么来做了。比如说合生在上海江湾的项目，已经审批了一半，一半已经批下来了，也已经在销售；但是，还有一半没有批出来。按照政府的政策，没有拿到施工许可证的都在这次调整之内。最终会如何调整，项目未来的方向怎样，还不是非常清楚。

##Detail_Page_AD##    另外，已经有一年半的时间，上海政府没有推出市场化住宅用地。所以，浦东近期推出的560亩地，地价大概五六百万元一亩。总价虽然比较高，但是有20多家开发商，包括几个全国性的大开发商都去投标了。这说明，虽然政府还在进行宏观调控，但是房地产商以土地需求还是比较迫切的。开发商手里有了土地，就可以细细去研究怎么样做市场，没有土地在手里就很麻烦。所以，这也是在等待。

    平和

    招商局地产上海置业有限公司总经理吴粤

    我做房地产二十几年，有几个方面体会，第一是从事房地产业要有平和的心态。中国城市化进程还处在刚刚起步阶段，所以中国房地产大有作为。现在房地产行业越来越透明、越来越公平，竞争也是越来越激烈，如果是通过招牌挂买地，房地产行业跟社会上其他的行业并没有太大的区别。所以，一定要以平和的心态去看、去做，要把它作为一个长期发展的事业去做。第二，要实实在在练好内功，只要产品符合市场需求，无论什么时期，社会都是需要的。

    要以平和的心态看待宏观调控。无论怎么样，市场走向还是按市场规律进行的。政府通过一些调控措施，可以延缓一些事情，或者促进一些事情的发生，但是不可能改变事物发展的规律。

    90平方米小户型占七成的新规，从政策层面看导向是好的。我也觉得，相对于广东地区来讲，华东地区的房型偏大：上海120平方米以内的三房，就比较难找，但是在香港、广州，许多90多平方米的三居室也做得很好。从土地资源以及群众的消费水平来说，小户型都更合适些。但是，政府应该考虑是该怎么去引导，而不是限制。

    开发商开发一个产品和汽车工业没有太大的区别，从设计到制造、后期、售后服务方面都是很近似的。现在资源短缺，通过什么方法引导大家买小排量的汽车，不买大排量的，政府不能一刀切，哪个工厂只准生产小排量车，不准生产大排量车。毕竟最终是由市场来说话，政府应该以平和的心态，要按市场规律办事情。

    另外，还需要以平和的心态去看待市场。招商地产争取做一个让政府放心、消费者满意的开发商企业，做个好孩子。

    调整

    大华集团副总裁陈宁

    调整，我觉得涉及到几个方面：首先就是心态要调整。应该把调控看做是一个机遇。政策出台以后肯定会对整个上海房地产市场的恢复有影响，短期内对房价有抑制作用，所以对购房者来说是一个机遇。对开发商来说也是机遇，因为从国家政策看，房地产业不光是支柱产业，还是一个重要的支柱产业。在这种情况下，竞争产生胜利者，那就是说最适应、把握形势的，还是会赢的。

    政策一调整，就有一个适应期问题，比如说住宅里面规定了卫生间、厨房间多大，还有总面积如何消化等问题。这些问题应该提交给政府，让政府确定如何来梳理。实际上，企业还要积极地配合政府，只有将政策吃透了且正确对待以后，才可以积极地发展。