空置率涨升的背后

　　在现阶段，压盘是开发商很会用的手段。而这些开发商囤积居奇的目的很简单，就是为了谋取最大利润。如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置成本，还能够带来超额利润。

##Detail_Page_AD##　　8月18日，国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。数据表明，房屋空置率再次抬高。

　　“住房结构不合理，调控没有实质性进行，信息披露不健全。”经济学家孙飞博士在接受《财经时报》采访时表示，高空置率不仅说明房地产机制出现了问题，而且供应结构存在着泡沫隐患。

　　准业主有房难买的尴尬

　　“你们有谁买了这次开盘的房子？”8月20日下午，北京东部购房群里名为“苹果”的网友在QQ群里向其他“战友”们发问。

　　“轮到我时，他们告诉我：房子没有了。要知道，这可是刚开盘的项目呀。真奇了怪了。”网友狗娃回复道。随后，群里的人七嘴八舌地汇报着自己当天的购房情况。看样子，一个100多人的群里，只有个别的几个人排到了号买到了房子。

　　“真不知道开发商想要干什么？“

　　“房子捂在手里等涨价？”

　　“不买这个楼盘了。”

　　“对，我也准备放弃。”

　　“可是……”群里有人惋惜地提出了异议，“我还急着要房住呢”。

　　“眼下房价在涨，空置率也在涨，涨到何时才是个头？”

　　“空置，控制，有谁来改变一下我的无房生活……”这句话说完，群里沉默了。那天正是管庄附近一楼盘开盘的日子，该楼盘开盘价为5835元/平方米。

　　一边是急需住房的准业主，一边是大面积的闲置空房，这难免让人猜疑“商品房空置面积同比增长14.4%”的可信度。国家统计局工作人员告诉《财经时报》记者，“国房景气指数”是根据全国房地产开发进展资料及房地产企业直报系统得来。全国房地产开发进展资料包括房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积及商品房空置面积等8个指标对房地产指数进行量化。房地产企业直报系统是根据国家统计局、国家发展计划委员会、建设部联合全国房地产统计数据直报系统。目前这个系统有全国3000家房地产企业参与。

　　开发商制造空置率

　　“在现阶段，压盘是开发商常用的一种升值手段。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨博士就此接受《财经时报》采访时指出，这些开发商囤积居奇的目的很简单，就是为了谋取最大利润。如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置成本，还能够带来超额利润。

　　据王晨介绍，当前房价还呈现上升趋势。开发商将空置的房子抓在手里越久，房价越高，赚得也就越多。所以开发商根本不害怕房屋空置，很多楼盘卖到六七成的时候，成本就收回来了，剩下的无非是“卖一套赚一套”。

　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆表示，除非开发商一直没有新项目开工，否则，他们绝不会长时间地把建成的房屋握在自己的手中闲置。

　　毕竟房屋不等同于现金，当开发商手中的房屋积压到一定程度的时候，他们的资金必然会出现一定的问题。这时候，摆在开发商面前只有两条路：要么停止新建项目，要么将积压房屋降价出售。这时空置率仅属市场现象，市场机制就能自行解决这些问题，政府可以不用干预。

　　三年前，房屋空置期间，当资金链紧张时，找人向银行“打个招呼”，借新债还旧债，又可以拖上一阵。只要源源不断地从银行得到资金“输血”，任房空置时间再长，空置率再涨，有些开发商们也会镇定自若。而这时银行一般不会认真催促还贷，更不会将房子拿过来拍卖。

　　获得暴利的开发商体会到房价上涨带来的收益远远超过了空置的成本，因此开始囤积住宅，这种状况下空置率怎么会降下来？

　　“从某种角度来说，这是许多开发商发家致富的诀窍。空置率高涨也就不足为怪了。”孙飞指出，但最终银行的不良贷款可能会上升，整个房地产行业也将会陷入困境。

　　银行监管不力？

　　高空置率将带来行业发展的高危机，因为任何行业发展都有一定规律。房地产专家章林晓曾经说过：“高达1.21亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把‘达摩克利斯之剑’。”

　　“1.21亿平方米的商品房空置面积，全国平均房价是4000元/平方米，接近5000亿元的占用资金。”孙飞再次表示，“高空置率必然导致金融风险。”

　　一位不愿意透露姓名的业界权威人士告诉记者，开发商一般都不会用自己的钱去建房子，他们多会用内部认购或“假按揭”的方式来获取银行的钱作为自己的周转资金。因为开发商都会给所谓的“买房人”开据一张交了首付的发票，然后让“买房人”拿着这张实际上并没有交钱的发票去银行贷款，当然开发商会保证在这套房子没有真正出售之前，银行的按揭由他们来还。这在地产圈是一个潜规则，银行或多或少也知道这种事情，但看到开发商出具的交了首付的发票，银行依然会把钱贷出去，也就是把钱打入开发商的账户。

　　“开发商绝对不会承担这些未知的风险，他们会借用种种方式将这些风险转嫁到银行或购房者身上。”这名人士最后说道。“空置率过高的问题发生在房地产市场上，说到底，症结在于银行的风险监管没有到位。也可以说是由于银行的失职造成了开发商‘有恃无恐’。”孙飞对此解释，加强金融制度创新，打破国有（商业）银行的垄断，加强银行风险监管，才是当前紧迫的任务。

　　税收是解决之道？

　　据海外经济学家分析，如果开发商估计房价会迅速上升，他们就有可能将盖好的房子推迟出售。这样空置率上升在一定程度上反映了开发商对房价的期待。

　　对此，徐滇庆也表示，如果开发商与政府、银行有利益上的牵连，开发商就不在乎某个时间段内的资金回笼，那么房地产市场上的市场机制就失灵了。当市场这只“看不见的手”难以起作用，只好请出政府这只“看得见的手”――出台干预房价政策。“高空置率的‘病根’生在银行。若想降低空置率，大力惩办几个失职的某些银行从业人员或许就能‘立竿见影’。因此，那种空置率的争论恰恰反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清。”徐说。

　　采访中，庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖建议，要降低空置率，就应该通过税收政策来调节，即对房屋收取一定的物业税。这不仅能使房屋市场的资源很好地流通起来，而且也会在一定程度上遏止空置率与房价的上涨。毕竟目前许多房屋只是一个以居住功能为主的商品，而不是一个牟取高额回报的投资品。

　　链接

　　全球商业中心

　　租金涨势强劲

　　据世邦魏理仕集团8月16日发布的权威统计显示，世界各大商业房地产市场租金率都在飞速增长。

　　调查表明，香港和伦敦的主要办公楼用地租金较过去一年分别增加37%和17%，而世界各大商业房地产市场也跟随这两大商业中心，租金率急速增长。

　　租金叫价上升，反映世界各地市况紧张。香港方面，随着空置率于2005年年中由6.2%下跌至4.1%，租金叫价在过去12个月上涨了37%至 平均69.12元。东京于年中极低空置率0.6% (低于上年度的2.2 %)刺激平均租金叫价上升12%至148.17元。

　　欧洲主要商业中心在租金方面也取得双位数字的强劲升幅。伦敦租金叫价按年上升17%至平均163.23元，而马德里也取得17%的升幅至平均 43.18元。伦敦和马德里的空置率于2006年年中分别为5.7%和8.2%。

　　北美方面，随着空置率于2005年年中由8.4%下滑至5.2%，多伦多的租金叫价于年中上升9%至平均24.58元。纽约整个市场的空置率下跌1.8个百分点至6.3%，并在租金叫价方面取得7%的增幅至平均47.30元。

　　洛杉矶的空置率也大幅下降，较上年度下跌4.6个百分点至9.1%。这是20年来，洛杉矶的平均空置率首次下跌至单位数字。2006年年中，悉尼的空置率为9.4%，也是自2003年来首见单位数字。全球10个商业中心目前空置率均在10%以下，正当世界各地商业房地产持续复苏之际，这可算是一大里程碑。

　　CBRE环球研究部的Ward S. Caswell表示：在经济扩展的带动下，世界各地的租赁市场正增添势头，尤其是在世界最大的商业中心，当地对办公楼用地的需求日增，导致空置率下降至单位数字。因此，我们预期全世界的租金将会上升。