西安二手房没沾上“金九银十”的光

二手房

　　市场分析

　　尽管今年新建商品房市场“金九银十”定律被炒得沸沸扬扬，也取得了不菲的业绩，但此“定律”在二手房市场却遭遇“滑铁卢”。

    昨日，记者走访了西安几家房屋中介公司，从一些经纪人那里获悉：因为二手房交易税费偏高，很多业主选择出租或“以租代售”的方式，九、十月份让业界期盼的旺季并没有来临，交易量还维持今年七、八月份的状况，比去年同期略有下降。

    根据西安房地产信息网的统计数字，仅10月11日，就有二手房信息21664条，其中普通住宅19735条、商铺310条、写字楼667条、公寓659条。近期房源登记量增长迅速，客户需求量也有一定幅度的增长，但实际成交量却不大。

    分析其原因，资深经纪人认为：

    第一，现在讲的交易旺季主要是针对商品房的。“金九银十”一般是新楼盘的销售旺季，往年这个时候，二手房市场交易也会随着新楼盘销售热度的增加而提升，但今年因为地产宏观调控，二手房交易税费中的营业税、个人所得税开始征收，高额税费对二手房市场产生了不小的影响。

    第二，今年西安大量新盘上市，其中小户型比比皆是，对二手房冲击很大。一些业主把目光转向了新建商品房市场，经过一段时间的观望后，房价并未像他们预期的降幅，于是很多人不再犹豫，该买房的就去买房了，而“金九银十”就是最好的释放时机，它成就了不少小户型。

    第三，二手房价格高涨。西安的二手房市场是一个自住“刚性”需求较强的市场，投机炒房的泡沫成分较小。大多数购房群体是因为有着各种各样的置业需求而购房的，新政策出台后，部分购房人群可能会出现购买迟疑。但是，观望一段时间后，发现二手房市场并未因政策的出台而发生巨大变化，反而因为土地的稀缺一下子变得“奇货可居”，价格一路高涨，因此，这部分购房人群逐渐淡出二手房市场，所以，“金九银十”传统交易旺季并没有让二手房沾光。

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　　选购之三大“铁律”和“注意”

　　在西安，从刚刚过去的黄金周小户型的热销程度来看，年内二手房市场会有一定程度的升温。而且，从目前二手房市场行情来看，房价一直居高不下，直逼同区域的新商品房。因而，不管是作为自住用房还是投资，消费者在选购二手房时，都应该“瞻前顾后”，把握好一个“度”，这就是三大“铁律”和“注意”。

　　■铁律一：地段是首选

    买房子，有一条不成文的规律，那就是“地段，地段，还是地段”。买二手房就更不用说了，简直就是“铁律”。房子一定要在工作单位附近，这样上下班就比较方便，且路上花费的时间要控制在15分钟车程之内。有的二手房虽然距交通要道较近，但是要真正到达目的地，中间需要转好几个弯，比较麻烦，无形之中存在很多不安全因素。选择二手房，把握这一条绝对不会吃亏。

　　■铁律二：配套要齐全

    二手房，地段之外就是配套，包括教学质量差不多的小学、医术较硬的医院等；不一定要有大型购物中心，但必须要有小型超市、蔬菜市场。就房子自身配套而言，有统一供暖的更好，要有天然气；个性不太强的人士最好要带装修的。

　　■铁律三：要能改造

    所谓“江山易改，本性难移”，购房者不可能为了一套二手房，改变自己的喜好。但是，市场上的二手房大多是拆迁安置房或公房，户型设计上存在许多不合理因素，因而选购时要看户型在规划设计方面能否改造，特别是对于强调个性的人更应如此。

　　■注意一：没有产权纠纷

    目前，市场上的二手房或出租或转让，有产权证或产权明晰的不到总量的一半。选购二手房时，应该看其产权是否明晰，房产证上的名字与出售者身份证上的名字以及房产证与所收房屋是否一致，然后再到房屋产权管理部门查询有没有产权纠纷。在确定不存在产权纠纷时，方可出手“接招”。

　　■注意二：确保质量没问题

    二手房存在的最大隐患就是质量问题。现在市场上的商品房，有不少在交付使用后才发现有漏水等问题。为避免此类问题出现，最好选择在阴雨天时去看房，以免日后自家也成为“水帘洞”。

　　■注意三：物业环境适宜

    选购二手房，大环境、小环境必须都考虑到，因为这会影响全家人的居住心情，特别是对老人和孩子。从目前来看，城区内的二手房环境大多不太优雅，近年来开发的一些商品房社区基本还可以。物业管理也是个很令人头疼的问题，如果不打算长期居住，可以不作重点考虑，适宜即可。