西安小户型房面临升级换代

　　小户型房是楼市中比较热销的一个类型，特别是对于年轻置业一族，小户型有总价低、月供少的购买优势，有利于年轻人从置业的房奴窘境中摆脱出来。但随着此后小户型进一步融入主流产品，这类产品必然也面临着升级换代的趋势。

    ■小户型的前世今生

　　小户型房的诞生是因其面积小、总价低，适合广泛的年轻人置业而形成的市场。作为商品房主流市场的一个补充品种，小户型从一开始就被赋予了过渡房的称号，这也使得小户型虽然在市场上一直呈现旺销局面，但总是难以融入主流产品。

    追溯西安楼市的小户型，从最开始的摩登COM、怡园洋房，到此后的时光2000、柠檬公寓，以及现在的MINI国度、摩登BOBO、巧克力公寓等，都经历了一个市场逐步发展的过程。但从区域市场价格来说，小户型楼盘的价格却要比同区域的其他商品房高出数百元甚至更多的价格。但由于西安的小户型产品更多走的是精致化路线，50平方米以下的居多，这就形成单价不低、总价不高的对比优势。虽然很多年轻人明知小户型只是一种过渡产品，距离真正的居住型物业还有品质上的差异。但出于价格的优势，许多人还是选择了小户型。同时，小户型过渡性用房的性质还催生了一批投资客户的产生，他们期望用小户型的租金扣除月供的差价部分来赢利，这种计算模式也广泛使用在各类小户型房的推广策略上。

    ■产品开发中的窘境

    虽然对于房屋租赁市场而言，小户型房单位面积的租金要远远高于大户型的，这也是更多人热衷于购买小户型房的一个重要理由。但随着市场同类产品的增多，小户型出现的问题也逐步显现出来。

    由于初期的小户型开发，多选择在交通便利、城市配套成熟的地段，这也是开发商借助成熟配套降低开发成本的一种市场选择。所以小户型的初期产品，大多数是单体楼，没有社区环境、没有自己的项目配套、更多的项目支撑来源于周边城市供应或者是底层的商业支撑，这使得小户型的居住品质明显下降。而对于不少开发商而言，由于要出更多的面积，他们也必须面临是提高品质还是多出面积的考虑，这样由于利益的权衡，小户型产品作为过渡房显然是要放弃居住品质的，于是两梯多户甚至是四梯十几户的产品也不断出现，使得居住期间的资源利用紧张程度可想而知。同时，在不少开发商进行社区开发时，也会考虑在区域位置不好、远离景观的位置建设成小户型，这些都使得小户型产品的居住品质得不到提升。

    ■产品面临升级换代

    由于市场的原因，小户型在发展的过程中难以摆脱过渡房的命运。但实际上，小户型的项目应该是市场发展的一个重要支柱，如何提高居住品质，并适时地进行产品升级换代，这将是市场发展中面临的重要问题。

    2006年房产新政中引发市场震动的重要因素莫过于70％和90平方米的限制，这些强制性的行政措施，也从产品定位的层面决定了小户型将会融入市场未来发展的主流，但如果仍简单的以过渡房的思路去开发小户型，产品的推陈出新显然难以做到。在西安的一些小户型产品中，为了节约成本或者是其他考虑，甚至在小户型产品中取消了集中供暖的配套，而销售人员的解释却是面积小没必要用暖气。这样用空调代替虽然给小户型节省出一定的使用面积来，但住户后期的使用成本却明显提高。

    小户型产品市场开发进入2006年，有不少开发商通过各种方式进行产品创新，比如小户型的LOFT产品，以及小户型大社区开发理念的萌动，都是在通过产品改变小户型本身过渡类型用房的历史。