新浪陕西房产直播回录;城市观点论坛西安行

城市观点论坛(更多现场花絮>>>>)

　　主持人：西安一次充满了历史的城市，今天我们看到的是一个古老城市光辉的未来。在新一轮城市中，我们用于承担时代赋予的责任，时代给予我们的不仅是意气风发，更是如何让古城在承载历史的同时，今天我们在这里煮酒三秦。

　　论坛现在开始。我给大家介绍一下今天到来的嘉宾。

    西安市政府副秘书长梁锦奎先生；

    西安市临潼区人民政府副区长任军号先生；

    三秦都市报社副社长黄怡；

    观点房地产业会员机构秘书长陈诗涛；

    中国房地产住宅研究会常务副会长张元端；

    国家发改委经济研究所主任王小广先生；

    经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；

    箭牌卫浴董事长谢岳荣先生；

    加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京代表处常务副总裁建筑师；

    中国经营报地产首席记者谢红铃；

　　广州颐和集团副总裁赵永爽先生；

　　利君集团董事李喜源先生；

　　下面首先我们有请三秦都市报黄怡先生至欢迎辞

　　黄怡：各位领导，各位专家，各位房地产界朋友大家早上好！非常高兴能在中外驰名的旅游圣地临潼跟大家相聚。今天我们很高兴有这个机会和来自参加城市观点论坛现行活动，并有机会和这么多优秀的人在这里交流，我代表《三秦都市报》来到城市?观点论坛西安行论坛。

　　在宏观调控下二线地产作为西部大开发的龙头西安，被各方本土开发商所看好。根据开发商的竞争，中海地产、绿地集团、金地集团等多家地产纷纷在西安抢滩，使西安的房地产风声水起。本次论坛走进西安，有了现实的需要和市场的需求，而且显得必要和具有积极和及时的指导意义，经济社会是新闻界也是我们三秦都市报关注的焦点。

　　今年调控政策的出台使房地产成为整个社会最敏感之一。房地产拉动GDP的增长，它已经成为国计民生最为关注的区域，已经成为我们新闻界，也会成为我们三秦都市报关注的焦点。作为陕西省中流大报，三秦都市报一直致力于媒体的执行，三秦都市报一直是陕西房地产行业的首选，力求使我们自己起到房地产开发商与消费者之间的桥梁作用。这是三秦都市报将城市观点论坛引入西安的一个目的。我衷心希望此次举办的论坛成为契机，为我们之间承建一个合作的平台、合作的平台、发展的平台。这次论坛一定会为未来的西安房地产发展，营造出更和谐氛围，为西安房地产更好的发展。

　　今天这么我的主管部门负责同志，主流媒体，对城市发展进程，房地产建设等方面进行多角度深入研究，共同探讨西安房地产发展，一起寻找城市发展的创新思路，我们借此展示西安地产的核心竞争力，提升房地产业的整体思路，从而推动城市的发展，增进地产的繁荣，为构建社会和谐作出贡献。再次感谢大家的光临，谢谢大家！

　　主持人：我还要向大家介绍一下今天参加我们论坛的企业届的朋友，他们是融发地产、天地源，上海绿地、永安地产、海佳地产、广丰地产、天地人置业、广颐和集团，海豚企划、天翼策略、鸿业地产，黄河地产、曲江春晓苑、毫盛地产、宏达地产、万业地产、富利地产、时代明丰苑、九鼎地产、新意装饰、叶之风装饰等。下面有请东道主徐明非先生演讲。

　　徐明非：各位领导，各位来宾，朋友们，女士们，先生们，大家上午好。今天由观点地产机构，三秦都市报和临潼人民区政府主办的观点西安行活动在美丽的骊山脚下拉开帷幕。

　　首先请允许我代表西安市人民政府向参加本次论坛的各位代表表示衷心的感谢。向关心和支持我区房地产发展的社会各界朋友表示崇高的敬意。

    临潼南临骊山，距市区仅10几公里，17个乡镇，总面积915平方公里，人口70万。临潼世界著名的旅游圣地，历史文化积淀深厚，具有秦始皇陵、骊山、华清池等四个国家级景点。其中秦始皇陵等被列为世界文化地产。随着我们经济社会快速发展，城市人口数量不断增加，房地产呈现出良好的发展势头。近两年有20个房地产企业进入临潼。爱琴海旅游馆、兵马俑国际旅游广场，中国临潼石油城等建设项目，建筑总面积达87万平方米，改善我区居民的住房条件，完善了城市功能，提高了城市品位，推动了经济社会的持续快速发展。房地产业已成为我区发展的主导产业。我区现以初步形成以配套为主的商业地产板块，以温泉开发为题材的旅游地产板块，以安居优先为目的的居住板块，完善城市功能的新区板块。同时我们还将以不久前在临潼发展论坛上确定的东连西晋南移北拓的发展战略。我们现在有4条道路对接西安，发展新区形成便利的服务都市的服务区。充分发挥骊山风景区的优势，形成高品质的旅游服务基地。北拓展就是跨越渭河，开辟更大的城市空间。城市发展建设现行，我们将以本次活动为契机，认真听取各位领导专家的意见和建议，以全新的观念投入实践。不断推动房地产上规模、上水平推动我区房地产业健康发展，为创建和谐临潼打造中国第一景区作出努力。

    最后预祝本次活动圆满成功，也真诚的欢迎各位老总来临潼投资兴业，预祝各位领导、各位来宾身体健康，万事如意。谢谢大家！

　　主持人：感谢徐局长热情洋溢的讲话。下面我们请陈诗涛女士。
   
　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，早上好！很高兴今天与三秦都市报和大家相聚。城市论坛西安行已经是中国行的第五站，从四川到西安，论坛伴随着中国的房地产业走到了2006年，相信在座的各位与我一样感触良多。城市房地产一直发展自己的声音，对房地产业来说意义重大，城市观点论坛更为微观的区域化、城市化的角度，在不同的城市、不同的阶段，针对不同的地段进行房地产的新途径新思路。2006年一路走来我的感受是真正面临转型。首先是房地产的企业开始走向专业化、企业化的转型，开发跨区域、跨企业，房地产行业的本身更专业。房地产业已资本为多元化，这些特征的都预示着中国房地产业在伴随着社会走向规范。西安作为大西北的中心城市，也是我们城市观点论坛的首站，置身着房地产发展越来越受全国的关注。大家都知道和记黄埔、万科、富力这些企业先后进入西安，说明了西安的吸引力。

　　在新的吸引力下，现在房地产越来越重视全国的拓展。这些大的企业将无疑为西安带来好的场景。与此同时西安本土的开发企业在通过不懈的努力，使这个城市的居住环境赶上了时代的步伐，并继续向前。因此，我们相信西安的房地产必将进入一个异彩斑斓的时代。

    今天在十三朝的古都西安，面对着这些映着美好的情景，我想各位嘉宾对房地产业有更深入的思考。今天在座的各位来宾共同的探讨，西安城市观点论坛西安行和西安的城市，及房地产业的发展带来一点点动力。所以，我代表主办方向今天出席论坛的所有领导、来宾、媒体朋友表示由衷的谢意，同时感谢我们临潼石油城中诚房产等相关企业，谢谢大家！
  
　　主持人：下面我们热烈欢迎西安市政府副秘书长梁锦奎先生。
   
　　梁锦奎：尊敬的各位专家，各位朋友大家上午好！我在这里以东道主的身份向大家表热烈的欢迎，特别感谢在座的各位关注西安。

    西安是一个非常具有特色的城市，我们是给它这样评价的，它是古代文明和现代文明交相辉映，古城区和新城区，各种风采交相发展，是一个具有古都风貌的现代化城市。改革开放以来，特别是西部大开发以来，西安的发展速度明显加快。西安是十分适于人们居住的好城市，现在西安市市委、市政府正在着力打造西安的投资环境，包括生态环境，再就是大力发展交通，使西安成为在西北交通最便捷的城市。西安是历史文化名城，它是世界级的古都。在我们接触的外国朋友中，特别是法国总统希拉克，他就把西安和其他几个著名的古都相提并论称为“四大古都”。西安在中国是十三个王朝建都的古城，它是国家最早的定的文化名城。

    同时西安又是现代化的城市，它是建国以来国家致力于发展的科技、教育中心，又是国防科技工业的重要基地，所以它在中国的西北，在全国，在世界上它都有一定的影响。特别是在我们大家今天开会的地方，它是兵马俑出土的地方，使得西安飞声中外。这个为我们的房地产包括经济发展带来了十分好的商机。现在西安是一个生机勃勃的城市，也是充满商机的城市。我们衷心欢迎在座的各位能到西安来考察进行各种讨论。大家今天所谈的观点我相信一定会对西安的发展带来很重要的启示。

   我再次向大家表示感谢，希望大家在西安在临潼生活的好。谢谢大家！

　　主持人：谢谢梁秘书长。下面有请我们今天第一位，也是一位特别重量级的专家，他是国家建设部司长，政策研究室主任张元端先生，他演讲的是危机下的生机：“城市本土开发商的生存之道”。
   
　　张元端：尊敬的各位嘉宾，尊敬的各位媒体界的朋友们：城市观点论坛已在好几个城市举办了。在主办单位支持单位、协办单位，还有新闻媒体界的共同努力下，城市观点论坛已经打造成一个品牌论坛。这次西安行我想会对西安市的房地产，给大家一些参考的意见，起到一些促进的作用。我讲的题目叫“强化住房保障是稳定房价的根本措施和宏观调控的重大成果”。

    在认真贯彻宏观调控各项政策的形势下，我国房地产开发保持了稳步快速的发展，根据国家统计局公布的2006年到1?D4月全国房地产开发的走势如下：

    全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3％，其中商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5％，这个增长幅度是很大的。其中经济适用房完成投资408亿元，同比增长8.9％。全国房地产企业完成土地开发面积16342万平方米，同比增长34％，这个增长幅度也是非常大，增长1/3，全国房地产开发企业累积完成房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18％。其中住宅施工面积12.73亿平方米，增长19.6％，办公楼施工面积6160万平方米，同比增长12.7％，商业用房面积2亿平方米，同比增长4.2％  。

    1月份到9月份，40个大中城市，新建商品住房累积成交面积同比增长7.6％。我们成交面积也是增长的。由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量在5、6、7月份放缓，8、9月份开始回升，8月份比去年同比增长14.3％，9月份同比增长8.7％。

    根据国家发改委和国家统计局11月13日发布的数据显示，到11月份全国大中城市，新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上个月提高0.3个百分点，其中北京同比上涨4.7％，厦门4.5％，深圳9.9％，福州9.6％，沈阳9％，广州8.8％。下降的城市有两个，一个是上海下降了0.6％，一个是淮海下降0.4％。11月份70大中城市，经济适用房销售价格同比上涨1.5％，涨幅比上个月回落1.4个百分点。普通住房销售价格同比上涨6.4％，涨幅比上个月提高0.1个百分点。二手住房销售价格同比上涨5.2％，涨幅比上个月提高0.3个百分点，二手住房同比涨幅比较高的主要城市有：大连12.7％，深圳12.4％，北京12.2％，郑州8.7％等等，刚才的统计数字比原来的均价好一点，包括普通住房二手住房，说明价格趋势分类比较细。

    目前许多城市已经公布了“十一五”住房建设规划，各个城市的规划有一个共同的特点，就是采取多种措施，强化住房保障。切实提出了经济适用住房和连租住房供应，提出了现套型用地等保障措施的定量指标。 

    大家知道我们这次宏观调控有三个亮点：第一个亮点就是调整商品住房的供应机构，就是90平方米以下，这是调整住房供给的点；第二个亮点调整商品住房的需求机构，包括投资性的住房需求，以及被动住房需求点；第三个亮点深入住房改革，强化住房保障。为了三个亮点我们规定了一系列的经济政策，以及整个市场的要求。那么，强化住房保障是房地产宏观调控取得的重大成果。我认为具有多方面的重大意义。

    首先，强化住房保障加快低收入家庭解决住房的步伐。根据国家统计局的资料现实2006年1到9月份完成商品房投资9076亿元，同比增长29.5％，其中经济使用住房完成投资408亿元，同比增长8.9％。经济适用房投资连续几年出现负增长的局面得到增长。我们前几年经济适用房都是负增长，现在我们出现了正的增长，而且增长幅度还不小，是8.9％。

    第二，说明经济适用住房投资在整个经济投资所占的比重仍然偏低，仅为4.5％。随着“十一五”住房建设规划的落实，这个渴望逐步的提高。

    其次，强化住房保障将会加快住房制度的完善和健全。要解决住房问题最根本的办法是通过深入改革，建立起合理科学的住房制度。这个住房制度在住房的供应方面要以市场为导向，使住房供应机构与住房消费机构相对应。大家知道，我们住房需求人口占了70％到80％。供应机构和消费机构发生了严重的错位，所以我们的住房机构改革要使供应机构和消费机构对应起来。

    在住房分配方面努力实现住房分配层次化，对高收入、中等收入的阶层分不同的住房。另外是住房消费梯度化，从小到大，从旧到新的一个梯度消费。住房消费的模式的多样化，可以买也可以租，这样有步骤的解决全社会的住房问题。最终建立起三个“两条腿”走路的机制。

    1、市场型分配和社会保障型分配“两条腿”走路。

    2、买房和租房“两条腿”走路。

    3、新房市场和旧房市场“两条腿”走路。

    第三、强化住房保障从根本上有利于房价的稳定。增加保障性住房的供应是稳定和平业房价的根本性措施。一方面可以使房价的总体水平所谓的均价有所降低，而更重要的是可以减轻对市场住房的需求，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定住房价格。住房保障完善也有利于房价稳定和平业，这是不用怀疑的。比如南通市提出住房发展基金，专项用于经济适用房补贴的发放，连租住房的构建维修和物业管理。这个资金来源是多方面的，主要有财政预算的安排资金，住房公积金，按规定提取的城市连租住房，低价位商品房土地出让金补偿基金，以及政府住房解困、解围基金等等。通过这些渠道建立我们的住房保障基金，住房发展基金。

    北京市正在酝酿调整经济适用住房上市交易的政策，就是已经购的经济适用房上市的时候，补交综合比例。原来由13％提高到10％，这是已经购买的，今后购买的经济适用房上市由政府收购，他们规定是原价，按政府原价收购，这个还要讨论。这种封闭运作置身循环的好处是有利于控制购房对象，即使对销售对象的审核不到位，也可以二次投资购房。现在大家反映有一些经济适用房给富人买去了，本着这个措施可以销售，但是对象审核不到位，也可以一次购好。同时，政府在财力有限的情况下，通过封闭运作可以保证更多的低收入家庭能够享受正确的补贴，而改善居住条件。

    我觉得如果能够制定出一套合理的科学的设施细节，不妨通过试点来 取得经验。有一些同志提到，这样就牵扯到产权的经济适用房的完整问题。我觉得这个产权完整是不重要的，因为经济适用住房主要是解决有房住的问题，而不是解决一定要有完整产权的问题。这一点我们要加以明确。还有一个城市提出经济适用房实行租售并举的办法，我觉得这需要仔细的计算一下，要精算。因为租金高了以后，低收入者不堪负担，租金低了以后，又会出现公房出租，租不养房的问题。这样就增加了一块儿经济适用房的维护费，注册经费的问题要进行一番的计算。前一段时间，建设部各部委对11个省区市进行了调查，对各个检查组的汇报情况看，各地区贯彻落实国务院有关精神，在调整经济适用住房机构作了调整。

    房地产还是出现了一些具体的变化：比如我刚才讲的经济适用房出现正的增长，也要看到当前少数城市住房价格上涨仍然过快，其调整的业务还是很艰巨，部分调控措施没有到位，房地产设施仍然需要进一步完善。曾培炎曾经提出了几个问题，主要有四条：

    第一，要进一步统一思想，提高认识，落实房地产市场的调控的责任。

    第二，坚持稳定政策不动摇，继续完善配套措施，及时抓好配套措施。

    第三，抓好稳定住房价格，加强低收入家庭住房保障，整顿和规范房地产市场秩序等工作。

    第四，进一步发挥部级联席会议的作用，深入研究有利于房地产产业健康发展的一些问题，认真总结住房制度改革和房地产市场发展的经验。

    我们相信随着调控政策的认真落实，我国房地产业一定能够更加健康的持续、快速的发展。

    最后，我预祝我们西安市房地产业蒸蒸日上、繁荣昌盛。谢谢！

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国家发改委经济研究所主任王小广先生

　　主持人：谢谢张会长精采的阐述。今天我们的讲座高朋满座、高手如云。下面我们请研经济室研究院王小广先生。他在03年提出房地产泡沫论产生了相当大的影响。今天他演讲的题目是：宏观调控下二线城市发展出路。有请王先生。
  
　　王小广：很荣幸参加这个观点论坛，房地产西安行的活动。人流的方向代表了经济发展的指标，今天很荣幸在这里和大家交流。

    对这个城市房地产的发展我很陌生，我对二线城市没有太多的了解，我关注的房地产主要是整体，关注一线的地方多一些。我想用这20分钟的时间讲两个问题：第一宏观调控的效果到底怎么看，房地产的趋势规模。我想重点讲的是第一个问题，第二个问题我发挥一下我对二线城市发展的理解。

    第一，怎么样看宏观调控，调控的效果怎么样？我个人的看法是效果不好，应该说是很不好，不是不理想。因为从各个方面的指标，从投资来讲，我们的整体投资下降，但是房地产上升了。关键的问题是我们房地产的上升是巨大的。房地产住宅存在很严重的泡沫，商业营业地产包括办公楼和老百姓没有什么问题。真正的市场是住宅的市场，这个数据是很吓人的，一个月一个月的攀升，现在是29.5％，是加幅的上涨，这个增长速度非常快。我们的房价增长非常快，北京地区房价增长10％，10月份是10.7％。这个城市很多，我觉得房价是偏低的，价格幅度上涨是偏低的，这个效果是比较不明显的。房地产这么快的上涨，这个趋势能够保持多久？我想从几个方面讲：

    第一，我们的资金链。我个人认为住宅的泡沫，住宅的过渡的增长很大部分是由于资金梯度性的房地产的泡沫。为什么呢？大家都知道现在的资金流动性过剩，增长速度成倍的增长，这个存在很大的差异。我们的资金非常多的充足，但是资金充足流到哪去了？主要是流到房地产了。房地产的投资是100，房地产资金来源是142，是1月份到9月份，一季度是200，这样的投资完成额和资金向配套的过渡的资金，我们从年度看最明显的是去年，134：100。但是我们整个的投资没有出现这样的情况。我们的整个投资是108：100，我们的总体资金是过剩。但是过一点，这种高的投资的情况下，房价怎么不上涨。我觉得政策现在可操作性存在问题，特别是监控，对它的执行力度都有一些问题，对这样的效果应该是不容易发挥作用。最根本的原因还是发展的模式问题，我们这几年的增长繁荣主要是建立在房地产的过渡繁荣，和引进外资，这两个我叫中国的高增长的两个来源，快速致富法。要经济增长快，要GDP增长快就是干两件事：第一是发展房地产，第二是引资。

    第一，我们现在的繁荣建立在这样的基础上，是创造不了竞争力的。这两个东西的发展只会造成短期的快速增长，没有办法形成竞争力。我讲房地产的发展是竞争力的最后的体现，你的产业发展了，居民收入高了，就会变成一个资产，我们现在对过渡的强调应该说是有几个问题。应该说让它自然发展，让模式改变是很难的事情，因为牵扯到利益的调整，这个利益包括人群的利益，部门的利益，这个调整是很困难的。假如不采取一些有时效的政策，房地产很难下来。我觉得房地产未来是不是调整，是不是有波动取决市场，所以我现在更多的希望市场。我感到市场有这个反映是很重要的。但是2008年之前不会有什么问题，2008年中国房地产继续保持一个热门，2008年后就很难说了。我感觉到源于国家政策的作用，和市场作用的一个调整，我想二线城市要考虑这个问题。这个调整会有什么影响？我想这个调整不难理解。我现在看的数据是房价的在上涨，房子的销售可以，1到9月份去年是15.7，前年都是20多。而且在北京、上海，特别是浙江这些沿海的城市都在放慢。这是我讲的第一个问题。

    第二，二线城市发展的问题。这个我研究不多，但是我感觉很多的二线城市是找出路，为什么一线城市那么繁荣呢？价格要上涨呢？我们是追求一种新的模式，或者是随着转型，宏观调控新的模式发展，特别是和经济的持续增长竞争力增长相结合的，我不知道是什么期待，但我想有这么几个问题：上海、浙江的房地产在降温，长三角整个降温，但是今年北京、广东、山东都在升温，这几个升温的地方形成一种置换，甚至它的势头更猛。我们讲这个地区降温以后，二线城市是不是可以降下来？是有这个可能的。资金面没有改变，或者我们发展的模式没有改变？这会给二线城市带来这样的机会的。现在北京的资金面投资是200：100，天津是190：100，广东是150：100，其他的省份是120：100等，这个资金面有可能产生这种效果，这是我们宏观调控也要考虑的问题。

    我觉得二线城市发展应该考虑最重要的是三个方面，特别是要注意当地经济发展的竞争力。一个城市建设结合起房地产的发展，这是一个总体的道路。我现在主要讲一下西安，西安有400万人口，可以定位二线城市。二线城市的发展，我个人的看法是应该看它的经济增长，人口规模增长，我觉得二线城市房地产发展在于经济发展和人口的增长。实际上西安城市的人口我预测的目标是1000万，房地产的发展没有人口的增长就没有繁荣，人口的增长是就业的增长，也就是大量的资源，特别是人力资源，大量的人力资源向这个城市聚居，这个是很重要的。从400万变成1000万就是一个房地产发展的大过程，这个要怎么样吸收人口增长，人口增长就建立在两个基础上。

    第一，建立在经济的繁荣，经济的快速增长，产业快速发展就建立在这个基础上。

    第二，建立在房地产稳健的发展。不是房价增长，我觉得西安应该是向追求一个房价的比较平稳的增长。比较合适的房价比较适合西安房地产的发展，这种情况下上更多的人到西安来，西安的定居比较低，人口作为房地产发展，是最重要的一点。

    下面我们看怎么发展就业，今年山东省人口增长第一，然后是广东，最后是江苏，这么几个地方劳动力增加了，就说明了他们的经济繁荣，而且是民营经济，属于其他类的就业增长速度很快。但是这点陕西排不上。我感觉到陕西需要在民营经济发展，在经济增长上通过体制的创新，通过释放调动企业的增长加快，保持一个高质量、快速的增长，这是对房地产发展最重要的条件。

    第三点，我想二线城市包括西安作为重要的二线城市发展，应该发展移居住宅。现在大城市越发展越不移居，不移居以后房地产会贬值，因为房地产，我认为它的价格决定它很多的重要因素，而不是决定于光是收入增长，而是决定你的交通是不是效率很高，交通的结构，交通的问题，交通的便捷的效率非常高，还有你的教育文化，这样支持着你的房地产。你必须包括一个区，甚至是一个大都市，我想它的房价会随着它移居的环境，随着产业的竞争力提高，同样是一个比较好的。

   我的观点是一个城市房地产业要发展，一定是建立在人口增长上，一定要吸引人，让人力资源，社会的其他资本、资金发展。因为这个城市代表他的发展，我们沿海地区发展就是要把全国的资源和世界的资源集聚在沿海。我觉得二线城市要集居。集居发展是是很快的，特别是山东是最前列的，因为它的经济增长快，它的产业发展快，它的就业特别是经济的增强，青岛房价增长一直排在前面，我不是说房价增长快就好。谢谢大家！

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经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　主持人：谢谢王小广先生。今年一份中国房地产评估报告相信业内人士有了解。下面我们有请房地产金融领域著名知名学家，北师大经济学家钟伟先生，他演讲的题目：是新政下的房地产调控趋势分析。
   
　　钟伟：非常高兴到西安，这是第四次到西安。到西安虽然是因为银行业的时候，我也随便看了西安市的楼盘。我不是一个知名学者，我只是一个大学老师。我主要研究领域人民币与汇率问题和银行风险管理问题。从2001年开始，我和高辉清一起，每年都要做一个报告。我个人认为这是大学院校关于宏观调控方面最优秀的报告，因为它不是官方的声音，它可以揭示出政策的不足。

    首先，要让我们回归到常识，常识很重要。

    第一，需求决定供给。如果是市场上出现了供不应求的情况，那结果一定是涨价。从04、05、06的三年，每年房地产投资的增速都慢于固定资产的投入。请大家去看一下这个收入。2005固定资产投入增速全年是26.7％，房地产投资增速是19.8％，2006年我们预期全年固定资产投资增速是26.5％，明年我们预计是22.3％。持续三年房地产投资的增速都比固定资产投资慢，因此宏观调控的直接效果就是全面以至房地产的供给。没有宏观调控的作用，这样的房地产不会涨的如此之高。在这个常识当中请注意，现在有很多的说法开发商应该公布成本，如果按照法定程序要求开发商公布成本并不违法。开发商作为有责任的开发商，他也应该有勇气公布自己的成本，但是房地产销售的价格不取决于成本，房价取决于供给和需求，不取决于房屋的成本。市场如果是完全竞争的，那么到最后价格将取决于成本，如果在这个市场上存在了垄断以及政府的管制，这个价格将不会取决于成本。彩电和洗衣机是竞争行业，因此这些行业的利润都非常薄，都趋向于成本，在座的有没有认为中国移动的收费取决于他的成本呢？那是不可能的。

    第二，是房价价格一定不会扭曲。现在某些房卖2000、3000，这是错误的是形成价格的体制和机制。所以纠缠房屋价格是毫无疑意的。我们要追求房地产的开放模式，以及房地产的销售模式。

    第三点，如果你仅仅一直供给，一定会造成市场价格的垄断。同时以至垄断市场一定萎缩。今年市场价格进一步上涨，国八条总结起来它的基本特征一直是供给，今年房地产市场的萎缩形势严峻。

    最后我们说一下今年对于房地产行业开发资金量不是很大，是不够大。作为商业银行总是有信贷，总是希望获得回报。我们在年初的时候做一个报告，涉及房地产进行业的所有贷款总额大概有3.5万亿。如果房地产行业发生12个月之内迅速价格调整20％到30％，中国银行业出现0.2万亿的不良资产，我从来没有认为这是灾难，就意味着银行业不好。所以一定要严谨，不能空口白话。

    第二，我们看调控的政策。03年开始调控，04年也开放对土地控制，05年新、老国八条出台。然后接下来是七部委的新政，然后是“国六条”的出台的双信政策，接下来是中外资的出台，然后是银监会的监管等等。然后是公积金各种各样的问题。迄今为止我们观察到房地产文件有70多项，最长的周期没有超过半年。

    所以，当整个媒体舆论把开发商形成洪水猛兽的时候，我相信下一段舆论的重点是反思政府的行为，为什么呢？在99年到04年的上半年，全国的房价上涨是平稳的，而到04年6月份以后，有各种各样的调控措施以后，房价的上涨反而一波猛过一波。

    第二，我们看一下目前房地产信贷的形式。目前房地产的信贷形势，今年全年信贷投放量控制的还可以。货币的供应的新情况是回落到了18％以下，房地产行业的信贷今年是高速扩张的，仅仅是指开发贷款。开发贷款到9月底规模是相当大的。上半年对房地产的开发贷款量增加了50％、60％。请注意171号，还是新国六条也好，都可能带来严重的问题。双线房的推出，它是基本正确的政策，如果国六条在2010年之后推出，它可能是好的政策，06年推出是糟糕的政策，这是毫无疑问的。比如说经济适用房的回购问题，请在座的各位想一想，如果是你是公务员的话，你住的经济适用房，我觉得政府应该使这些经济适用房退出来。包括外资进入房地产行业一样，自从“171啊”号文件出台以后，上海的外资购房下降的比例更快。从今年第三季度到现在上海的楼盘的涨势明显趋缓，下调不到一个百分点。我们可以看出调控政策不仅没有好作用，反而有坏作用，没有调控房价就不涨那么高。

    第三是房地产金融有一些转型的趋势。1、商业贷款，贷款现在变化的比较快，由于我们最近报出的一些假按揭，假按揭最严重的情况是商业银行的基层员工房地产开发商，以及市场中介机构三方委员勾结骗取银行的资金。因为，商业银行的特点是直接划分贷款，商业银行不再委托律师银行。商业银行直接对购房客商划分贷款，同时商业银行也在发放贷款的时候，并不再注重买的什么房，商业银行并不因为我买100万的房，借20万的首付。现在的商业银行看我的年龄有多大？我从业的职业是什么？我有可能获得的回报是多少？我的收入水准是这样，你整个的对你现在比较可靠的收入是60万，不能超出这个范围，从以抵押物到重视你人的能力和抵押物的价值，这样会好一些。在北京优秀的开发商都有很多的银行盯着，不好的开发商只能等待人家收购你，没有你去找银行的事。

    2、以前区一级的政府也可以有出让土地的资格的。把区政府的全面上收，县一级的土地资格完全丧失。其中西安市土地整理储备中心，城市市区市郊都全部规划。这样子土地的向上集中是一个大的趋势。现在过度依赖银行信贷的趋势也可能变化。另外商业银行做转型，这个转型不是商业银行主动作出的，而是政府逼迫它办的，并不一定给商业银行带来好处。比如说关于按揭贷款制度，一定要等建筑主体封顶之后才能发放按揭。这个措施原来就有，现在严格执行按揭，对银行讲又好又不好。由于开发商销售汇款的速度放慢，周期拉长，因此开发商的项目将承受更大的风险。开发商贷款后有可能还不起，房子封顶是值钱了。一好一坏抵消之后，现在还很难说严格执行制度是好事还是坏事，但是取缔制度肯定是很糟糕的坏事。他将有利的助长房价的上涨。有的研究人员写长篇大论说会涨房价，这简直是天方夜谭。

    3、外资在各个领域的作为是不一样的。在06年开始就出现典型的趋势。对外资来讲他们会更加速进入中国，收购我们中国房地产企业的股权，尤其是有比较大的储备的资产。外资在商品房的销售市场上他们影响是这样。

    4、土地的政策有可能做比较大的调整。财政部关于这个政策也在研究，主要是土地出让金，还是涉及专用帐户。现在的土地出让资金主要是出国资部门，国资部门在把这些土地成本摊掉，按照新办法国资部门土地一级开发的已经没有了，建立起一个专门的帐户，帐户纳入财政预算，每一笔收和支都能看到，用土地出让金的难度就迅速加大。有一些还是不在于两税一费这一块儿，两税一费这一块儿可能是地方政府比较喜欢涨价的改变。开发商一定要把它整个的现金流控制的特别好，以至于有一个好的项目。

    第四点，外资进入房地产很难。这个方面大家可以看一下，用基金直接买楼，这样的话资金买楼就很难结汇。比如说基金直接把外汇打到开发商外汇上，直接购买楼盘这也不太可能。又比如说我是一个中资的房地产开发公司，我找到一个外资，我把我的股权卖一部分给外资，同时我又签署了另外两个协议，一个是外资要收购我的股权的时候，他必须在完成收购以后给我一批股东的无偿贷款，同时我向外资出让股权的时候，过两三年我再把股权回购，做法的实质卖是出股权，未来再买回股权。卖出股权的条件是外资给你另外一批贷款，根据一个项目的周期，变成一个中资公司。通过这个流程之后，你就成功介入一笔外资。

    对于个人购房也是一样的，现在外部人在中国买房主要特点是什么呢？就是用外汇直接买房，这个是不允许的。外国人在中国用人民币买房这个大概占20％，境外个人委托境内的人买房，居民外汇储蓄达到每年600亿美元。

    所以，实际上合规的渠道是大概是第一种和第四种。这是人民币升值和房地产之间的关系。外资之所以进入中国，很大程度上是人民币稳定升值的情况。我给大家看一个国家的图，如果人民币稳定升值的话，这个国家的资产泡沫价格和资产价格是上涨的，因此当前来看证券市场和房地产市场仍然是最有效的投资的两个市场。

    如果我们在总结看最后政策会怎么变？既然我这么自负的以为，04年中国政府采取的国六条、国八条都是有利于国家房地产涨价的趋势。我们首先要界定什么是房价正常的水平，房价正常的水平是和GDP增长向匹配的，每年10％的上涨速度是符合的。

    第二条标杆是房地产上涨必须和西安居民的收入水平持平。在全国这个速度是11％到13％，因此，每年房价上涨10％和居民收入增长的速度仍然是可以相匹配的。

　　当我们想要说什么是房价过快上涨的时候，请那些人回到基本常识，什么是房价可以上涨？如果认为国八条、国六条等等对房价的作用更多是推广房价，什么能评议房价呢？从基本情况看这是徒劳无益的。中国正处在这样的阶段，使富人买了很多的房子。每10年我们的货币增长6倍，在这种情况下，房价是不可能不涨的。如何抑制房价上涨，有一些措施可以做到：

　　第一是放开容积率。这个容积率是多少呢？我在这里盗用了一个叫马悦的人的数据，在北京四环一米的平均容积率是25％，这个容积率太低，作为中国既要保护基本农田为每个人0.6亩，还要保持商品房用地。根据发改委的宏观经济研究会王建的统计，他做的统计是商品房用地在美国每平米150美元，因此地价偏低，为了能够使得地价上涨不显著放开容积率。

    第二是限制高收入阶层拥有多套住宅。我估计在座的开发商，处级以上的干部每个人手里不止一套房。要抑制市场的需求作为高收入人群，你只能拥有不超过两套房。应该说比较有效的措施，这是西方国家也采用的措施。

    第三是开放税率方式。我每年收益1％的税，因为你拥有100万财产的房子我每年收你1万块钱的税，过分吗？储蓄也是一种资产，房产也是一种资产。我按照最低1％的水平收你的税有什么关系呢？房地产的收费税率这会打击很多人去买房。

    第四是恰恰相反的，我不主张打击选择经济适用房，由政府拿回去。布什经常这么讲，政府总是干坏事，因为你们民事要起来，使政府不超过这个笼子，布什曾经这么笑着说，我布什就是站在笼子里和大家讲话。政府大量回购经济适用房，已经有经济适用房的利益损害。怎么才能够使得这些事情做的合理呢？向已经分配的经济适用房，向其他经济进一步向商品房靠拢，而不是向不具有完全房产的房靠拢。房改房和经济适用房应该变成商品房，以后政府集中精力不要搞经济适用房，应该搞的是连租房。

    大城市的房价是没有办法的，不要以为所有的人都到西安居住。一、二线城市的极差的地租，以及不同的房价是导致有才华阶层的人住在城市当中，收入较低能力较弱的人向外住。如果中低收入阶层下岗工人在城里住不下去，说明市场还是有效率的，这是正确的。对开发商讲，开发商应该关注五个问题：

    第一，关注市政基础。一个城市只大量的市政基础投入。西安由于整个人体规划要从830万，在10年内达到1200万，这个城市的房地产有比较好的前景，如果政府没有好的完善的基础规划，这个城市的房地产也好不了。

    第二，我们可以看到从06年开始，大开发商与小开发商进行了并购。

    第三，更容积化的平台。只有这样才能拿到好地，作出好产品。

    第四，可以复制的商业模式。我个人认为万科比较好的特征：第一，在于项目的策划；第二，在于项目最后的物业和销售。而万科的弱项就是在项目的过程中的经济控制。万科虽然号称是专业化的，但是以后会有比万科在房地产行业更专业化的行业出现，或者万科自己成为专业化，如果它不专业，它将被竞争对手超越。

    第五，我们看过多个项目之后，有的开发商善于打一枪换一个地方再开发，这样的一个模式甚至不如一些开发商一次性的拿一块儿地，分批、分期的慢慢开发，逐步的把这一块儿地作为精品更好。在北京、上海有不少这样的例子。在北京我比较过两家公司，一家公司只做了一个项目，做了8年；另一家公司也做了8年，大概有12个项目，这两个公司盈利情况一家比另一家好。此外开发商资金不存在问题的话，是不可能有好的发展的。比如北京的二环，西安的城墙里，深圳的关内等等这些地方，不应该是出售。你永远不知道这个项目利润的最大点在哪里？所以适于出售。好，谢谢大家！

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　　主持人：感谢钟教授与我们分享他的真知灼见。今天我们的专家有主题专家还有市场一线城市的嘉宾，下面我们有请谢岳荣先生与我们分享他的一些意见。有请谢岳荣先生。

　　谢岳荣：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，各位房地产界朋友。我很高兴参加本次西安城市观点论坛，我们这次研讨会的论坛是人体工程学在卫生间的运用。我们是通过房地产媒介规划我们卫生间的合理使用，能够使我们的卫浴生活更舒适。

##Detail_Page_AD##    有一名专家格林斯潘，大家到都知道，他非常喜欢洗澡，如果说他的卫生间规划不合理，他就会着凉，就会感觉不舒服，所以他说，人体工程学卫生间的设计非常重要。我们简单的看看人体工程学是一个怎么样的概念。它涉及人的各方面的特性，它狭义的人体工程学考虑的是根据人体的尺寸设计的产品。国内的人体工程学应该是考虑与人相关的所有因素，包括认知方面，社会背景，还有文化背景。通过这些因素有一个需求和愿望，这些需求和愿望的实现需要设计师的设备等外在因素完成。

    现在人们对健康就需求，以及效力的需求，舒服的需求，美丽的需求都非常高。我们完成这些需求，卫生间就要有更大的功能。以人体保洁和家具保洁的住宅空间包括：洗澡单元等，另外几个单元主要纳入我们的生活空间，包括洗衣的单元，家卫的单元。如果保健和设施像我们的桑拿等完善我们的卫生间。

    我们的洗澡单元是一个娱乐的功能和一个水利按摩的功能可以缓解疲劳。这个表是人力工程科技小组为我们总结规划出卫生间需要什么样的设计，需要什么样的功能，卫生间需要我们完成的日常很多功能，包括洗脸、洗手等，还包括护发，包括洗洁功能等，如此多的设施需要在一个小小的卫生间实现，我们这个卫生间设计就显得很重要，需要从人体工程学角度对卫生间进行系统的规划，使卫生间高效的为我们提供服务。

    人体工程学运用了很多知识。比如说我们的面盆的设计，这个要考虑很多的问题，一个面盆要与水龙头有关系，面盆体积要大。这个面盆需要有媲美的边角，防止对人的身体有所损害，尺寸也非常重要。一般的洗手池要比洗脸池要高一些。

    比如，我们一个很简单的手指和位置，手指放在前面和后面对你的方便，对你以后的使用是很关键的，高度要设计在500毫米之间。现在卫生间设计存在很多的问题，使我们的生活非常不方便，卫生间主要的问题有采光不足，潮湿、清洁不方便等。现在是我们目前的卫生间比较杂乱的现象。如此多的问题使得我们的卫生间规划非常重要，现在卫生间存在的问题主要有清洁方面的困难，各部分存在的清洁死角，储物也比较杂乱。我们还要特别照顾小孩和老人，马桶太高小孩不合适，淋浴位置不合适不方便小孩使用，老人需要加一些扶手使老人使用安全，现在很多病例就是发生在卫生间里。

    一个卫生间的卫生也很重要，我们需要多创造一些新鲜空气进来。空间方面就是说洗手台设计的比较低，长时间弯腰操作容易产生疲劳。厕所一些相关的设备，比如说我们正在淋浴，很多电话打进来，又非常重要，只能湿着身子接很不方便，所以需要卫生间设计要装一些电话。我们还是放置一些报纸。卫生间存在很大的问题就是节水问题，大小水要分开。安全方便的考虑除了这个扶手的设计之外，还是考虑内部的设计防滑设计。我们宾馆的设计的防滑设计不太好，容易使人滑倒。我们很多产品设计还是可以的，弥补以上很多不足的地方，比如包括浴缸、洗手缸等。男主人经常在使用卫生间的时候，携带一些不太卫生的东西，导致女主人清洁的时候很不方便。

    卫生间的功能将会更加完善，更容易卫生。我们设计的一些产品还可以满足一些化妆、保养的需求。现在女性使用的一些护肤、护发的产品比较多。现在的卫生间相对比较小的，我们要充分利用空间。前面提到的老人扶手，要设计到位，在全部使用过程中要有扶手，避免中间环节协调不到位，如果不到位的话，到时候可能造成老人的摔倒。

    我们大家都应该有一个体会，我们现在洗头的时候，头的后部很难洗到，如果是普通的龙头抬头会碰到自己的头，这样使用会比较不方便，我们这种可拉伸的龙头是可以拉出来的，这样清洗会很方便。

　　一些设计产品还要考虑到你卫浴时的舒适度，大家在洗浴按摩的同时，享受到洗浴的快乐。我们产品对于水的节约是主要的责任。防干的工程是给卫生间一个干爽舒适的环境。蒸汽房可以满足我们快速接触疲劳的设置。智能化的产品也非常多，自动烘干，自动冲洗，可以调温度的坐圈，一般可以调整到18摄氏度到20摄氏度。以后的卫生间我们会朝着更人性化的方向发展。

　　第一个功能的分区，要合理的分隔浴室，减少洗浴和化妆之间的干扰。我们100平方米要规划15平方米的卫生间。洗护间要求条件好一点，面积也比较大。卫生间发展的第二个趋势就是说卫生间质量要增加，多卫可以避免卫生间使用的冲突。现在家庭平均在上卫生间的时间花在两个半小时。卫生间还要设计一个地脱盆，这个对我们的水资源节约是很有好处的，我们洗衣服的水可以放在卫生间里洗拖把，可以二次利用。还有就是排水要比较方便，我们按照现在的生活习惯，很多人一盆水就会泼在地面上，让它流走，如果安排这样的排水会使卫生间环境干爽一些。

    卫生间设计的第五个趋势，卫生间要设计一个洗衣盆，平时的袜子还有小孩子的尿布，可以通过洗衣盆完成，这些东西用洗衣机洗不是很卫生，而且不方便。

    卫生间设计第六个趋势就是改变蹲便器，现在要使用坐便器。第一蹲便器比较方便，第二可以避免蹲的时间过长，身体发麻，还可以防臭。

    卫生间设计的第七个趋势，以后对卫生间要加装一些散热镜这些产品，对卫生间阴暗潮湿的问题有好处，现在很多五星级宾馆都装散热镜，这个可以防止红外线的直射。

    第八个趋势是浴室的环境设计。国外现在流行的浴室逐渐演变成两种：一种是封闭式，一种是开放式。我们现在向开放式过渡，在洗浴的时候可以使房间各个部门的使用，可以看到电视，可以享受到音乐，可以进行交谈，这些就可以创造更舒适的沐浴环境。

    卫生间发展的第九个趋势是配套设计。现在的配套设计可以达到我们的工程和浴室统一。使每一个产品都有一个连贯性，使我们整个卫浴空间显得比较柔和。整体一套产品放在卫生间使用的话，形成一个人性化特点的脱面，给卫浴生活带来美感。

    我们的设计虽然有成功也有失败，但是我们的最终是为了让生活便的更加舒适。希望我们的设计将人体工程学全面引入住宅，改善我们的卫浴生活品质，这是赋予我们的责任。谢谢大家。

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激情对话

　　主持人：这次论坛除了嘉宾演讲以外，今天我们的论坛还我们安排了两场对话。下面我们请我们首场论坛的专家莫春。有请莫春女士。
    
    莫春：谢谢主持人，其实我是搜狐网中心的主任，今天我们激情的对话上半场邀请的嘉宾是分别是王小广先生；北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅先生；西安市房屋管理局市场处副处长信息中心负责人李朝东先生；中诚地产的董事长许定耀先生，厚机土构出席林少洲先生，以及五合国际的顾问刘力先生，有请我们的对话嘉宾提上就坐。

　　应该说，我们今天对话的嘉宾也是阵容强大，有来自于政府部门的领导，今天我也希望大家能利用这个非常难得的机会，向我们各位提出一些问题，或者你在工作当中遇到的一些思考的问题和大家一起交流。

　　我到西安就觉得很放松，为什么呢？因为我是从北京过来的，北京现在的房展市场有三个特点：

　　第一是房价涨的非常快，这个刚才他们从我们两位的学家演讲当中也能够得到这样的信息。

　　第二是房子非常不好买，因为我们是做房地产的相关专业，会有很多人都找关系找我们，现在找关系也买不到房也是一个现象。

    第三是房地产开发商虽然没有卖房的烦恼，但是却有土地的烦恼。

　　你可能拿不到地，或者你有钱也拿不到地的情况。这次我来西安有人和我说，你能不能多了解西安的情况，有可能我到北京之外开发了。所以今天我也想了解西安的情况，在整个宏观调控的态势之下，西安面临什么状况。有情我们西安市房屋管理局的李朝东先生给我们介绍一下西安的房地产发展情况。
   
　　李朝东：大家好很荣幸参加这个论坛，刚才听了我们各位教授和我们的领导对我们现在的市场进行了初步的探索和观察，我在这里向我们这些专家介绍一下我们西安目前的现状。

　　作为我们官府部门，我们西安整体来说，从96年房地产开发以来，就西安市的市场，从1996年到2006年，10年间我作为我们政府部门始终认为，我们西安房地产是非常稳定，是有序的市场，这点是不容置疑的。从国家要求的房价考虑都是很好的，没有很大的问题。但是就刚才钟教授介绍的，我们从2004年由于国家的要求来看有一定的影响，主要是从价格上有一定的涨幅，这种涨幅作为西安来讲还是没有超过5％之内，西安市的开发商有西安的特殊性?D?D它是统一的。西安是属于二线城市，对西安的房地产有一定的影响，西安有几个特点：第一，西安的开发商它开发商实力有非常的矛盾和区别，不像外地城市开发商的比例，有实力的开发商比例不超过10％，就是说90％的西安开发商都是中小开发商，这样的西安的开发商对西安房地产的贡献主要来自于中小开发商，但是中小开发商的能力对资金面的可求和需求没有太大的支持，这对我们来说很敏感，无论是从银行的贷款来讲都很敏感。

　　我们这次的宏观调控无论是政策上还是利益上，有一定的损失，西安市10年来有序的房地产市场会受到了非常大的冲击，甚至导致混乱，这是我们非常担心的。

   刚才我们还提到关于我们大的方向是非常正确的是调控，目的是中低收入，还是有一定的区别，我们作为管理部门一直在强调，西安有区别于一线城市，比如像上海这些一线城市，就是因为西安的经济适用房价格大家知道是2500左右，这种没有房屋价格，真正西安中低收入者买不起，就像我们公务人员，我们的工资还是买不起的，除非有一定的福利来支持你。如果像西安这种实施，如果真正解决中低收入的话，西安有西安的经济发展条件。

　　主持人：刚才从您的介绍里了解我们90％的企业都属于中小型的企业，他们对市场的贡献非常大，面临新一轮宏观调控他们的发展就成为了问题，我想今天请我们接下来的嘉宾能给讲一讲，从理论的层面和实践的层面给我们支一下招。下面我想请国土资源局政策法规处处长郑世骅先生，针对现在西安土地供应的主要情况介绍一下。

　　郑世骅：自从“国六条”出台之后，对审批的楼盘从经济适用房和商品住宅是停止细则，在9月份西安市出台了一个相关的政策，国务院实施了一些办法，现在很多经济适用房集资建房都是在重新规划审核的标准下进行。据我所了解，有一些楼盘从6月份停止到9月份，基本上冻结了三个月，现在规划已经启动审批。从全国土地供应形势看，西安，大家也了解，西安作为西北的中心城市，利用率指标也是严重短缺；现在我们把2001年的利用率指标用完了；在按照现在的耕地保护责任面前，保证市场重点建设项目，居民的住宅建筑方面现在面临很大的压力，针对政府管理部门也在积极采取措施，争取国家的支持。对国家建设用地和住宅这一块适当的保证重点项目和居民的住宅，这是大的趋势。

    面临这样的用地指标的紧缺，我们市场采取了一个严格的措施。刚才几位教授也谈到了，一些大的项目开发商，无论是做大盘分期实施，都要换一个地方，这个利润要高，效果要好。从国家宏观调控政策看，现在不会给开发商企业提供存积土地的可能，主要是处理闲置土地按，并且制定一些处置闲置土地的的办法，闲置一年内要收费。我们西安市04年开始对闲置土地进行收费。2008年，从大的形势说，必须对现有的存量用地要发挥最大的效益，这就是政府的职责。

　　主持人：谢谢郑处长，刚才你说到土地供应的情况也有一些透支的现象。土地在开发商的手里并没有形成有效供给的情况。我想请国内知名的学家谈一下，一个是研究宏观经济层面的，一个是房地产金融层面的。其实刚才我听到你们两个演讲，我觉得其实也在做观点的交锋，这个房价究竟用什么样的方式平抑住，也在进行观点的交锋。这是我们今年希望看到的情况，大家可以在这个场合将各种观点都剖析出来，让我们在各种方面有所收获。
下面请王小广先生谈一谈，具体的西安的情况。西安的房价提升还是比较稳定的，均价只有3000块钱，面临宏观调控的问题，在供应的层面上形成困境，以及中小企业的发展现在资金比较短缺等等，遇到这样的问题，您觉得对中小企业它未来的发展是怎样的走势，退出还是联合，还是多种方式的连资？

　　王小广：我觉得刚才的结构是好的结构，有90％是中小企业市场，它的竞争比较充分，房价相对来讲在全国不是偏高的，我听了这个消息很高兴。实际上房地产的发展不是定在价格上，我们很多人说是地域的增长给我们带来了经济的繁荣，我觉得应该是倒过来的，业绩是产业的发展，经济的发展。房地产是分段口，钟伟讲的观点，我觉得不太统一。GDP房地产增长是看它的销售额，这样的增长是多少呢？全国去年是26.9％，一般情况下是40％，所以我觉得这个是不能降的。我们GDP增长10％，那不是这个概念。从刚才讲的，我觉得竞争在一种压力下，你充分的竞争，也要突破联合的办法，我觉得这取决于你的生存之道，你要适应这个政策，适应这个市场的趋势，不要合并起来。合并起来说，西安有三个或者几个大龙头垄断了市场，这个对经济和房地产的发展都不好。
   
　　主持人：通过市场的方式来解决，可能有多种的方式。接下来想请教钟伟先生两个问题，一个是目前我们知道央行或者银监会也在收回，对于中小企业来说如何的进行有效的融资，解决资金的问题？这可能成为一个非常大的矛盾，请您在这方面给我们的企业介绍一下其他融资的渠道。第二个问题是，您刚才介绍了平抑房价的办法。您提到的第二个限制高收入买多套住宅，一个是执行和可操作性的问题，这个您怎么看？

　　钟伟：第一个我想说一个城市的开发商数量和中小开发商没有什么关系，因为西安的房价低，所以大家都可以来看，房地产未来的发展趋势主要偏向广东，广东房地产的市场化有所提高，能力不足的开发商出局是可能的。开发商的数目和本地房价没有关系。

    第二，关于中小开发商严格金融风险关系。严格三年再执行按揭的制度我觉得非常不确定，封顶之后再按揭这个的确是抵押物，同时封顶之后再按揭使开发商资金汇款，周期拉长，严格执行是好是坏说不清。

    第三，要解决高收入阶层多套住房，而低收入没有能力购房的问题。富人去投资房，这些房并没有被空置，无论是公供的还是私供的，现在看起来，执行的办法都是通过商业银行的对高端客户的支持，还是所谓财富中心等等，它起信托计划，由这些信托计划购置房地产。中小开发商使用信贷资金是很小的，既然信贷门槛都过不去，想要吸引外资基金，这个难度是非常大的。对于中小开发商，私募型资金是非常重要的。看起来中小开发商出入是很大的，如果你什么都没有，只有一块儿好的地，会有大开发商和你联合开发吗？如果你连地都没有，最后你会发现自己很惨。谢谢各位。

　　主持人：谢谢钟伟先生。我们今天还请到了一位实力派的老总，先介绍一下，他就是坐在我左手边的这位戴眼睛的先生?D?D厚土机构主席林少洲先生。他有多年的地产开发经验，在各个城市都有开发的项目，以及对城市的文化和房地产的产品都有研究。想请教一下林先生。

    我知道您开发的一个项目是中式的产品，应该说北京和西安是某种方面相象的地方，文化底蕴都非常丰厚，都是历史文化古都。您觉得西安什么产品是和其他的产品形成差异化的竞争优势，以及在自己开发的感受当中有什么建议给我们同行，能给我们说一下吗？

　　林少洲：西安是一个特别让我激动的城市。最近这几年我前前后后来了好多次。西安这个城市来了这么多次我是因为它的历史文化资源。来到西安我有两个感受，不知道西安就不知道中国民族的伟大，要真正知道中华民族的伟大你就来西安。第一个感受就是我前几天看袁纯清省长在凤凰卫视上讲大明宫，讲当年唐代长安城，它是现在北京紫禁城的4倍。第二是宴会厅林德殿，可以容纳5000人，我们看到这些数字很震撼。第二个感觉是到了西安之后有另外一个问题，就是这种使命感和紧迫感，我们现在在世界舞台上的角色，这种使命感、危机感都非常强大。

    我在房地产专业化