解读REICO报告 老总圆桌对话

   主持人：各位来宾、各位代表、新闻媒体的各位朋友大家下午好！

    今天下午两点钟到四点半由我来主持论坛，根据商会年会的惯例，我们今天下午的论坛是很重要的活动。参加今天下午会议的有我们特邀的一些领导、嘉宾，有商会的副会长，各地方的商会会长、秘书长等等。今天早上已经做过介绍了，下午就不再一一介绍。

    参加今天对话的有我们特邀的REICO工作室的刘琳博士和王文祥主任。今天下午第一个议程就是听取REICO工作室两位专家的报告。

    报告是中国06年房地产市场报告，主要有几个专题：一是商品住房购买群体的调查报告。二是关于合理住房价格水平的讨论。三是关于房地产行业利润水平的研究。

    下面我们就先邀请两位专家给我们做06年中国房地产市场报告。

解读REICO报告 老总圆桌对话

　　刘琳：各位来宾下午好，下面由我代表REICO工作室向大家介绍一下REICO工作室今年完成的工作报告。

    2006年度REICO报告到目前为止完成的主要有中国房地产市场报告，到现在为止完成3份季度的市场分析报告。在今天的会场，我主要介绍三季度的房地产市场的形势。

    此外，到目前为止，还完成了3份的专题研究报告，分别是合理住房价格水平研究、房地产开发业利润水平和商品住房群体的调查，06年底还推出房地产报告，还有发展研究的专题报告。

    下面，我首先介绍一下3季度的房地产运营形势。

    在介绍3季度运行形势时，我首先简要介绍06年前三季度房地产市场的总体运行形势。06年前三季度总体运行形势在05年房地产市场全面跌落的基础上，房地产供求增长有所回升，涨幅继续回落，这是目前为止前3季度全国房地产运行的态势。

    全国的形势，05年房地产市场在宏观调控调整下，出现了不同程度的回落，06年1到9月，多项的指标从05年底相比增幅出现了增加。新开工面积、房地产完成投资的指标增幅比去年1到9月有所增加，但是购置土地面积同比减少。05年市场需求增长出现了大幅度的下降。04年增长45.43%，06年1到9月房地产市场的需求增长，销售面积比去年同期都有所增加。06年的房价涨幅是继续回落，实际上从近几年的房屋销售价格指数看，房屋销售价格指数最高年份是04年，05年的房价涨幅有所回落。我讲了06年1到9月整体市场运行形势，实际上在每一个季度房地产运行态势都是不一样的。

    我做一下回顾，1季度主要特征是房地产供求增长有所回升，房价涨幅是回落的，在1季度房地产开发投资预案在05年大幅度下降的基础上，投资预案有所回升。从2月份开始持续下降后出现上升。从需求方面看，房地产市场实际观望的态势1季度开始有所改善，主要城市的二手房交易量有所上升。从不同的区域来看，1季度长三角地区没有出现明显的恢复，大西北地区等等一大部分地区房地产市场的需求增长有所增加。房屋销售价格的涨幅开始回落，70个大中城市当中，房价大幅上涨和下跌的情况同时存在。这是1季度的市场形势。

    到了2季度房地产市场态势有所变化，主要的特征是房地产市场的供求两旺，1季度的时候房地产投资完成土地开发面积、新开工面积等等，一系列代表房地产供给的指标加速增长，购房指数上升，需求旺盛。多数城市的二手房交易量超出同期水平，涨幅同比上涨5.7%，涨幅比1季度增加0.2个百分点，土地交易价格、房屋租赁价格都有所增加。

    上面是简单的回顾了一下06年市场的形势。下面重点介绍一下3季度房地产市场的形势。3季度国民经济整体继续保持平稳快速的增长，宏观调控的成效初步显现，前三季度我国国民经济继续保持快速增长，居民收入继续较快增长，市场价格基本平稳。在决策层认为国际  的增长偏快的情况下出台了很多的调控措施。3季度国民经济偏快增长势头得到了制止，主要是国内生产总值的增速高速回落，工业生产回落，固定资产投资的回落，货币信贷的增速趋缓。

    从政策环境看，3季度的主要政策是抑制投资的过快增长，调整房地产市场需求和住房供给结构。主要通过收缩银根等项目投资增长。通过供房供给结构的一些调控措施实施调整供房结构。

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　　关于3季度的形势主要总结了四点：

    第一点、3季度房地产需求增长出现双双回落，房地产开发投资的增幅比2季度有所减少，其中土地的开发增幅比2季度减少了。从各种物业类型看，除去了经济适用房外，包括办公楼商业用房等投资都有所下降。房地产开发的各项建设指标施工面积、新开工面积、竣工面积，它的增幅都比2季度有所减少，比去年同期也有所减少。##Detail_Page_AD##竣工面积在3季度出现负增长。不同类型的物业办公楼、住宅和商业用房的新开工面积的增幅都有减少，购房指数在8月份出现回落，国家统计局做的房地产企业信息指数在2季度、3季度都有所下降。需求上看，商品房销售面积增幅减少。各地的二手房交易量受政策的影响，出现了不同程度的变化，很多城市在8、9月份二手房交易量都出现了下降。

    第二点、房屋销售价格小幅回落。从同比的涨幅来看房屋销售价格三个季度同比上涨2.5%。在不同物业类型看，普通住宅的销售价格同比涨幅有所增加，其他所有类型同比涨幅都有所下降。二手住房销售价格同比上涨4.5%，从环比的指数看，新建住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都出现了回落。从城市来看，我们可能从不同角度看，部分的城市房价上涨仍然很快，我们看到35个大中城市当中，只有8个城市房屋销售价格同比涨幅是连续三个季度都增加的。有3个城市房屋销售价格超过2季度，其他24个城市，3季度的房屋价格涨幅都有所回落，也就是说多数城市在3季度房屋价格涨幅是回落的。土地交易价格涨幅也比2季度下降了1.5个百分点。住房租赁价格小幅上涨，但是上涨的幅度比2季度减少了0.2个百分点。

    从不同的区域看，长三角地区供给增长减少，主要城市的房价涨幅是回落的，珠三角地区供给增长也有所减少，但是它的土地购置面积在3季度大幅度增加。主要城市的房价涨幅也是回落的。环渤海地区供给增长是增加的，需求增长是减减弱的。我们从这三个重点地区看，三季度房地产需求增长都出现了不同程度的减弱。

    从全国8个区域看，3季度除了大西北地区市场需求增长是上升的，其他7个地区的房地产需求的增长都出现了下降。主要城市的房价环比涨幅的变化，除了东北地区和大西北的地区有涨有跌外，其他城市的环比涨幅都有所减少。

    第三点、信贷调控措施效果显现。2006年针对投资增长的形势，决策部门不断出现措施，从4月份开始上调基准利率等等一系列措施。几乎每个月都在出台，在这种情况下，我们房地产贷款的增幅都出现了下降。房地产贷款增幅从05年3季度开始在连续的上升，05年的3季度、06年1季度贷款的增幅在不断的增加。在06年2月份国内贷款总量比1季度减少。三季度比2季度的增幅减少了30.8个百分点，这是调控措施显现的效果。外商直接投资的总量和增幅也出现下降，外商直接投资在2季度的时候，曾经大幅度的上升，3季度有了一个明显的下降，增幅比2季度减少了将近80个百分点。

    第四点、经济适用房的供给投资提高，经济适用房的投资实际上是从05年2季度开始，它的投资增幅在不断的上升，而在04年经济适用房的投资是不断的下降的，甚至达到了负增长，从05年3季度经济适用房的投资不断增加。3季度是在房地产开发完成投资增幅下降的同时，经济适用房的投资增幅还在不断的增加，它的增幅比2季度增加了将近5个百分点，经济适用房的投资比重也由年初的1.9%上升到9月份的3.2%。

    我们对4季度运行趋势有一个判断。政策层面收紧信贷闸门的方向不会改变，将会继续对房地产供给增长产生影响。根据历史数据的分析，从需求层面看，我们认为房地产市场没有明显的改变，这些因素包括经济的快速增长、收入的不断提高，流动性加大导致利率水平继续下降等等。在这个基础上，我们认为，预计4季度全国的房屋销售价值继续上涨。

    上面是我简要的介绍了一下06年房地产市场运行的形势。下面我介绍一个专题《合理住房价格水平的研究》。

    随着这两年房价快速上涨，住价格成为了各界关注的焦点问题，如何衡量住房价格水平成为了各界人士都关注的焦点，我们REICO工作室对住房价格水平近期进行了一个研究，提出了自己的观点，希望能够供各位企业家参考。要想回答什么是合理的住房水平，首先回答什么是合理的住房价格水平。判断我们当下的住房价格合理不合理要有一个标准，理论上不存在绝对的判断标准，相对于中央政府所愿意达到的政策目标等等，它的判断标准是不同的。我们认为合理性的判断标准表现在两个方面：一个是对住房价格水平，第二是对住房价格上涨速度是否合理的判断。

    我们参考了国外大量的研究文献，提出了一个判断的标准。我们认为对住房价格水平合理性的基本判断标准应该是区域内中等收入的家庭，可以消费得起中等房价的住房。这条标准实际上是对价格水平的判断标准。区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价的住房。要想理解这句话有两个概念，首先要理解一个是什么叫消费得起，我们参考了国外很多国家的研究和他们制定的一些条例、规章，我们看到，按照国外专家的说法是这样：当一个家庭支出了住房销售基金以后，它所剩下的收入应该可以维持这个家庭的正常收入水平，除了住房销售基金以后，剩下的可以支付吃、穿、医疗等等要求，国外的大多数做法是将每月的消费支出控制在30%，如果超出了30%，通常认为这个家庭就没有住房的能力。

    第二是中等。中等住房的时候，它避免了家庭的两极分化，对住房的影响。如果用消费得起和中等的概念，我们明确了之后，对于住价格水平合理性的判断标准，在我们国家已销售为主看，中等的家庭可以消费得起中等房价的住房，实际上是说区域内50%的家庭可以买得起中等家庭的房。如果政府认为大多数的家庭可以买得起房子住，这个标准就不可以上提，最起码是50%的家庭可以买得起中等房价的房子。

    二、对住房价格的上涨。我们认为参考了国外的研究，如果住房价格的上涨幅度没有持续的超过该区域的GDP增长，就表明住房价格的上涨是有宏观经济基本面和住房使用市场支撑。

   我们对我国当前住房价格水平进行了分析和判断，得得出了四点结论：首先第一条结论从全国平均上看，住住房价格的增幅低于人均可支配收入，仍然处于相对合理的区域。它主要的论点是从三个方面体现：1、从增量住房价格的增速，二手住房价值的增速，还有租赁房的指数判断。2、扣除价格因素影响以后，05年到现在二手住价格的增速是低于同期GDP和人均可支配收入增长幅度，98年到04年二手房价格没有超过GDP的增幅。3、由5年时间住房的价格指数高于同期住房价格的指数。98年到04年，来自住房市场的需求支撑有所恶化。

    第二条结论，由于我国存在较大的收入差距，今年房价的快速上涨使得中等收入群体，住房能力相对下降。目前存在不争的事实，我国存在较大的收入差距，这个收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显的快过低收入家庭的收入增长。各个收入阶层都在增长，高收入阶层增长得快。我们考察了95年到05年10年的城镇不同收入阶层的收入增长与平均收入增长的关系。我们看到，只有中等偏上户，它家庭收入增长是等于平均水平，高收入和最高收入户家庭收入增长要高过平均水平，占人口比例60%中等以下收入群体，他们的收入增长小于全国平均水平。随着今年房价的快速上涨，低收入阶层的住房能力在迅速下降。04年的房价收入比看，只有最高收入户收入比下降。说明低收入阶层的住改善能力相对较低。

    我们在REICO报告中按照每年定义，03年、04、05年了数值都连续的下降，说明居民家庭住房的购买能力也在下降。

    第三条、从不同的区域看，04年一线城市和二线城市中，居民住房支付能力下降。05年无论是一线、二线还是三线城市，多数城市居民住房支付能力都出现了下降。我们以35个大中城市为代表，其中北京、广州等为一线城市，乌鲁木齐等为三线城市，其他的为二线城市。分析表明04年在一线城市当中，除去北京之外，其他的居民住房支付能力都在下降。在5个三线城市中，只有银川市的住房支付能力下降，其他的城市大多数都增加。05年在35个大中城市当中，绝大部分城市居民住房支付能力都出现下降。住房支付能力下降是不是代表城镇家庭买不起住房。我们认为并不是这样，城镇家庭能否买得起住房，还要考虑住房资产的作用。我们刚才讲到住房支付能力的角度，是从收入的角度看。

    在我们国家，03年以来，城镇居民按户计算的住房率达到80%以上，在这种情况下，住房存量资产是有非常重要的意义，我们认为这为买房提供了重要的基础。近几年的房价在快速上涨。REICO工作室和国家统计局联合对城镇自有住房数量的调查看，拥有第二居所等进行了分析，05年城镇居民家庭从全国平均看，自有住房资产价值平均4.6万元每套，不同收入的阶层都拥有住房资产，最低收入户，它的住自有化率是76.3%，自有住房的面积平均是将近70平米，低收入阶层自有住房价值是6万到10万，中等收入户自有住房面积80平米，中等收入户自有化率为87.2%，他们自有住的资产价值是10万到20万左右。高收入阶层和最高收入阶层是将近90%，自有住房的面积是92.6%，自住房资产价值从16万到42万。

    这张表实际说明，要想考察一个家庭能否买得起住房，还要考虑住房资产价值，在这种过程当中，住房存量资产都提供了一个重要的帮助。

    上面是我介绍的专题中关于我们REICO工作室住房合理价格水平研究的结论。另外，我再介绍一份专题报告，这是REICO工作室做的报告，部分城市购买商品房的的调查。REICO工作室在今年对北京、上海、广州、武汉等城市做了抽样调查，问卷进行了2000多份，样本的房屋主要是当地普通的商品房，针对这个抽样调查主要是要回答一个问题，什么人通过什么原因，采用什么途径和方式购买了什么样的商品房屋，怎么样来使用这些商品房屋，下面我把这些结论给大家做一个介绍。

    首先看是什么人购买普通的商品房。从年龄结构来看，从5个城市抽样的样本看，年龄是最高比例是25到35岁，购买商品房的人口大概占了33%的比例，下来是35岁到45岁比例22%，45岁到55岁比例占了21%。从北京、上海、武汉、广州来看，北京和上海购买商品房的年龄大一点，北京大概多数人群是在35岁到45岁，而上海是45岁到55岁，广州、武汉和重庆则比较年轻，主要群体是25岁到35岁。

    从购房业主的收入水平来看，基本上与当地家庭月收入相比处于平均水平之上。从购买商品房人员单位职务来看，业务主管占的比例较高，其次有专业人士、行政人员、公司合伙人等等。

    从外地人购房的比例看，外地购房比例最高是广州，达到了26.8%，购买广州住房的外地人口主要来自于华南、西南、华东、华北、东北、华中和西北地区。其次外地人购房比例高的是北京，达到了12.3%，人员主要来自华中、西南、西北东北，上海外地人购房率是比较低的，上海的情况是比较特殊的，因为它有户口的存在，它的比例比较低。武汉是4.5%，重庆是7.8%。从外地购房的业主看，它购房的房屋面积重庆比较高，集中为130到160平米，其他四个城市比例最高是90到130平米。

    第二是分析什么原因、什么动因，这些购房人处于什么动因购买商品房，我们报告中大概分了10个因素，包括改善住条件、交通便利、地理位置、解决住房困难、被拆迁占用住房、结婚等等。这10个原因通过分析看，改善住房条件是最主要的，排在前三位是改善住房条件、交通便利、小区环境好。从年龄看，购房的动因，改善住房条件是年龄比较大的45岁以上的年龄组，是他们主要的购房动因。年轻人根据工作地点，方便子女就学等等是比较明显的。

    从收入经济交叉分析看到，被拆迁占用在低收入组当中，它的购房动因是在第二位，多数是由拆迁占用。从交叉分析中，本地户籍业主购买商品房的动因是不同的，拆迁占用已经不成为他们主要的购房动因。除了武汉之外，商用和投资成为其他4所城市，本地户籍业主前10个动因中共同的选项。

    第三个要回答的问题是通过什么途径买商品房。我们主要采用四种途径，一种是自主购房，一种是单位分配，第三种是亲属购买，第四是中介代表。北京、上海、重庆、广州都是自主购买，我们可以看到它反映了各地房地产市场发展的不同程度，上海的市场发育程度相对其他4个城来说是最强的。

    第四个问题是采用什么方式购买商品房，购买贷款房的比例应该是比较高的，全款购房的比例最高的是上海，达到66.12%，最低的是广州，是36.02%，全款购房里北京、上海高过贷款购房比例，在广州、武汉和重庆贷款购房比例是高过全款购房比例的。五个城市首付比例，排在第一是30%的首付，排在第二的不太一样，最高是上海50%，最低的是北京、武汉是20%。不同年龄组购房付款方式，45岁到50岁的人买房采用全款方式比较高，从非本地户籍业主来看，只有北京是全款购房比例最高的，而上海、广州、武汉、重庆外地购房户主要采用贷款的方式比较多。

    他们所购买的房屋是什么样的，商品房我们看到，主要是90到130平米，它的比例达到46.16%，其次是50到90平米，是达到33.38%，这两个面积比例是最高的。从居室的结构看，两居室是47.05%，房屋的性质是以新房为主。五个城市受访业主购房的顺序是以第一商品房为主，武汉是10.25%，广州是12.25%，在重庆还有买第二套房，第四套房，所购到的商品房主要是以自住为主，五个城市自住的比例在70%到80%，出租的比例是20%到30%。上述是我们调查的一些样本数据。具体的报告内容大家可以看报告中有详细的分析。我的介绍就到这里。下面由汪先生介绍关于房地产开发企业的研究。谢谢大家。

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　　汪文祥：我的报告专题是我国房地产开发利润水平研究。这是REICO的报告第一份报告。在这个报告之前我就报告重点讲讲三方面的问题：

    一、关于房地产开发经营业利润水平，是针对房地产业，而不是针对单个企业。在整个房地产业平均水平上它是相对行业的项目。

    二、我们是在国民经济整个体系当中，把房地产业纳入整个国民经济体系中看的，房地产业水平高低我们自己判断。

    三、我们是从国际视野中，根据房地产业水平把我们国家的房地产研究水平在国际中比较。

    四、我们以数据分析为主。

##Detail_Page_AD##    我们的研究报告主要是分三块儿内容：一、国内外房地产开发业利润分析。二、房地产利润来源的形成机制。三、主要是关于房地产上市公司营业能力和营业水平的分析。

    首先第一个部分是国内外房地产开发水平的比较。第一个讲国内的房地产利润水平的分析。在国内利润水平当中，我们是形成两个指标：一个是房地产开发业的销售利润，一个是资产利润率。根据我们的数据情况，我们进行了四个方面的分析：

1、我们利润，国家统计局04年关于全国经济的普查资料，进行了一个测算。这个测算当中，房地产开发销售利润04年是6.5%，在含量中排全国经济中排第8位。从普查资料看，它在国民经济各行业是列第七到第八。

    2、是为了准确反映房地产开发利润水平，我们对六大行业进行了分析，98年到03年的销售水平资产利润率的情况进行了比较。表明房地产开发利润销售水平在98年到03年波动很大，在03年时，房地产业是亏损，房地产排位是最低的。之后，利润水平有所回升。在03年销售利润水平是排在第三位，属于偏上水平。

    我们考察以后发现98年到03年处于第4位。

    第三个数据主要是根据税务部门提供的一些数据。现在在我们的研究当中，数据的出入比较大，税务的数据可信度更高，我们在这方面，01年和04年，对房地产业的销售利润水平，以及邮政、批发零售等8个行业进行了考察，从多年的数据来看，房地产业的利润水平每年在第三名和第四名之间，销售利润水平在中等偏上水平。

    第四个数据我们运用了房地产上市公司的数据。数据分析来看，05年整个20个行业，这20个行业划分，房地产业利润水平97年到05年总体水平在23.1。按照销售利润水平来考察，房地产业的利润水平属于中等偏上的。按浸渍谈利润看，在97年到02年的时候，在整个行业属于偏下的，03年以后，房地产开发利润水平处于明显的优势。05年在房地产开发公司利润水平是8.4%，整个上市公司利润水平是8.3%。整个按金字塔分析来看，是处于偏上的水平。这是整个房地产利润水平的情况。

    我们也对国外房地产业的利润水平进行了考察，比较当中，我们得出一个结论，是从国际的范围看，房地产开发业的利润水平也处于各个行业中等偏上的水平，这里我们也分析了英国、德国、法国、日本、台湾这些国家的上市公司的资料，按照国民行业的划分，分析了机械制造行业、通讯、金融、房地产等七大行业利润水平的情况。美国的情况看，美国房地产开发业利润水平是最高的，在七个行业当中排名是远远高于其他行业。金字塔水平在5.9到8.4，开发业水平是15.1到16.1。

    英国房地产金字塔利润水平排名比较低，98年到06年利润水平在5%，英国来说房地产行业收入属于偏低的。法国是第一位或第二位，总体上也是一个中等偏上的水平。

    日本在01年以前，我们知道日本从上个世纪90年代以后，房地产业是一直处于低迷状态，由本世纪03年以后，才有所回升。01年前，日本房地产业绩的整个利润水平基本排在比较后的，01年后上升第二位，总体来看也属于中流偏上。

    我们来看香港，房地产业在香港地位很高，但是它的金字塔水平排名并不高，98年到05年属于第六位，属于中流偏下的水平状况。

    台湾地区也进行了一个简单的分析，台湾房地产业在98年到05年的排名在6、7位，属于中下游水平。

    这是国外的不同国家和地区房地产利润水平情况。

    第三我们做了一个简单的表，把我们国家的利润水平纳入8国家和地区进行排名。在这里我国房地产利润水平在8个国家和地区的排名基本维持在第三和第四位，属于中游偏上的水平。这说明我们国家的房地产业从国际视野来看，它作为近年来发展速度很快的产业，具有很强的竞争力。这是第一部分，第一部分主要是介绍我们国家国内的房地产利润水平情况。国际上一些国家的房地产开发业利润水平情况。
  
     第二部分，我们房地产业的形成机制。我们根据我们的一些研究，提出我们自己的看法。第一我们对当前关于房地产利润来源问题进行了讨论，第一个观点我们认为无论是作为开发商运作，不仅是近年房地产业的形成机制的情况。我们无论从国内和国外看，房地产业的发展，尤其是7、8年以后发展速度会非常快的。这么长的时间增长，我们不能仅仅用房地产的开发运作来解释。第二今年来即使有政府的市场监管，也不能控制房价增长和利润的增长。

    第二我们投资企业的增加。我们在这个报告中，大家可以看到。土地的供地方面，前几年有一些开发企业争到了一些土地，这些土地通过开发以后，低价上涨了很多，那时候的地价相对比较低。

    第三我们认为房地产利润。用市场供应关系解释我们房地产快速增长的形式。经济学家认为，社会价格上涨是由于开发企业单方面的关系，实际上不是这样，我们更应该放在价格方面，解释我们市场供求关系。

    我们讲供求关系起着决定性因素。我们认为供求关系变动是99年到04年商品房价格上涨的决定性因素。我们知道，房地产价格上涨有两个因素，从经济上看，一个是所谓的推动作用，一个是需求拉动。成本变动，我们有一个所谓房地产投资商的质量改善，这几年整个盈利是2%左右。整个推动房地产价格上涨的作用不是很大。相反我们认为这个供求关系问题更大。供求关系是看住房销售面积增长率，我们可以看到从99年以来，两个因素之间供求差距越来越大，供求差越来越大。

    这是销售价格指数，反映的是供求关系带来的价格变动的指数。第二我们认为商品房价格上涨给房地产带来了额外的收入。房价上涨为房地产业带来的收入，在报告中会说。还有供求关系变动带来的额外收入转化为利润。意思是房价的上涨是成本来运用的，如果是供求关系变动，有很大一部分收入直接转化为利润。这是商品房销售价格指数的一些情况。

    第三个方面，我们认为近年来有一些房供求结构由市场需求结构决定，我们认为，商品房的供求结构是由市场供求结构决定，市场需要什么商品房，我们生产什么样的商品房。

    当然在实际情况中，将来政策的调整，近年来同一要素看开发商或者是开发企业，把更多的资金投向一些利润水平比较高的高端产品，这些产品带来更多的利润。

    经过以上的分析，我们得到下面的结论：

    我们认为我们国家房地产的利润水平在国民经济整个行业体系中处于中流或中流偏上的水平。

    国际经验也表明，各国房地产业利润水平均处于中流或中上游水平。

    与国外比较，目前我国房地产业具有较强竞争力。

    第四、供求关系是影响房地产业利润形成的决定性要素。

    四、主要是关于上市公司一些利润水平分析。

    98年以来，分年度的实施公司平均的净资产利润率在203行业分类中处于中等偏下的水平。这是上市公司的平均水平。
   
    第二个结论，全国上市公司整体看，盈利水平最高的公司和盈利水平最差的公司，均不是房地产上市公司。

    三、从地域看，除某些特殊省份外，全国各地的房地产上市公司净资产利润率水平有一定的差别。从整体看，西部地区有些企业的利润水平高于中部地区。

    从企业层来看，房地产上市公司盈利状况差别较大，既有经营业绩良好的公司，也有连年亏损，甚至不得不得不退出房地产行业的公司。
    
　　主持人：我们安排是在北京每个季度进行一个发布，今年年底的整个年度报告大概在1季度能出来，如果大家想得到详细的报告可以通过商会，还可以通过我们联盟的渠道，可以买到报告的转本。谢谢。

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　　主持人：谢谢汪文祥主任和刘琳女士。这个报告我刚才听了，也觉得研究的非常好。房地产是薄利的行业，是一个在利润率在平均水平以下的企业，我听了以后觉得压力很大。要继续努力才行。

　　很多领导问我，你们到底挣多少钱，媒体等方面都很关注。下面我们进入老总圆桌论坛，自由发言的时间。今天下午时间比较短，到会的企业老总比较多，希望大家能够踊跃发言，因为大家来自五湖四海，我相信南北、东西，大家都很希望来自全国各地的业内专业和企业家的声音。我们是一个很好的交流、互动学习的机会。我相信媒体也希望听到大家的声音。我们就不分先后了，也可以一次发言，也可以多次发言。下面请哪位说一下。

　　林少斌：我有一个建议，想请任总给大家做一个发言。

　　我们西安倡议讲的绿色地产的报告，你可以随意讲。

任志强

　　任志强：我先说说REICO报告。早期的时候，我们第一份报告总结了98年到04年总体市场的情况。其中重点是分析了投资市场的波折。把房地产市场开发业、市场和商品化市场等做了不同的分析。这份报告国务院秘书长汪洋都做了批示，这份报告一开始出台的时候，在国家决策上起到重要的影响。今年这份报告又向国务院汇报，尽管市场上有对房地产业的不同说法，媒体上有对房地产业的不同说法。也有一些所谓专家、学者对房地产业也有不同的看法。正是因为这样，所以我们今年确定主题以后，包括房地产到底是不是暴利行业的分析？刚才大家也听到有关的报告，也听到英、美、法、德、日的房地产业的一些情况，也对我国上市公司和非上市公司，分不同地区进行了研究和评估。今年的报告还没有全部完成，但是我们相信，报告在每年的政府决策中都会发挥越来越重要的作用。这个报告到今年的时候，已经变成了国办和中办点名来向我们要这份报告的情况，虽然说这个报告我们没有正式向中办和国办去汇报，但是他们听到这个汇报后点名要这个报告。这就说明这份报告总的来说是客观忠实地反映了中国房地产行业的一些情况和市场中消费者的一些情况。有可能会促进我们中国政府对房地产调控或者说房地产业今后政策的一些制定。

    我们是想通过科学的论断和科学的分析，对市场正确的发展，或者说科学发展有一个好的影响作用。我们也希望所有的发展商认真的看一看这份报告。很多详细调查的内容我们都是有共性的。这样才有一个公正的主体，把真实情况告诉所有的消费者和市场的经营主体以及国家决定政策的人，使决策层制定出一个更有利与消费者和投资者的政策，而不是盲目的出台任何调控政策。

    明年年初我们会就我们的产品消费结构出台另外一份报告，这份报告两个月以前就开始操作了，我们也希望在明年两会之前正式向社会公布我们对房地产结构的报告。这个报告主要是争论市场上什么房子是70%，我们首先知道一个技术，现有的存量中到底需要什么样的房子，从产品结构中报告中有一个答复，使它更加市场化，更加有利于发展。

    所以，我们也希望我们的这份报告能得到全行业的支持。研究机构并不是我们房地产界的人，也不是我们房地产公司做的，我们只负责出课题，负责去引导研究方向，但是研究的结果完全凭专家和调查的数据点评。

    比如说刚才的房地产盈利情况，专家并不是给我们的暴利和非暴利的观点。社会上可以评论它到底是不是暴利或者是暴利，我们到底处于什么样的利润水平。我们把这个报告拿出来以后告诉大家我们不是暴利，或者我们是暴利。我们也希望我们的研究结果，用这样的方法引导社会正确地看待我们房地产业，更多的看到它做出的贡献。

    从我们房屋增长情况看，可以知道大概30年来以前，我们能买得起房子的不到30%，现在占到30%。这是个巨大的变化。这样一个巨大的变化很大程度上是因为我们的房地产市场化，人均居住面积高速增长，私有化率的提高为房地产业作出了更大贡献，私有化率商品房占到20%，如果没有这样的比例，可能对中国现有的人民生活水平的提高和生活质量的改善，都会起到一个抑制左右。如果没有房地产业的发展，中国不可能迅速的进入城市化水平的提高，也不可能迅速改变人们的居住环境。

    关于REICO报告我们希望能得到全社会、全行业的支持，我们也希望这个报告继续有这样的精神研究，以利于我们的决策支持下去。

    第二是我们的绿色和环保。我们在强调资源能力消耗问题，也谈到我们要参加减少热量排放的一些循环经济问题。确实在房地产开发中，可能越来越多引起房地产商的重视。房地产商在自己的产品中起到节约的问题，可以减少自己的成本。在座的可能有从事环保措施以及节能材料的建筑厂商，我们也希望他们提供更加廉价的产品，来保证我们的房地产商能用低价的产品提供更优质的房屋。

    最近，对于REICO问题我们也做了一些研究，这次获奖的项目中有我们一个项目，也是在绿色生态上下了一些功夫，也包括我们在节能环保技术上做了一些努力。  我们有一个更著名项目是我们的一个公寓，来之前也希望我们在好的设施上做一个表率，我们也试图做一个最先进的建筑，在座的有一些地产商去看过我们的项目。我也从节能环保的角度对这个项目做了介绍。这个项目这次没有参加评选，我们想当所有的人入住了以后，再参加评选，我想它目前是全国第一位，把我们的想法告诉各位，这个项目在能源设施上用的是地热，供暖用地热解决的，虽然它离城市管线相隔不到5米，我们仍然选择地热，用地热解决制热和制冷的问题。

    第一个它脱离了城市传统的热能供应，也不受传统城市热能供应的时间限制，北京市一般情况下11月15日开始供热，大概7日左右试热。它并不能达到一个最合理的热能供应。我们选择了地热，用地热来解决供热的问题，同时也解决制冷的问题。

    制冷我们第一个解决了冷却卡的问题，我们的楼没有地方放冷却卡，冷却管是利用水循环，通过散热器散热，它在天气持续高温的时候，用冷却卡的效果不好，会造成室内温度差，这样在节能上造成大量的浪费。公共的产品用低估电的时候，和我们地热的余热能把它变成冰，然后在白天把冰的能量释放出来，通过使用，使温度和风量都会更适合于人体接受的程度。这样两个措施在冬天和夏天，夏天同时可以供热，冬天可以同时供暖。在冷热的基础上首先解决了能源消耗问题和节能问题。

    这样对室内温度的调节和能源使用提高。进入之后分两部分，第一部分用地下排管，我们用的地热，一种是冬天供暖用的是热水，夏天在滴管里排的冷水，这样解决了冷的问题，也可以解决热的问题。另外是用风，风是在利用空调的原理，在室内的顶部把冷风或者热风送上来。一个室内是两个热源和一个冷源，一个是在室内固定的，一个是在房屋的顶部流动。流动的热源和冷源在发生过程中怎么转换呢？这个和我们的建筑结构就联系在一起，我们的建筑结构用的是框架结构，每层一户，等于是一个大玻璃盒子，这个玻璃盒子需要解决外保温的问题，温度控制的问题等等。这一系列问题就和我们的制冷和制热联系在一起。为了解决外保温问题，我们用的是冷墙。里面还有一层防护玻璃，在两层防护玻璃中间用的是自动调整的遮阳板，也就是我们说的电动窗帘。两层玻璃之间是完全可以分着用。室内的空气从房屋的顶部降下来以后，底部有一个过滤器，可以抽掉室内的空气通过两个窗户间的松口进入，这样在室内形成一个循环，大概每7分钟循环一次，这样高速地运行。

    正常的情况会用比较低速的，因为是完全自控的，把冷空气、热空气包括污浊空气，可以抽到两个玻璃的空洞之间，然后转到室外进行循环。这样在两层玻璃中，实际上是保存室内的温度，这样就解决了室外的温差和室内的温差，利用这两个玻璃墙间空气使温度隔绝。在室内循环的时候是热的，就避免了内外之间的隔绝，防止它的背流和隔绝。冷的时候也是同样，热的时候也一样。我们现在做的比三七墙的要高一些。两个玻璃中间的是自动控制窗帘，可以在阳光照射下调节，夏天的调节是最低的采光度，这是完全自控的，自动调节遮阳板的窗帘。

    我们使用恒温协调系统，外窗就不能开了，既然不能开窗户，一定要有一个空气保证，室内在多少分钟换一次空气，我们在每一个靠近结构柱旁边，保留一个窗户，为了解决窗户问题，我们窗户采用的钢窗，直接推出去的方式，楼很高，不用对外横开或者是竖开。要解决恒温问题，这个窗户就不能随便开，除了必要条件一般这个窗户是藏在结构柱的旁边。要解决这个问题就要把厨房所有的对外窗口封闭，我们采取的油烟机、排风机都是封闭式，并且有专门的推拉门。

    同时，我们采取最高级别的自动化控制起来，防御系统采取的是目前最先进的室卫器，通常大家在电视里看到的保安系统是指纹和虹膜，用膜的方式复制指纹都可以做到。我们用流动的血管识别你的身份，识别你能不能回家以及安全保卫。这个系统目前比我们国内所使用的卫星导弹系统的防伪系统高点，当你用左手是开门，当你用右手动脉流会自动报警，别人是没有办法识别你哪个手安全。它同时指挥电梯门口，指挥了车库，指挥了电梯。你输入手静脉流的时候，你家的门就可以自动开，这样就不用在电梯里转移到任何一个房间，如果小偷出现，他是不能进入任何一个楼层的。为什么要用这种高级的软件设施呢，因为它和室内的软件设施是配套的，比如室内的灯光大部分是用远红外，公共卫生间打开的时候是有人灯就亮了，没有人就灭了，一般的家庭用的是音响控制灯的。这一系列系统都是为了达到绿色生态的作用。整个一套系统可以达到，你早上6点钟定的起床的时候，可以把窗帘打开，在办公室开计算机的时候可以指挥家里的所有的冰箱、窗帘、制冷、保安以及所有的系统，这个系统可以做到你打一个手机电话就可以打开家里的门，或者关家里的门，关家里门就是稍微一有人动，它可以发生报警，你出门的时候也可以指挥家里的灯关闭，警报解除等等。

    这一切可能都已经做到了国内最高标准，房子是360度，在房子里面，景观是可以往任何一个方向看，四面的玻璃窗可以没有任何的死角，有人说是不是卫生间都靠着窗户，为了解决这个问题只能在屋里种花。卫生间其中有一部分是马赛克贴出来的洁具，可以以不同的方式调整冷、热水和用水面积。这一系列的措施是达到最高水平的方式，达到国内舒适度的最高标准，也要达到节能环保的最高标准。已经购买的人群里，其中接近于45%是地产商。为什么地产商能买我们的房子，恰恰是从建筑水平和能力看出来，我们的房子没有做大型的广告宣传，因为它只面对最高收入人群，或者说可能是在北京最贵的房子，很多地产商买这个房，说明这个房子确实达到了与国外水平相比仍然是很高的水平。包括它的装修，我们使用的地面的石头是非常光滑，是打磨过的，虽然是油性，但是不滑，选用是意大利特殊的石头，类似的室内的装修，在特殊条件下加了一些限制。比如说有特殊的密室，密室里可以在受到危险的时候，另外提出警报和转移通讯，也有一些其他的附加条件，在车上安装的指纹型的遥控器，如果指纹型的遥控器连车库都进不去。

    这个楼我们不是做宣传卖房，大体上说，很多有名的演员我们都没有卖给他，我们不希望这个成为媒体关注的重点，也不希望媒体，或者是有一些狗仔队围着。我们希望更多的是表现出一个企业更关心和注重在技术和产品质量上提高自己的应用水平，这样更有利于让我们这个产业，得到社会更多的好评。所以在这次评选中，我们确实也和一些企业产生了很多的竞争，很多人认为华人只会说，不会做。我们一定会做出全国的表率，希望我们做出更好的产品。我们也欢迎更多人有机会去看一看。我们希望给大家一个提示，我们地产商尽可能首先在自己的产品上给社会做出一个表率，以自己的产品展现给社会。

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    主持人：谢谢任总。您讲的这些配置确实很高，任总也是这方面的专家。下面看哪一位公司的老总发言。

　　刘新荣：我是陕西怡兰企业集团的刘新荣。我们从事房地产行业这块儿有7、8个年头。85年我下海以后，开始创建了全国第一家交通运输公司，我是85年下海，后来逐渐转型到房地产行业。目前，从事6个行业，就业人员1300人，自打我们介入房地产行业里以后，做了三个项目，目前我们国家一直对房地产开发不断的出台这样那样的政策，主要是老百姓，包括一些高层的管理人员和政策管理人员，他们都觉得房地产是暴利。##Detail_Page_AD##这样来讲的话，也就是最近出台的中央六部委文件也是一样的，改革开放将近20年市场经济调整已经铺天盖地，但是就在今天这样的改革开放20年的大环境下，我们中央政策在市场经济循环、自然调节的功能做一些政策性的限制。本来这个自然的优胜劣汰，人们生活水平提高以后追求大房子是天经地义的，家庭生活好了，我原来住60平方米，然后孩子以后要结婚，买120平方米的房子，这都是很自然的，应该是市场经济的东西，人们生活水平提高是市场的作用，这样符合市场经济发展的原则和准则。

    但是我们面对今天在房地产市场，90平方米以下的房子，政府有了很多的要求，这样也就可能形成一种供求关系矛盾，老的矛盾解决掉了，新的矛盾会产生。中国人都很聪明，上有政策，下有对策，90平方米可能也限制不住。相反的话，可能在整个房地产开发商在建筑、设计方面相信会有很多的对策，最终造成了不利国、不利民、不利于城市现代化，建筑物是一个城市美丽的历史画面，我们从事房地产开发时间不长，但是我们每一个项目，把每一栋楼满都视为立体画面。我们一向追求精益求精。当我们把自己的房子塑造在这个世界上，几百年后你留下的东西从审美角度看还是很美丽的。

    我走过很多欧洲国家，一个城市的美丽关键在于一个城市的建筑。从目前来看，房地产的价格能不能下来，严格意义上讲，随着国际能源价格的不断上升，随着国内劳动力价格和劳动部一系列政策的出台，价格肯定下不来。再加上相对的，政府在去年，我们国家给近8个地区免去税费以后，包括农村的配套设施从何而来，我们国家最终丢掉的，国家要从其他的方面收。也就是说房地产的成本价格有增无减是天经地义的。政府各种的税收有增无减也是天经地义，因为它要把这个公务员的开支从其他的地方收取。

    在这种情况下，我们作为房地产的开发的参与企业，我们如何面对这样的市场，如何面对整个在国家宏观调控和对房地产出台了很多不利政策的情况下，我们如何做，这是很重要的。

    我们曾经看过很多国家，也包括我们在开发地块的周围，三年以前盖好，五年以后拆掉。甚至有地区，我们感觉很可惜，地皮很可惜，价格很低，把地皮浪费了。所以这样就要求我们房地产开发商在拿到土地以后，合理地使用，合理地规划，先进的规划、优秀的规划方案是很关键的。如果我们前期作为老总，不能够认真地针对方案反复的研究，反复的探讨，那么随着你方案的落后和滞后，可能你今年盖起来的房子，不等你盖完，其他房子的结构外观都很漂亮，就把你压下去了，就造成房地产开发中房屋的滞销，房屋的滞销和压盘，很多原因是设计方案不太理想，作为房地产开发商，特别应该在这块儿注意。前期的方案研究是相当关键的，我们造这个产品，就应当是分阶层的，我们产品的定位在哪一个阶层。

    总的来讲，整个建筑风格，包括布局比较好的，还是卖的比较快的。我们最近还没有开盘，有两个项目还没有盖到50%就卖到了60%，这是很关键的。一个好的、优秀的设计方案，一个平方米多卖100到200块钱是很容易得到的。这就要求我们合理的利用土地，严格地在方案的设计前期下工夫，才能求得我们企业的发展。

    前面讲国家的税收没有一块儿运作，它不是可能的。在这里，我们作为涉足房地产行业时间不长的企业，我想把我们的理念提供给大家，希望大家共同探讨。

  前面我刚刚讲的是我们在做的主导思想和房地产开发思想，我们做了三个项目，三个项目都做得比较成功。房地产开发的周期，周期长短，包括政府的审批时间的长短也直接影响房地产开发的成本。所以很大一部分我们的成本还取决于在审批过程中消耗掉，可以把它节省下来。

    我想根据目前这个情况，目前整个国内房地产开发走势来看，作为全国工商联房地产商会，应当把整个的全国房地产开发目前面临的实际问题，包括市场制度调节，90平方米线的问题，应该给中央政府有关部门反映。

    我们改革开放20年，我们已经大张旗鼓地向世界宣布我们是市场经济体制，在市场自动调整加强的今天，最后确是适得其反。我就讲这么多。

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　　主持人：好，谢谢刘总。下一位代表。

　　陈启建：甘肃房地产商会。我直奔主题。这样的商会一年一次不是很多，我觉得各地的情况，商会的领导也不一定完全都很了解，通过这样的会议，我想更多的一些细致的东西出来了。让我们大家共享一些各地区的情况。

    两个方面：一、对招拍挂的看，我觉得招牌挂确实结束了我们以前的房地产供应体系的弊端和问题。但是新的矛盾又显现出来，招拍挂对于普通的商品房，我觉得我们各级政府和土地主管部门都比较热衷于拍卖，据全国的房地产市场和我们甘肃的房地产市场，我们认为拍卖土地在普通商品房里偏重、偏多，而且使得我们的土地价格在原有的价值上普遍提高。这个没有详细的数据，但是据我们了解的情况，拍的比价，基本上是它的合理价格，或者是偏低于合理价格。##Detail_Page_AD##通过拍卖以后土地价格上涨50%，甚至上涨1倍、2倍，甚至更多的到处可见。这样就把一个普通的商品房正常地供应体系作为一种拍卖程序做，是土地拍卖使价格整个上涨，是导致房地产市场价格上涨非常重要的因素。我觉得应该引起方方面面的关注，应该提出来作为国家对土地供应方面的下一步的研究。我们认为，土地价格的拍卖应该是在特殊情况下，特殊的地段、特殊的建筑和特殊时期使用的特殊方法，不应该用在正常的商品房的供应体系当中，我们认为土地的供应应该是以招、投标为主，挂牌为辅，特殊情况下使用拍卖。

    二、对于价格上涨的内在分析。我们认为价格上涨除了土地上涨和需要现在的科学发展观，包括节能、节地、绿色、环保等等的要求，使得房地产的房屋，有相当一部分从有其屋向优其屋过渡的必然法则。正如上面各位领导谈到的，很多房地产的价格上涨和它的品质的提高，和成本的加大有直接关系。我们对于房地产价格上涨应该有正如任总提到的，尽快出台房地产价格的分析和90平方米分析。包括价格方面与性价比的分析，应该有增加性价比分析的课题。

    对于房屋价格的提高和上涨，简单地用产品打一个最普通的例子，就是说我们用桑塔纳和今天出来的奥迪V6、奥迪V8这样产品，产品根本不一样，东西也不一样，但是它确实是房子，确实是车。以这样的性价比比较房地产价格高低，我认为是不合理的，是不科学的。建议我们国家商会在这一方面设立严格的更为切合市场的性价比的房子，作为房是否上涨的主要因素，作为一种判断。

    同时，我们强烈地呼吁和鞭笞价格虽然不高，但是三年、五年，甚至八年、十年被拆的建筑，我们认为这样的建筑应该受到严格的限制，因为它对土地、对能源是一种非常大的浪费，我们已经有过这样的沉痛的教训，我们80年代拆的是50、60年代的房子，我们先现在拆除90年代的房子，因为对这个问题应当引起我们业内的关注。谢谢大家。

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　　主持人：谢谢陈总，陈总讲了对性价比的研究。还有现在建筑寿命的问题，这是两个重要的问题。我们应该以本着对社会负责的态度来做房子。我们现在请商会首席发展战略顾问，国务院发展研究中心的李泊溪局长讲一讲。

　　李泊溪：谢谢主席，今天在这个圆桌会谈什么问题是一个挑战。从我们的研究，我们从两个角度，一个是我们房地产商要知道中国的大事，一个是要注重战略的研究。我明天上午还有一个房地产的精彩发言。我讲一下意见：

    一、中国的房地产业处在关键的发展时期，对这样一个大问题的判断，要讨论。中国的“十一五”计划正处于小康建设时期，作为推动中国经济发展长期支柱产业，房地产业处在关键时期，这是我们研究的结论。什么叫全面建设小康社会，全面是什么意思呢？全面是两层意思：中央解释，一个是既要经济的发展，还是要社会的进步。##Detail_Page_AD##第二由于经济的发展，要惠及13亿人民，因此我们房地产商要注意满足不同层次人民的消费需求。再有房地产为什么说它是关键的发展时期，还要看它自己发展的相当的水平，它既处于承前启后的历史地位，房地产具体发展的条件，不管是城市升级还是改革开放上，它和宏观调控有关系，“十一五”计划里提到什么是关键发展时期，我想对我们房地产业的产业也是同样的结论，在战略、机遇与矛盾并存的关键时期，主要是战略上提到一定水平上，它是指机遇和挑战并存。这样的时期是关键时期，这个时期对房地产的要求是对这个国家要有高度的历史责任感，强烈的忧患意识和宽广的视野。这个是关键时期和房地产商的。

    第二，中国房地产产业的重要地位，REICO的报告还有许多老总的发言，都会说明房地产商会的发言。我们的发展研究有五项：一个是从科学的战略上说明。第二它是长期支持中国经济发展的产业。第三是居民消费结构升级的重要特征。第四是加入城市化，符合需要的。第五是金融改革相关的产业。这个是它的重要意义。

    第三，今后房地产商资源配置的发展方向怎么概括，我想和大家分享四个按：一个是提高资源配置效率。一个是要增强资源配置水平。第三是要扩大资源配置的空间。第四是要提升资源配置的能力。

    第四，关于几个利用水平的新高度。我们在换届的时候，在“十一五”的时候，房地产商要考验什么问题呢，如何提高土地的利用水平，如何提高空间的利用水平，如果说，是一个90平方米空间非常好，到120平方米，空间利润不好的，消费者会选择什么。第三我们要提高资金的利润水平。

    第四，我们要提高水的利用水平。

    我们想我们房地产要考虑这个问题。

    第五，我们要考虑几个创新的问题。一个是创新节能技术，节水、节能、节材。要创新房地产金融新模式，要创造不同阶层人群的新追求，不仅是满足他们的需求，还要创造这些人群的需求。

    最后是关于房地产企业的战略提升问题。房地产企业是否制定过战略，它都在执行战略，是否有前瞻性的战略考虑，效果是不一样的。在座的房地产商要考虑哪些需要继续，哪些需要新的创新。如果再一次考虑提升战略，目标途径方案、措施等新的考虑。在市场中我们企业是怎么定位的，大家都说管理是更好的配置资源，使人、财、物达到组织要求的目标，我们请同志们思考我们的管理到位了吗，我们的企业文化对内、对外提升的空间进行盯防，我们是否进行战略性的品牌管理，世界性的课题。

    总之，我们要制定什么样的未来发展战略，我们企业需要稳定发展，还是要超越竞争对手，还是根本制定一个排除竞争对手的战略呢。总之我们换届之时，在“十一五”规划开始之际，我们每一个房地产商需要进行全面的谋划，以谋求全局的主动，也利于竞争的趋向。我的发言就到这里，希望大家在今后的竞争里取得更大的胜利。我的发言完了，谢谢！

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　　主持人：谢谢李局长，李局长是国务院发展研究中心，主要是讲战略的角度和长远，针对房地产企业长期发展提出了很好的战略。

　　吴?D：首先感谢各位老总精彩的发言。各个老总为中国国民经济发展作出了贡献。我也投资一些房地产，我们的经验是很大一部分的利润是交给国家的。但是如果我们亏本的话，国家是不会补贴的。所以，我非常敬佩各位老总，把各个相关的企业等等资金、人力、经理、财力奉献。

    第二，各位今天的发言对我个人的投资有非常的大的启发。非常感谢。

##Detail_Page_AD##    我是我沃顿商学院的中方执行董事，在我们房地产商会会长聂会长的大力支持下，我们和沃顿商学院签订了一个战略合作协议，这个协议包括我们首先是战略的培训课程，为房地产商会的会员们提供了一个世界顶级的培训平台。

    第二，我们向房地产商会会员提供全方位的，包括教训、研究课题、研究知识成果发布，通过我们免费的沃顿在线平台发表我们的研究成果，录取各个成员下面的员工到沃顿进行有学位的学习，在职培训对各企业进行旁听。同时各个企业可以录取、录用沃顿合格的毕业生，为你们创造财富。沃顿商学院隶属宾夕法尼亚大学，这个大学是在美国的费城，是具有著名的科学家创立的，沃顿商学院是全球最有名的商学院，125多年以前，由美国钢铁企业的董事长卡内基创立的，目前是全球教授最多的商学院，有18个研究中心，我们各个科室也属于在全球领先。沃顿商学院的商务本科，在最新一期的美国《商业周刊》评选中又被评为全美第一，沃顿商学院的硕士在美国《商业周刊》评比8年中都名列第一。我们也非常有幸能够为房地产商会进行服务。

    目前在中国我们沃顿商学院有一个中国战略，主要是在教学研究、在学生互访、在新生招募，在学生毕业录取，一直到在职方面全面的战略。

    这一次最新的也是最实用的项目，计划在明年和房地产商开发高级进修班，由于我们中国房地产建筑水平已经是世界领先，我们建议学校所提供的课程，主要是在战略方面，在房地产金融方面，以及在人才培养和管理方面，在这三个方面为各位老总提供最新的科研成果。最新整个的课程设计，我们已经提交房地产商会，我在这里希望我们沃顿商学院为房地产，特别是中国房地产将来会成为我们中国亿万人民财富增长的最重要的资产，在这个方面能够作出我们的贡献。非常感谢。

　　主持人：感谢来自沃顿商学院的代表。学习是特别重要，我们自己班子成员有一位上的清华MBA，有一位上的中欧，现在还没有人上沃顿，大家在不同的学校学习，回来交流，对我们工作特别有帮助。谢谢你。
下面是远大的代表。

　　宁涛：上个月到北京参加商会的设计指导会议。当时聂会长在会上讲到，为什么70、90政策的出台，今天听李局长说，非常有共鸣，作为一个有责任的中国人，在一定社会层面上有一定地位的决策人，应该去理解国策的出笼，站在一个高度，国务院对民情的体察，可能对民情的考察比我们更全面一些。我自身是一个社会人讲，也走过对房地产认识的几个阶段，现在的社会家庭细胞越来越小，100多平米、200多平米的房子在居住的时候有点浪费，在整个节约的层面上讲，不是你出的钱就能买得起大房子，地球的资源是有限的。我们在讨论是不是符合市场经济，或者说是不是更现实一点，李局长说的话我是拥护的，而且我特别理解。作为商会应该考虑的是，中国的大多数人的房子问题，所谓的大多数人就是接近中产阶级。我们看的社会调查，25岁到55岁这个阶段买房的人是最多的，他们喜欢买什么样的房子，我们自己也是这个年龄层次里的人，西方国家也不是一次到位，它的也是从50平米住到80平米，住到100平米，因为你的事业在不断的发展，你个人的能力也在不断的提高，如果都是买大房子，回过来这个资源占有就比较多了。

    我们以前只做布匹，现在也开始做房产，是一个小房产商，就是想拥有一点话语权，我们就涉足这个领域。我觉得中国的房子应该注重产业化，用工业化的概念盖这个房子，如果我们还是秦砖汉瓦那是不行的。现在的房子用工业化的概念快速的竣工，保证它品质的提升，我认为这个应该注意。10年