北京商报:影响11月京城楼市的5大名词

　　11月，京城楼市发生的事情似乎都很有“嚼头”。且不说正被“清查风暴”笼罩的京城开发商在土地市场中的明争暗斗，单看数月来有不断升温迹象的京城二手房市场被一系列政策“浇”了一大盆凉水，就颇为戏剧化。##Detail_Page_AD##都说房地产的日子是越来越不好过，可是这不好过的房地产的日子却似乎越来越精彩了。

　　NO.1  二手房

　　“限令”不断 洗牌行业

　　11月刚开头，北京市建委就给下半年形势一片大好的京城二手房市场来了个“下马威”。北京市建委、北京市工商局联合发文，从11月开始开展北京房地产经纪行业专项整治活动。其中，“现金收房”行为更是被明令禁止。

　　这项将持续8个月的整治工作被业界视为加速行业洗牌的“催化剂”。而就在整治工作进展仅半个多月，“拟叫停租房中介押一付三”的消息再次使二手房行业“吃紧”。正在征集意见的《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》中明确规定，承租人租金将禁止抵押1个月租金、按季度或年度付房租金等行为，实行“月付制”。

　　由于“不吃差价”在目前京城中介行业中已经逐渐成为一种趋势，因此，禁止“现金收房”的新规定并没有在中介行业引起大震动，反而赢得了鼓励的掌声。但“月付制”规定的初见端倪却真正刺到了中介行业的痛处。不少业内人士直言不讳地表示，“月付制”将使中介公司的成本成倍增加，更会使部分中介公司“一分钟关门”；而国家也会因为这个规定1年“损失四五亿元的税收”。

　　抛开国家损失不提，征集意见中的管理办法一旦出台，对京城中介行业的“杀伤力”已经从业内人士的激烈反应中可见一斑。而同样在本月，北京市地税局出台通知表明将于下月起开征土地增值税。该通知的出台让京城中介行业一方面要小心应对行业“洗牌”风波，一方面又要观察市场变化，似乎变得更加“焦头烂额”。

　　影响力指数：★★★★★

　　小编点评：今年北京房地产调控的特点之一就是“撒网面广”，在针对土地、一手商品房市场“下网”的同时，也没忘记正在蓬勃发展中的二手房市场。其目的就是趁乱之前先规范，以防后患。高！

　　NO.2  土地

　　硝烟“暗藏” 悬念更深

　　眼看年底快到了，北京市土地整理储备中心也开始集中“火力”将库存地块推向市场，以顺利完成年度土地供应计划。这下可忙坏了京城大大小小的开发商，这个月大概也没干什么别的事，光担心土地竞标的事了。

　　几块呼声最高的宗地最终是“平稳”过渡，流标后再入市的广外大街305号地以高出底价1亿多元的价格被华润置地竞得，基本上没让业界感到兴奋，除了拿到地的华润置地外。另一块被“无声无息”拿下的小营地块，也只是被保利地产以比底价高出1亿多元的价格竞得。这两块之前“备受热捧”的地块，最后收场却都并不如预期。

　　中远地产在四惠地块的竞标中以近5000万元的价格差败给了金地，这个结果比当初中远地产报出8亿元高价时还让人出乎意料。而也正是因为这个结果，让京城楼市的众开发商和媒体们明白了，现阶段拿地，价高者不一定得，但价低者肯定拿不到。所以，从现在开始，就要苦练把握价格的分寸。 事实上，这几块宗地仅仅是11月土地“竞标战”的配角，真正的主角是广渠路36号地。开发商们在其他地块上的虚张声势、明攻暗守看上去更像是为争夺这块地而打出的掩护。而只有广渠路36号地才是本月土地“竞标战”中硝烟最浓、悬念最深的。

　　影响力指数：★★★★☆

　　小编点评：出个合适、合理的价格俨然成为了检验开发商高明程度的标准，建议开发商们多去看看央视的购物街栏目，其中“看物猜价格”的环节或许能让开发商们更有策略地出手。

　　NO.3  规划

　　未来5年“经济房”不回购

　　本月，《北京住房建设规划（2006年―2010年）》正式公布。其中最抓人眼球的，当属“今后5年北京经济适用房不回购”的条文。市场的声音让“回购经济适用房”这个不太讨好的预备政策下了台，也让那些经济适用房的住户松了口气。根据建设规划的意思，尽管取消“回购”，但严控经济适用房的思路没有动摇；只是目前建设规划中给出的“内循环”流转模式仍然有待于政府相关部门的明确定义。
 
而此次公布的建设规划中，还明确提出了要调整房贷政策。其中包括加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督、有区别地适度调整住房消费信贷政策、对房地产开发贷款报审程序和审批标准，以及贷款资金使用进行严密监控等。面对“未封顶的楼盘不许按揭贷款”政策已经出台的事实，未来5年房贷的形势不容乐观；而开发商也将花费更多的精力解决企业融资问题。
 
　　影响力指数：★★★★

　　小编点评：银行越来越冷，那么多开发商要去哪找钱呢？难道都扎堆上市？

　　NO.4  增费

　　土地使用费贵 房价又要涨？

　　临近下旬，国家财政部、国土资源部等相关部门发出通知,要求从明年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。据相关人士介绍，新增建设用地土地有偿使用费现行征收标准是1999年制定的，但是由于标准偏低，在全国土地资源日益紧张的背景下，地方政府出让土地收益巨大，使得用地扩张冲动比较强烈。2005年，全国收缴的新增建设用地土地有偿使用费不到其出让土地纯收益的1/3。

　　如今，但凡涉及到土地增费问题，必然会联系到房价。此次加倍增收建设用地有偿使用费，也引发了消费者对房价将随之上涨的恐慌。有言论甚至表示，“明年北京房价由于土地新政将上涨10%左右”。为此，财政部综合司司长特别在媒体上解释，新增建设用地土地有偿使用费的增收对象是各级地方政府，是政府收益中的一部分，并非房地产开发企业。因此，提高新增建设用地土地有偿使用费对地价影响甚微。而千万家房地产经纪公司总经理华国强更是撰文用概念和数据斥责开发商关于“房价由此上涨10%”的说法完全不负责任、混淆视听，意在迷惑群众、炒高房价。

　　影响力指数：★★★☆

　　小编点评：房地产市场应该再多一些像华总这样的从业者或是学者，帮助政府稳定老百姓的心，不为一点“风吹草动”而诚惶诚恐。

　　NO.5 集资房

　　梦想实现只差一步？

　　11月15日，全国首例个人集资建房项目走出了决定性的一步――温州市个人合作建房项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区一块30亩地的开发权，这个地块总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。该“个人集资建房”项目的牵头人赵智强表示，房屋建成后每平方米可以比同路段便宜30%到40%。 　

　　这一消息可以说极大地刺激了北京“个人集资建房”活动的首发人于凌罡，消息传出后一周，于凌罡在接受采访时表示，已经决定对锁定的花园路25号地块拆迁商议，目前正在接受中小户型登记。并且已经有140多人报名，加入金额达到2000万元。如果竞买地块成功，将请中信信托用1000万元资金注册项目公司向政府支付地价款。项目争取明年年底封顶，2008年10月1日之前交房。

　　在于凌罡加快速度的同时，北京另一拨合作建房发起者孟宪生以及武汉、上海等城市也在加快运作步伐。有趣的是，在经过长时间单枪匹马奋斗后，包括可能成为全国首例个人集资建房项目的温州项目，以及于凌罡、孟宪生的项目无一例外地选择了与开发商或信托机构进行联手合作。

　　“个人合作集资建房”走到今天似乎已经看到胜利的曙光，但不少业内人士还是认为，个人集资建房“节省40%只能是一个美丽的梦想”，因为“这违反了社会分工日趋细化、专业化的发展潮流。即使房价降下来了合作者也将会付出更多的机会成本，而这些看不见的成本，恰恰会抵消所节省的费用”。

　　影响力指数：★★★☆

　　小编点评：这个世界上没有“不可能”的事，个人集资建房走到现在，谁还敢打包票说一定不能成？而一旦成功后所带来的市场震动，大概是开发商最担心的。