土地供应趋紧 大地产商加速拿地逆市大扩张

    土地出让全面实行“招、拍、挂”后，各大城市的政府部门纷纷实施“不饱和供地”策略，意在迫使房地产商消化闲置的存量土地。今年以来，这项政策效果逐步显现。在此背景下，以上市公司为主的强势地产商拿地扩张的步伐不断加快。

    房产商“吐”地开发

    种种迹象表明，2005年以来，大城市土地供应日益趋紧，已经滞后于房地产开发的速度，北京尤为明显。

##Detail_Page_AD##    统计数据显示，今年1-10月，北京商品房的新开工面积为2163.6万平方米。另据北京市土地整理储备中心的数据计算，同期北京成交的土地共64块，规划建筑面积仅577.16万平方米，仅为新开工面积的四分之一强。而北京市建委透露，今年9月以来，新开工面积也远高于同期的土地购置面积。根据获得施工许可证的房地产项目计算，9月1日至10月27日，北京新开工面积达603.31万平方米，而同期北京市所出让土地的规划建筑面积仅为122.12万平方米。这表明，政府部门正在通过收紧土地供应的方式，迫使房地产商释放前期囤积的土地。

    国土资源部门的统计显示，2004年1月到今年6月，北京共出让项目用地5775.11公顷。其中，已经完成开发669.77公顷，正在开发2258公顷，其余2947.34公顷土地囤积在开发商手中。

    按照目前新开工面积和土地购置面积之间的缺口估算，未来3年左右，开发商手中的2947.34公顷土地将消化完毕。

    因此，业内专家分析，政府部门促使开发商释放出囤积的土地，一方面可以调节房地产市场的供给，是一种健康的政策倾向；但另一方面，政府供地逐步收紧，也会引发需求方“地荒”的担忧，进而增加需求。

    大公司拿地步伐急

    宏观调控将土地闸门越收越紧，近期大地产商在项目获取和融资方面频频出手。

    今年前三季度，万科A(000002)通过受让股权与合作等方式，新增项目规划建筑面积合计1053.5万平方米，并进一步完善了项目布局。

    保利地产(600048)在北京、广州、武汉、沈阳等城市竞买土地。今年第三季度，该公司新开工面积达48万平方米，比上年同期增长140%。

    北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体，日前以26亿元竞得京城“新地王”广渠路36号，高出标底价近9亿元。竞标广渠路36号地块的13家房企，有12家报出的付款方式均为一次性付款；华润置地(北京)股份有限公司则以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

    巨额的地价款，一次性付款的承诺，以及紧缩的信贷政策，正考验着地产商的资金实力。业内人士坦言，地根银根收紧，加速了房地产业的重新洗牌。土地、资金等要素将向优质房地产企业集中，从而形成强者愈强的“马太效应”。

    金融街(000402)鞠瑾认为，今后在大城市拿地的成本会越来越高，这对于项目储备少的地产商而言，是一个“利空”。注重坚持有型物业的扩张，将是长久之计。

    随着土地出让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力，而资本市场往往对大地产商青睐有加。不久前，金地集团(600383)增发2.66亿股募资30亿元投向北京、上海、广州、深圳等地的11个项目。在增发消息公告当日，该公司股价便上涨了9.86%。

    一位投行人士坦言，对于融资便捷和渠道多元的大地产商而言，土地获取不成为问题，而这又反过来增强他们的融资能力，从而形成良性循环。因此，资金链和土地供应趋紧，是房地产“行业故事”的两条主线，今后的企业分化将更加明显。