访谈：富力副总经理张辉谈上市后战略转型

　　对于业内来讲，对于富力这样一个创造了13年奇迹的民营企业，它的成长历程从某种意义上讲，是中国房地产企业在改革浪潮中成长的样板，对于这样一个样板的研究，能够更深刻地理解房地产开发的深层使命。

　　2005年的7月14日，富力地产在国内房地产宏观调控一片紧缩声中，如期在香港联交所上市，其后股价从发行价的10.7元港币每股一路飙升，成为中国房地产类上市公司市值最高的企业。时隔一年半，富力集团副总经理张辉在“中国地产新视角年会”即将召开前夕做客焦点，就富力地产上市一年半以来，尤其是2006年之中公司战略变化等核心问题接受专访。

　　专访人物：张辉 富力地产股份有限公司副总经理

　　主持人：马磊

　　现场实录

　　【主持人 马磊】：各位网友大家上午好。今天非常荣幸地请到了富力地产的副总经理张辉。我们请到张总也是有一个非常好的传统，因为从05年开始，每年的新年之际，富力集团高层都会在焦点网嘉宾聊天室亮相，去年是李思廉李总来到我们这里，也是富力在上市之后，首次高层在网络亮相，而且谈了很多很细致的很独家的，很真实的情况和广大网民进行沟通和交流。今年在和谐地产高峰论坛中国新视角论坛马上召开之前，马上请到富力高层张总和网友进行交流。从市场的层面和新闻的层面进行分析，从2005年7月14号富力地产在当时的调控跟今年一样挺紧缩的状况中在香港伦交所上市，这也是带动了日后绿城这样的企业上市。从05年到06年宏观调控两年之内，富力地产在公司的发展方面，各方面都是在走自己的路，我们希望通过今天和张总的沟通和交流，把上市之后的一些情况进行沟通。第一个问题就是在前几天公布了一个数据，在06年我们的销售额达到了115亿，从现在的状况来看，销售额对富力本身和以前相比，销售额对我们公司的重要性是不是像以前那么重要？

富力地产股份有限公司副总经　张辉

　　【张辉】：应该说还是很重要的。重要的程度对股市来说，因为我们上市了，现在也是一个在2006年年前的时候，我们的股市也有一个计划，今年如期完成了对我们来说的任务。以往来说，我们的销售额达到是依据我们公司长远的计划发展，每一年的销售是指得增长。2006年是上市第一年公布整个年度销售额，意义不但只是公司的销售额的增长，另外也是对股市有一个预期的预测，这个意义在这里。

　　【主持人 马磊】：上市公司需要公布一些数据，就是很透明化的，包括搜狐每个季度有季报，到年度会出年报，这个是规范化的操作形式是吧？

　　【张辉】：对。

　　【主持人 马磊】：富力在上市之前，刚才你讲到销售额的重要性程度不是像以前那么重要。

　　【张辉】：应该说比以前更重要了。以前只是对公司内部，我们要达到一个计划，一个目标，比如说每年要达到20%或者25%的增长，但是现在来说，这个目标不但只是我们公司高层对整个公司的要求，另外来说，现在也是一个股市的要求。所以这个重要性是多了一层。

　　【主持人 马磊】：在去年的时候，我们的富力高层曾经说过富力有着向全国铺点的过程，到现在为止，大概过了一年，富力现在在多少城市进行战略的扩张呢？

　　【张辉】：首先是广州和北京，这两个是我们最主要的城市。现在有天津、西安、成都、海南、重庆，在海南在陵水那边。

　　【主持人 马磊】：富力是华北区和华南这样的划分。现在华北和华南的比重，对公司高层角度来说，哪块是视为重点？

　　【张辉】：应该说是后面那块，在我们公司来说比重是一致的。因为对整个公司的发展来说，对全国市场有一个平衡的把握，从这个角度出发，华南跟华北它的比重是比较均匀的，这样对公司长远发展会有好处的。从2006年销售额上面，还有前几年的销售额基本上是这样的状况。基本上我们在华北以北京为中心，华南以广州为中心，计算销售额，现在两边都是在50、50%的幅度。

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　　【主持人 马磊】：比如说今年115个亿，那个数据是到11月，当时公布的是到11月还是到现在？

　　【张辉】：应该是全年的销售额。

　　【主持人 马磊】：全年如果115个亿，华北和华南各占的比重呢？

　　【张辉】：今年华南60个亿，华北是55个亿。

　　【主持人 马磊】：还有一个情况，这个问题和富力本身联系不是那么紧密，我想问一下张总。前段时间，我们也说到重庆也是富力布点的一个城市，前一段时间，市场上有过关于重庆房地产市场变化的报道，一个是说房价开始出现下跌，城市中间有很多很好的地块，需要有人来接盘，您对这个是怎么看的？ ##Detail_Page_AD##

　　【张辉】：我还没有听到这样的信息。但是我个人认为重庆市场是一个很有潜力的市场，因为重庆地区作为前几年就在谈这个事情，中央对整个西南的开发是有倾斜的，重庆作为西南的唯一的直辖市，还有它独特的地理位置，这些因素构成了在这个市场它的经济发展潜力是很巨大的，在这种地方房地产的发展一定会存在它的潜力。我觉得这种现象是局部的，是短暂的时期，整体上来说，重庆在需求上还是很大的，在住宅这块还是比较大的。

　　【主持人 马磊】：为什么问这个问题呢，相关的像广州、北京、上海属于房地产发展的热点城市，现在对于二线城市很多品牌开发商开始把重点放在二线城市，富力对一线城市和二线城市之间，对二线城市的比重怎么看？

　　【张辉】：富力房地产的开发对将来的发展来说，肯定是越来越不能够只局限在局部的几个城市，应该说所有的房地产开发商，一些大的房地产开发商起步都是在一些重点，而且房地产发展起步比较快的一些城市，北京、上海、广州、深圳，很多大的房地产企业也是在这些城市中诞生。但是这些城市经过这些年的开发，它的饱和量，一个是从开发的量上，还有从一些资源上，成本资源各方面，饱和度都相对高了，这样的话，对长远的发展来看，并不是太有利。很多开发商都会选择往二线城市发展。从长远来看，二线城市在现在的经济水平发展程度方面也达到了很多一线城市在房地产开发初期的程度。进入这种城市也是必然。

　　【主持人 马磊】：能举一个富力的例子吗？比如说我们在哪个城市的具体情况，比如天津，天津富力城也是华北区挺重要的战略区域，富力到天津之后，今年的市场表现对贵公司的贡献是怎样的情况。

　　【张辉】：天津按我们公司的看法来说，某种程度上已经不能算是二线城市，在我们公司的战略上重要程度来说也归入到一线城市，对公司的贡献应该占整个销售额比重上从06年表示一直到07年来说都占了很大的份额。比如说去年115个亿，天津是占了很重的一块。

　　【主持人 马磊】：下一个问题，还是脱离不了现在的市场环境，现在05年这两年中间出了很多政策，富力怎么看待这些政策，比如90平米70%，另外包括土地，土地没有更新的，但是北京有一些变化，比如招拍挂的一些政策，还有金融，北京有一个未封顶不能按揭，包括税收的政策，对房地产是比较严的市场环境。在这样的环境下，怎么看待企业的生存之道？

　　【张辉】：国家在05、06年出现的对房地产调控政策，先不用讨论表面上的问题，比如大家在媒体上看的最多的就是所谓90平米占70%的问题，应该看到国家在这些调控政策背后主要的用意在哪里。这个用意还是让房地产的发展更加趋于良性，另外一个角度，跟国家的发展思路，整个国家的发展思路更吻合。另外一个角度，还要跟广大居民，广大城市这些居民他们的需求更加地贴近。初衷可能在这方面。这个调控政策并不是简单地看是抑制房地产的发展。对我们公司来说，我们公司也进入到了一个房地产比较良性的发展大公司当中，包括对自身，很严谨的操作，包括我们对公众的承诺，我们产品的质量，开发的理念，这些方面应该说是跟政府的思路还是很吻合的。我相信在这方面我们遇到的阻力不会太大。

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　　【主持人 马磊】：您的意思就是说，一个成熟的或者说一个非常负责任的企业，有成熟的开发模式，有过硬的质量，不管是什么样的政策环境都会适应是吧？ ##Detail_Page_AD##

　　【张辉】：对，我想跟政策背后的初衷是一致的。

　　【主持人 马磊】：但是今年很多政策都是在一个住宅的层面，据我所知从目前的迹象看起来，富力在进行一些战略上的调整，比如说今年不仅仅是二线城市，甚至在三线城市都进行高端酒店的铺设，为什么会进行这么一种战略上的调整呢，或者说把它称之为战略的调整，准不准确？

　　【张辉】：“调整”这个词用得不完全贴切，应该是战略发展。做商业地产项目，很多开发商都知道，在做这种商业地产开发风险比住宅项目更大，前期的投入会比较高，回报也会比较长。另外受到市场干扰的因素比较多，因为时间拉得比较长，所以不是说一些中小型的开发商能够承受得了。对富力来说，公司发展到一定规模，在资金、实力，在经验这些方面都是到了一定的积累。另外一个角度，出于公司更长远发展角度考虑这个问题，商业地产我们的想法是酒店，商业地产我们希望把它放在优质物业，以往的开发都是把房子盖完就卖掉。

　　【主持人 马磊】：因为住宅是生活必需品，但不是生存资料。

　　【张辉】：房子盖起来卖掉了，产权不是属于房地产公司的，变成了广大的业主，在我们手上只能是换取资金，没有这个实物。换句话说，从老百姓角度比喻的话，就像很多人手上有钱，投资买房产。我们这么说，很容易理解，为什么商业地产发展到这样的地步。

　　【主持人 马磊】：富力老百姓也有一定的钱，可以持有自己的东西了。

　　【张辉】：对，你要持有一定的物业，这种做法不是富力才想到的，放眼看一下世界上，包括香港很多房地产发展商，历史上走过的路都经历这样的过程。现在世界上知名的酒店、集团或者著名的商业地产公司比如说很多shoppingmore公司前身都是房地产开发商，对公司发展下一步的想法来说，肯定也会投入更多的力量去做商业地产，来发展，让公司在这部分积累越来越多。

　　【主持人 马磊】：刚才说到商业地产本身对开发企业的要求普遍非常高，现在富力本身来讲，富力现在的市值达到什么样的程度？

　　【张辉】：准确的很难告诉你，据我了解，今天也是16块左右，这样算下来的话，应该是500多亿。以每股市值来算，16块，总共应该是500多亿。

　　【主持人 马磊】：商业地产尤其是酒店，投资回报可能在10年左右，这是属于比较正常的年限。对于一个企业的要求而言，也是非常高。其中还有一个问题，您也说到了世界最著名的大酒店最初是盖房子的，最后做商业地产，但是会有一个瓶颈，可能有一个问题，就是关于人才队伍，毕竟商业本身跟住宅相比还是有自己独特的地方。在这上面，富力有没有遇到类似的情况，或者怎么解决这个问题？

　【张辉】：我想这是一样的。就像以往大型房地产公司，古今中外的，都必须经历这个过程。我们用一个比喻，在什么样的时候用什么样的武器，你在做什么事的时候必须用怎样的手段去处理。以往来说，公司在开发的项目主要偏重于住宅开发，我们的人才队伍肯定也会在这方面更精更多一些。现在忽然间转到另外竞技的角度来说，以往的技能，很多经验是有用，但是另外一些方面可能会或缺，不太擅长。你说得很对，这也是我们公司在今年发展当中很重要的，很关注的一点。

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　　【主持人 马磊】：能把富力在商业布局上或者商业战略上给广大业内同仁介绍一下。比如说在酒店方面，富力做的酒店和别的公司做得有什么不一样的地方，也就是侧重点在哪些方面？ ##Detail_Page_AD##

　　【张辉】：这个问题很难很简单地回答。从发展方向上，从大的角度来说，富力到今天的发展状况再看下一步来说，第一个方面要在全国已经从一些区域性的做法，因为我们公司虽然从开发量来说，从我们的市值来说，也是全国比较大的房地产之一了。以往的做法都是集中在一些城市为主，这是在全国大的公司比较少见的。从今天开始往后走，我们的发展战略会把全国的战略布局更均匀。第二步来说，从商业地产开发来说，我们已经有了一个初步的想法，这种想法从以往比较被动的考虑转向主动的去思考，我们相信在很多的城市当中，很多的特定地区都会有适合的商业模式去达到这个地区的优质的物业，我们不能简单地看。

　　【主持人 马磊】：能举一个例子吗？

　　【张辉】：就像外界首先关注我们比较多的是国际顶级的五星级酒店，因为我们率先在广州珠江新城同时开发了两个超过五星级的酒店，利斯凯尔顿，北京刚刚开了一个在金融街，也是被业界暂时来说也是获得很好的评价。另外一个是君悦，在广州珠江新城，君悦是酒店行业的同仁很了解了。北京的东方君悦，上海的经贸，上海的会展中心都是很有名的，同时开发这两个的时候，我们受到的关注很多。我们不会盲目的在所有的点上都开发，在广州珠江新城这个区域为什么做这个，是因为广州酒店商业地产的考量，在分析当中，觉得非常缺，不但缺顶级的，普通的也缺，我们先占有进入，先占了一个山峰，后期的发展很有利，前期的投入比较大，我们公司到了这样的程度才去做这样的事情。另外比如在二线城市，不一定会去投入这样的资金会去做这样的酒店，因为你要考虑它的回报，在这样地地区，不一定利斯凯尔顿在全国遍地放都挣钱，在全国其他区域会考虑做商场或者服务式公寓，吻合当地经济发展的水平。

　　【主持人 马磊】：看来有一些报道还是有误的，不是说好高骛远地做一些，老是把富力跟一些顶级的酒店联系在一块，还是资金回报率，是在商言商的。刚才用到战略发展这个词来形容富力现在对商业地产这块的倾斜，能不能把住宅和商业这两块现在在公司当中的比重介绍一下呢？

　　【张辉】：如果从整个资金投放量来说，具体数字很难告诉你，但是商业地产的比重不会太大。但是从我们的精力投放角度来说，50、50已经达到了，已经达到一半的程度。这个问题返过头来，你之前也问过我，像人才、我们公司的经验还有我们在现在的状况下，某种程度上，我们也是一个初学者，刚入门的人，所以我们必须要出于学习的阶段，这种阶段，我们投入的精力也是不小，大于我们在资金上的投入。

　　【主持人 马磊】：要培养起一直专业的队伍。

　　【张辉】：对，这是我们现在在寻找资金或者说寻找合作伙伴这些角度更重要的一件事情，培养专业的团队。

　　【主持人 马磊】：下面的问题是关于富力的产品线，这可能跟住宅联系得更多一些。我知道每个品牌公司都有自己独特的产品线，可能购房人不是区分这么清楚，但是每个企业都有应该有自己很有特色的地方，今天非常荣幸把富力总部的张总请过来，刚才说在很多城市都有富力的点，这些城市之间让您总结他们的特色的话，会是什么特色呢？比如说北京的富力城或者说广州富力城或者天津富力城或者富力桃园，北京有富力桃园，其他地方也有富力桃园，这两个产品系之间它的区别是什么？

　　【张辉】：这个问题我还没有总结过该怎么看，把所有的楼盘都用一个概念给囊括掉。我相信我们的产品线，我们做的产品还是做性价比比较高的产品。这个话大家都应该理解。

　　【主持人 马磊】：就是物美价廉的东西大家都喜欢。

　　【张辉】：可以这么说。

　　【主持人 马磊】：张总主要做建筑设计出身。

　　【张辉】：我以前做建筑设计。

　　【主持人 马磊】：从富力本身的设计来讲，富力现在所有的产品当中，你认为你最成功的作品是哪个？

　　【张辉】：这个问题不是我个人，因为我们整个操作的模式，工作的模式是团队在做。到现在为止，从整个公司角度来看，看你从哪个层面看成功的产品，我想很多都可以可圈可点，如果得到了市场的认可，对我们来说就等于获得了成功。如果换一个角度来看，比如说从建筑师的角度，设计师的角度来说，我个人认为还有很多地方值得去改进。每做完一个项目之后，当然都会有更好的想法，总觉得有不完美的地方。

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　　【主持人 马磊】：您是一个完美主义者。您刚才说到的还是那个习惯，能举个例子吗？

　　【张辉】：我们公司的开发，因为做房地产跟你单纯做建筑设计有很大的不同，单纯做建筑设计可能你的因素考虑的角度、出发点只是更偏重于艺术，我记得以前在学校学建筑的时候，说建筑是一门建筑与艺术并存的学科，但是从事房地产工作之后，这个设计更侧重于技术，从艺术性的角度来说也要有，因为受到了很多这些因素的约制，比如开发时间上的要求，好的设计往往需要时间去磨，但是在开发上没有这个时间，但是我们会抓重点，在设计从房地产需求角度，更注重实效性，更注重房子盖出来对于购买者来说他的实效性，所谓房子的使用率，实用性，它的质量，在品质角度的一些问题。 ##Detail_Page_AD##

　　【主持人 马磊】：您是说设计师本身可能有一个自己的想法，但是毕竟要符合市场的需求，尤其是购房人对产品本身的需求，它的使用层面，可能有些东西你觉得它很好，但是它不认可，就是市场广泛层面不认可，您是从这个角度这么讲吗？

　　【张辉】：可以这么说。

　　【主持人 马磊】：今天也是07年的1月5号，也是新的一年，富力集团对07年有什么样的规划呢？

　　【张辉】：07年对我们公司来说是上市第三年，05年算是上市半年不到，完整的一年应该说06年是第一年，07年完整来说应该算第二年，上市之后的是第三年，我们也有今年的销售计划和目标，你之前的问题提到了一些有些方面，也是我们今年必须要做到的一些事情，也是对整个全国的发展布局，我们希望是在今年能够做到一个比较满意的，先迈出第一步，其实已经迈出了，我们希望第一步能够更扎实一些，对全国总体布局上。现在我们在华北市场、华南跟西南市场，都已经进步了， 而且华南跟华北来说，我们都是很稳固的，西南也是趋于稳固，我们今后还会再考虑，会进入一些城市。我们希望在今年能够有所收获。第二来说，商业地产发展在06年已经布下很多种子，今年也是到开花结果的时候，希望今年我们所做的一些工作，能够收到比较满意的成果。

　　【主持人 马磊】：因为现在还早呢？

　　【张辉】：今年还早，但是今年对我们这些第一批种子来说是非常关键的一年，也是能够看到我们第一批的成果，所以今年来说，希望能够在这块得到比较满意的收获。对于市场上的表现来说，收获，像投资回报应该是后年。商业地产我说的收获是建成交付使用，会在今年的年底左右有比较大的量在市场上形成。我希望这批果实很饱满。

　　【主持人 马磊】：在土地储备上，现在富力的情况怎么样，在07年会不会有大的动作？

　　【张辉】：06年底，整个集团在全国的土地储备量截止到去年年底已经超过2千万平方，这个数字也是令我们比较满意的，今年我们希望在二千万平方的基础上，我们做到一个适当、合适的增长，业内的同行比较明白这个话，适当的增长，因为买地需要资金。

　　【主持人 马磊】：而且持有，持有的成本是越来越高了，而且说不清楚政策到时候再怎么变化。

　　【张辉】：对，我们希望资金的投放要平衡将来的发展，另外要将我们手头上这些地转变成物业，在这两块当中做一个平衡。

　　【主持人 马磊】：现在我们在建的应该是400万左右的体量是吧？

　　【张辉】：差不多，大概数字是400万。

　　【主持人 马磊】：土地储备的质量怎么样，量大是一个方面，第二方面是质量。

　　【张辉】：我们集团一贯的概念，在拿地上比较慎重，我相信我们拿的地跟我们最终产品是非常相象的，物美价廉。

　　【主持人 马磊】：也就是说在后期的回报上，希望做到多赢，公司也好，企业也好，购房者也好，都能赢。

　　【张辉】：平均地价都不高，相对来说还是比较适中的地价。而且地的区位都很有潜力。这个说法比较概括的。

　　【主持人 马磊】：富力对上海市场怎么看？

　　【张辉】：刚才我已经大概回答了这个问题，我们公司在华南、华北、西南都已经进入了，而且相对来说比较稳固了，在整个华东市场来说还没有正式进入，我们也非常希望能够进入这块市场，但是我们进入的时候，也不是盲目地进入，作为一个全国性的大型房地产企业来说，在占领华东市场很有必要性。

　　【主持人 马磊】：这个会不会提上07年的议事日程呢？

　　【张辉】：是我们考虑的范围，但是我们不会强行地这样去做，要看适当的时机。我刚才在07年目标当中，没有把它列出来，不做一个硬性指标。而且对于整个市场的反映来说，刚才说了土地储备量，整个销售计划，整个开工量，这些方面都已经达到了企业的要求。我们还是从理性的角度看待这个问题，非常合适的项目，我们才会进。

　　【主持人 马磊】：刚才您讲到华东市场比较热，去年的地王就是绿城拍的那块地，具体数字记不太清楚，应该说华东市场也是非常有意思的市场。今天在预告之前也说了是中国年度新视角年度召开之前的访谈，今天对富力的现场访谈告一段落，这个问题对整个市场，如果用全新的视角来解决中国现在的房地产，因为中国现在的房地产很难来界定，很难讲它是什么企业的形容或者讲它是赚钱的行业或者是民生的行业，如果从全新的视角来解读，作为富力的高层，不一定代表富力，从个人角度来看，怎么解读现在的市场状况？

　　【张辉】：我个人的看法，我认为现在房地产市场的状况我们把它放大一点看，跟整个中国的发展是很有关系的。其实一个来自，中国经济的发展注定了房地产比较蓬勃，另外一个角度来说，房地产在这块扮演的角色，从开发商角度来说，当然是需要赚钱，需要企业的利润，但是这个行业在扮演的角色来说，确实对中国的广大的人民群众生活质量的提高是有很密切的关系，房地产在历史阶段当中扮演的角色，它是教会了现代的中国人怎样生活在某程度上可以这么说。曾经有一次采访我，我做过这样的比喻，大家看一下中国房地产发展20多年了，从20多年历史过程中，以五年五年划分来看，就可以看到，通过房地产开发，带给了广大市民生活模式的改善，生活质量的提升，可能以往来说，住房子，饭厅、客厅都不分，餐桌跟茶几都是一块用的，但是房地产出现了以后，有饭厅，有客厅，以往可能老少三代都住在一个房子里，后来就出现了主卧、次卧的概念，以往卧室里主卧室，洗手间和公用洗手间混在一起，现在出现了主人洗手间，以往的衣服乱挂，现在有衣帽间，以往家里都是自己打扫，现在出现了保姆用房，以往的阳台有一个，现在出现了阳台有工作阳台，有生活阳台。整个房地产在市场发展过程中扮演的角色，回过头来看，对整个中国人生活品质的提高，我相信我们这群人在做的事情，也是让大家帮助，手上有钱了，中国发展了，手上有钱了，这个钱怎么花，怎么改善自己的生活，这些方面中国房地产做出了自己的贡献。

　　【主持人 马磊】：从更大的，更宏观的层面的确是这样，不用局限其他很具体的问题了。今天和富力副总经理张辉进行了一个非常深入，当然很多方面非常谈透的访谈，我们希望是很好的开始，再次感谢张总和我们业内之间进行深入的沟通，相信很多话点到即止，能够体会到富力集团对房地产本身的理解，尤其是富力的投资者能够看到07年的前景，再次感谢张总，感谢各位网友关注今天的访谈，谢谢各位，到此结束。