大力挤压利润空间 土地增值税闪了开发商的腰

谢国亚 徐汇 摄  

    活动策划：柯鹏 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：唐文祺

    嘉 宾：谢国亚 上海兴海房产综合开发公司 副总经理

    国税总局近日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的一次“重创”。此后两天，房地产上市公司股票一路狂泻，房地产市场一片恐慌。 那么，土地增值税到底意义何在？又究竟会给开发商带来多大的成本压力？又将会对未来房价产生怎样的影响呢？

    13年前便已出台

    主持人：土地增值税的清算通知，在整个房地产市场甚至是资本市场都产生了巨大的反响，您对土地增值税的一个直观感受是什么？由于这个税种比较复杂，能否先介绍一下它的发展历史与实施情况？

    谢国亚：土地增值税实际上属于一个发布多年的老税种。13年前国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，那时候的背景大环境是，随着改革开放的深入，房地产开发开始兴起，一下子就产生了过热现象。为了加强宏观调控，作为规范房地产开发的一个组成部分，在1993年推出了一个土地增值税的管理条例。根据条例规定，财政部出了一个《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的通知，把具体实施方式进行了规定，包括怎么扣除项目，怎么征税作了比较详细的规范，实际上也有漏洞：就是如果没有全部售完的房子它不能结算，只进行预征；而且文件规定，1993年之前取得的土地是免征的。随着宏观调控进一步加强，房地产开始走下坡路了，于是在上世纪90年代末又出了一个文件，将免征期增加了5年时间。

    以上海为例，房地产业此前属于地方鼓励投资的产业范畴，要么免征、要么缓征。一直到2002年，国税总局出了一个《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，即615号文，然后全国各地普遍参照这个文件制定细则，大多数是预征的。上海参照的标准是销售金额的1%，其他有地方最高达3%，最低达0.5%。由于从2002年开始，房地产业全面复苏，接下来3年更是进入高速发展期，房价一路上涨。虽然一系列的宏观调控政策出台，但是效果并不明显。因此，在这个总体背景下，就出现了这个房地产开发企业土地增值税清算的通知，可以把它看作是宏观调控的一个组合拳的部分，它的推出对规范房地产的行业有一定的好处。

    实质性利润减少是关键

    主持人：土地增值税的出现为什么会引起开发商的重视？

    谢国亚：现在有观点认为，整体的房地产行业目前利润率不到8%。这个不是绝对性的，因为中国有成千上万家的房地产开发企业，实际上真正有项目运作的却不多，许多公司空着、关着，这样平均算下来，当然利润率不高。何况，一些地方的房地产业有隐性的游戏规则，这就会决定了过程的不公平，从而影响到结果的不公平。有些开发商拿地不是非常透明，低价拿到的土地，以高价出售，增值的部分很大，对于这些企业来说，征收增值税就会大幅度减少利润所得。

    主持人：土地增值税完全贯彻的可能性大吗？

    谢国亚：这里存在一个“清算瓶颈”的问题。政策本身就规定，开发商可在几种情况下，按照预征的税率来征收，这等于给暴利的企业留了一个“尾巴”。比方说，上海目前预征率是1%，企业就按照1%来交，故意不增报，这就可以完全规避了。还有前期已经转掉的，再追溯也很麻烦，因为股东都改变了，这肯定也清算不了。主要还是要看各地方政府的税务系统细则，是不是能够把这个漏洞补掉，瓶颈是否能够突破。我认为还可以再明确一点，规定一下上限究竟是多少。此外，《通知》里对于约定期限和罚则都没有明确规定，这很容易制造出很大空间。

    对落实调控有意义

    主持人：土地增值税的意义对宏观调控来说有多大？

    谢国亚：应该是非常大的。政策从出台到落地取得的效果，需要经历一个滞后期，并不是马上见效。土地增值税的清算，对房地产市场影响明显。因为其中有规定，普通住宅的增值额未超过扣除项目金额20%，可以实行税收优惠的。这样一来，大家不会一下子都去做高档住宅，这有利于住房结构调整。符合宏观调控的本意，是比较好的。

    主持人：如果政策执行到位的话，对房价会有怎样的影响？

    谢国亚：我赞同房价会往下走的观点。由于土地是房子的基础，政策落地之后，本身实力不够的企业就会尽快抛地，从而在短期内形成供大于求的现象，就会影响到房价。