二手房交易代收代付终结 地产中介业再临绝境

资料图片：资金监管成为加强二手房交易安全的“保险锁”

王磊 徐汇摄

罗亚东 徐汇摄

    活动策划：柯鹏 唐文祺

    主持人：唐文祺 整理：李和裕

    嘉 宾：罗亚东 上海中原地产法律及交易按揭部总监

    王 磊 美联物业交易管理部高级经理

    随着二手房市场的逐渐成熟，地产中介业的诚信经营问题被推向台前。2006年10月，国家建设部将20起较为典型、性质恶劣的二手房交易欺诈案例予以了通报。日前，建设部、中国人民银行又联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确经纪机构须在银行开设专用账户，二手房交易资金的划转通过银行转账方式进行，不得支取现金，并由相关机构进行监管。这意味着，经纪公司被正式禁止“代收代付”交易资金。本周的“上证第一演播室”就请来业内人士与大家一同讨论《通知》对房地产中介行业的影响。

    执业规范、资金安全两手抓

    主持人：先请嘉宾为大家介绍一下建设部和央行《通知》的背景以及主要内容。

    罗亚东：好的，《通知》是建设部和央行联合发布的，从标题来看，主要涉及两个方面内容。首先是加强房地产经纪公司的管理，主要提到了三个问题：一是经纪公司取得了营业执照以后，要加强备案管理；二是确定了房地产经纪人的市场制度，这是一个比较大的亮点，对经纪行业的管理从公司发展到个人；三是经纪公司在运作中的行为规范，如信息必须要核实才能对外发布，不能低买高卖赚取差价，不能取得一些商业秘密做出危害性行为等。

    其次就是对于二手房交易的资金安全，主要提到了四个方面：一是在经纪公司进行交易资金监管的过程中，必须为上下家约定资金转换的条件和方式；二是必须由经纪公司和交易保障机构去设立一个专门的资金监管的账户，所有的资金的划付全部是以银行转账的方式；三是在这个专项账户里的资金，不属于经纪公司的财产，而是当事人所有；四是各地区的房地产管理部门，必须定期或者是不定期地对经纪公司开设的资金监管账户进行检查，控制它的资金流向，最终的目的就是做到专款专用。

    资金监管模式大不同

    主持人：这次《通知》下发之后，所规定的二手房交易资金监管模式与目前市场内操作的有什么不同？

    王磊：我归纳下来基本有三方面特点。第一个是这次《通知》提出的资金监管模式更为明确，它确定了资金监管的操作范围，包括经纪公司和交易保障机构，从整个流程上要实现资金流向透明化。并且还让当地的房地局主管部门参与其中，进行资金监控，能够看到经纪公司日常的资金进出，通过这种方式可以了解一个中介机构每个月的资金监管量有多少，对整个的交易流程也能有一个明显的控制。对于买卖双方来讲，也能更清楚地知道资金以后的去向。第二个是规定了一个资金进入的途径和条件，首先符合什么样的条件，资金可以进来，资金可以出去，并且资金通过什么方式进来或者出去，现在《通知》已经很明确，要求分别建立子账户，每完成一笔交易都要通过转账方式结算，哪怕交易未完成，对于买方的资金也能有一个保护。第三个是对于资金监管也并非强制，买卖双方都有一个选择权，如上海今年开始实行的二手房网上登记备案系统里也有两种选择，可以选择资金监管，也可以不选择，有时候买卖双方信任你经纪公司，直接向你支付房款也是可以的。

    加剧中介行业洗牌

    主持人：在《通知》发布后不久，建设部还提出要对房地产中介机构进行一次全面的清理整顿，两位能否谈谈《通知》如果正式施行后将对二手房市场带来什么样的深远影响？

    罗亚东：对地产中介行业的影响也是有所差异。规模比较大的经纪公司受影响相对较小，因为原本就按照《通知》的内容操作着，这次无非是要进一步强化内控管理机制，使得公司对风险的管控更加落到实处。但对于一些中小经纪公司，以前就没有做过资金监管这一块，所以必须尽快适应政府要求，重新拟定自己的内部流程，如果不能够实现这个转型的话，可能会因不能适应这次的变革而被淘汰出局。

    王磊：清理整顿房地产中介的冲击应该是暂时的，而且我觉得正面影响是大于负面影响的，因为一是促进二手房交易流程更加规范透明，二是使得二手房交易资金更加安全。同时《通知》在一定程度上是能够进一步完善二手房交易市场的秩序。对于房地产中介行业未来面临的洗牌，我觉得也无可避免。