商品房预售款拟专户管理 开发商认为管理费过高

　　广州已实行多年，可防止工程烂尾，但有开发商认为账户管理费过高

　　昨日有消息说，业内热议多时的“商品房预售款专户管理办法”正在国家相关主管部门酝酿，但是政策最终出台和落实时间目前尚不明确。市场人士分析，预售款专户管理的具体金融监管工作可能由央行负责，因此这又将是一次多部门协调、联动，并可能对房地产市场带来重要影响的调控。##Detail_Page_AD##

　　可抑制开发商盲目开发

　　据了解，所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。对预售款进行专户管理的目的是有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。

　　广州的房地产研究人士韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)认为，商品房预售款专户管理政策若在全国推广，会对过早预售楼盘、自有资金不足的开发商资金链带来很大影响，对抑制开发商的盲目扩张有积极的作用。因为很多房地产企业不仅仅是将预售款用于后期建设，而是拿来购买新的土地和项目，达到快速滚动开发。

　　对于专户管理可能引发的其他问题，有开发商表示，“一旦预售款不能挪作它用，除了支付工程款外，额外资金就成了无法启动的闲置资金，这对开发周期和市场供给都会带来影响。也将涉及到银行等其他关联行业的业务发展。该政策可能有鼓励市场现房销售的意图。”

　　广州属全国最早实施

　　事实上，广州是全国最早实行商品房预收款专户管理的地区。合富辉煌首席分析师黎文江告诉记者，商品房预售款专项管理的制度在广州已实施7、8年之久。《广东省商品房预售管理条例》于1998年10月1日颁布实施。广州市商品房预售款监控于1999年正式施行。去年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统开始启用。广州市16家商业银行与该系统联网，实现了对广州市商品房预售款的实时监控。

　　番禺某中型开发商的财务总监告诉记者，开发商按照工程进度支取预售款账户的款项时，需要缴纳合同登记的预售房款总额的千分之二作为该预售款管理账户的管理费。“这笔费用明显太高了。楼盘销售好的时候，这笔费用达到100多万元。但实际上，主管部门对资金的监管力度并不大。”财务总监表示。

　　“南沙境界”开发商的营销总监认为，预售款专户管理政策值得推广，但对开发商来说，就比较束缚和机械。他建议，政府强行征收的此项管理费不宜太高，可以考虑对开发商进行资信评级，分级别监管。此外，广东省房协发布的报告显示，2006年广东省房地产开发的到位资金中，预付金订金的比例约占52％，开发商比较倚重预售款进行开发。该营销总监认为，在这种背景下，开发商应该拓宽融资渠道。