关注西安地产外地品牌之二:外地品牌竞唱风流

　　江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。经过2004年的蛰伏，2005年的酝酿，2006年，来自全国各地的开发商已然在西安悄然掀起了群雄争霸的序幕。 ##Detail_Page_AD##

　　从最初粤系军团的形单影只，到随后上海绿地等海派大军的声声抢进，以及目前和记黄埔、广州富力、金地集团等港粤京派开发商的齐头并进，地产品牌江湖群雄并起，狼烟四起。

　　从西安地产无论本土还是外来的各大门派驰骋纵横的豪情，看到的是西安地产在一种昂扬的氛围中繁荣。

　　放眼望去，西安地产江湖充满了激荡和祥和，在数度的交锋与论剑中带来的是地产"门派"开发武功的娴熟和竞技的提高，而独门的品牌"武功"最终演绎的将是普通民众的安居享受。

　　八方风雨汇古城

　　似乎是弹指一挥间，西安地产英雄辈出。随着资本的疯狂涌动，来自北京、上海、浙江、广州、深圳等地的外来豪强频频登陆西安。一时间，"外来品牌"成为西安楼市提及率最多的一个词汇。

　　纵观西安楼市，不难发现，西安楼市正逐渐形成京、海、粤、港、闽、北等六大门派并立的地产格局。

　　以中新地产、北京国世通、同景集团等为代表的京派，崇尚大胆创新，积极求变；以上海绿地、上海复地、上海大华、东航置业、广福置业（浙江广厦）、倚天房产(中天集团）等为代表的海派，崇尚清新淡雅，精雕细刻；以广州富力、金地集团、珠江地产、深圳鸿基等为代表的粤派，崇尚务实端庄，稳打稳扎；以中海地产、和记黄埔、香港泰盈集团等为代表的港派，崇尚高贵典雅，出手不凡；以福建融侨、厦门大唐、城景置业等为代表闽派，崇尚经世致用，灵活多变，以大连万达为代表的北派则崇尚扎实稳健，作风硬朗。

　　"西安正处于全国房地产企业跨地域扩张的漩涡中心。"一位业内人士告诉记者，"两个数据可以说明这一点。一个是在全国能够排上名次的开发商中已有20多家进入西安，几乎每家今年将有产品供应。另外一个是供应量在60万平方米的开发商有7家以上。"

　　有数据显示，目前西安房地产市场在售和预售项目中，有超过1/3以上的楼盘拥有着外地资金背景。而另一份统计也显示，当前品牌企业的投资总量占60％，销售总量超出40％。

　　过招在所难免。

　　转战西安欲何为

　　近年来，西安可谓日新月异，尤其是在道路建设、基础设施建设上。而道路建设是城市房地产市场蓬勃发展的一大助力。随着城市道路的建设以及城市的扩张，房地产行业的发展机遇随之而来，西安的房地产发展潜力极大。

　　尽管去年遭遇了宏观调控的风暴，但西安的房价仍然有所增长。根据西安市城调队统计数据，2006年西安商品房销售平均价格每平方米4047.2元，总体上涨3.5％，其中，住宅类销售平均价格每平方米3044.1元，上涨3.9％。由于西安的住宅建设正处于大面积品质提升阶段，这为地产的开发提供了一定的机会。

　　在业界普遍的观点中，价格上涨空间是吸引外来开发商进入西安的本质原因。但不可否认，由于西安人换房需求的增加，为房地产的发展提供了一定利润空间。 2004年以来的西安市场，换房需求将是购房群体中增长较快的需求之一，这为外来开发商的进入提供了一个现实的切入点。

　　一方面，在政府宏观调控下房地产发展竞争加剧，为降低风险，地产商转战他城，急需一个投资的新洼地。另一方面，西安房地产发展急速扩张，购房需求的变化对于市场提出了新的要求。

　　两者碰撞出的火花便是外来资本对于西安市场的攻城略地。

　　大盘燃起围城战

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　　2004年以来，随着珠江、中海、绿地等外来巨头的卷入，西安的郊区化大盘开发开始升级，从而进入新一轮的郊区化大盘开发热潮。2005年，上海绿地集团开发的占地占地面积1160亩的绿地世纪城（查看地图）；和记黄埔在紫薇田园都市（查看地图）北侧与绿地世纪城的南侧之间开发占地728亩的逸翠园；融侨在电子城区域开发的占地432亩的"融侨・紫薇馨苑"；富力地产在曲江杜陵路以南开发占地637亩的富力城（查看地图）；广厦地产在城东长乐路?汉右远?开发占地1200亩的水岸东方；珠江地产在北二环以东开发占地1800亩的珠江新城（查看地图）；泰盈地产在城西绕城高速与世纪大道交汇处西北角开发占地828亩的奥林匹克花园（查看地图）；深圳鸿基在丈八北路以西开发的"鸿基新城（查看地图）"占地3800亩。绿地再斥资15亿元竞得257亩地，在西安北开发区规划开发34万平方米的"绿地公馆"，中海地产和曲江新区签署战略合作合同，投资100亿参与改造曲江新区范围内4个城中村，开发建设总面积1500亩的三处大型城市社区；而大华地产继阳光曼哈顿之后，又将于2007年在曲江开发1000亩大盘；中新地产则一举拿下?哄比?角洲3800亩土地，开发西部第一水城中新?哄卑氲海ú榭吹赝迹?。金地在曲江开发的曲江上尚林园项目，虽占地面积仅有100多亩，但其在曲江再次拿地200多亩。此外，上海复地、首创置业、融侨、香港恒基地产等也将目光进一步瞄准西安。 ##Detail_Page_AD##

　　一时间，2007年西安东西南北同时聚集紫薇田园都市、和黄逸翠园、绿地世纪城、枫林绿洲（查看地图）、中华世纪城（查看地图）、世家星城（查看地图）、富力城、大华曲江项目、水岸东方、中新?哄卑氲骸⒅榻?新城、白桦林居（查看地图）、奥林匹克花园、鸿基新城、山水草堂等占地超过500亩以上的15个郊区大盘，其中占地超过1000亩的大盘就有15个之多，在大盘开发的所有开发商之中，来自外埠的地产巨头多达8个，并且，在2005年以后新增的10个大盘之中，由外埠地产巨头引领开发的大盘就占了8个。

　　从西安土地格局和"外资"入驻的地段来看，西安东西南北四方均驻扎有外来地产巨头，他们手中掌控的土地平均在500亩以上，外来巨头操控的土地总量已经逾15000亩！外来地产巨头围城而战已经成为2007年西安楼市的明显信号；动辄上百亩甚至上千亩的大盘围城已经非常清晰。

　　这意味着，进入2007年后，在西安市二三环以外将形成一个住宅的放量增长。按照外资操控土地的最低量5000亩计算，假设他们在今年内的土地开发量处于60%上下，按照2.5左右的平均容积率计算，2007年由外资开发的住宅开工面积将达到499.5万平方米以上，无论开工土地还是开工住宅量均会占到全年楼市的半数以上。

　　可以预见在今年之内将形成一个外来资本主导西安楼市的局面，而其拥有的土地面积和地段决定了这种局面即将形成外来资本轰轰烈烈的围城开发运动。

　　楼市价格领导者

　　毋庸置疑，外地开发商的到来，令西安市场产品线更为多样化。国际社区、海派住宅、浙江制造、南粤风情等带有浓重地方文化特色的产品纷纷出炉，令西安这个城市更为绚丽多彩。

　　与本地房地产开发企业相比，外地开发商大多为"连锁经营"，有的已经拥有相当成熟的产品线，如广州富力的富丽力城系列，泰盈地产的奥林匹克系列，全新的理念与雄厚的资本对于西安本地市场来说，无疑带来的是整体的震撼。

　　目前，从西安楼市的整个业态不难看出，凡是有外来兵团入驻的区域，其楼盘价格平均都要比周边其它楼盘的价格高出300～1000元/平方米左右。由此可见，外来兵团在楼市价格中所具有的王者风范。

　　外来兵团在某一个区域来说之所以能成为楼市价格的制定者或领导者，原因是：首先，外来兵团在开发和经营理念上运作比较成熟，尤其是对市场认识或在市场调研方面是许多本土企业所缺乏的或没有的；其次，往往一个项目聚集了海内外优秀专业团队的智慧和力量，产品定位具有明显的超前性和排他性，在产品品质上代表了某个区域的最高水平；再加上外来兵团的品牌效应。因此，外来兵团成为楼市价格的领导者有它的必然。

　　楼盘价格体现的是一种供求关系，无论是外来楼盘或是本土楼盘，只要项目所提供的产品是其它项目无法提供的，在一个区域内没有竞争对手，那么它所反映出来的楼盘价格自然就成为该区域的领导者，当然，这种情形外来兵团占主导的可能性大得多。