关于房子的胡话：楼市的一切问题均在"供给"

     因谈论房子问题，很多人被评论为说胡话者。

　　我想说说另一种胡话：常识。不是经济学家的专业常识，而是未受经济学启蒙教育的普通中国人的常识。在房地产市场的需求方面，常识有惊人的影响力，完全不同于股市。在股市，不懂证券知识的新手会从零开始学习，这帮助他们形成比较正确的投资观念。而在楼市，只要知道房子可以在市场上买到的人，都早接受了无数有关房子的常识，这些常识可能离经济学意义上的正确很远，却是他们观念中难以动摇的一部分。更重要的是，他们知道别人也有类似的常识。这意味着，不按这些常识行动的人，在短期是错的。(长期是对的，但是可能会长到一代人都死了的时候。)##Detail_Page_AD##

　　第一个常识：只要是房子，供给一定不足。

　　小学课本告诉每一个适龄小朋友：中国人口众多。这与生活在城市中看惯了大人(有时候包括他们自己)挤公交、挤地铁、到处排队的小学生日常生活的感受吻合。以后，他们会学到，相对于众多的人口，中国可利用的土地资源是如何少，而土地是房子的承载物。再以后，他们会了解中国为什么必须要实行计划生育国策。在学习这些知识的时候，他们可能和父母住在不大的房间里，电视里放着美国孩子在别墅式独立居所前玩耍的画面。

　　所以，长大后他们潜意识中倾向于相信供给不足的信息，只要他们没有上过专门的经济学课程、没有移民或者拥有海外房产。有研究表明，三年自然灾害使中国人产生饥饿基因，那一代和以后一两代人，都会倾向于多吃一点。如果自己小时候住房小，或者父母小时候住房小，也可能让几代人有超需求购房的倾向。

　　第二个常识：只要相信拥有产权房是拥有恒产的起点，供给一定不足。

　　风可进，雨可进，国王不可进。没有其他任何一种资产能够哪怕可能做到这一点。不用考虑户口、教育等中国特色的因素，房屋也提供了了一种令人身感到安全、自由的保护。这种保护是有法理根据的。产权房保证了这种权利不需要受第三方(房东)和短期因素(租金波动的风险、每次订立与结束合约时所耗费的种种不确定成本)频频干扰。产权房的面积决定了国王不能进的面积。我相信这种对个人自由空间的需求绝不会止步于90平方米(前提是至少夫妻能在这个范围里合法地看“黄碟”)。

　　所以，公共空间与私人空间之分，使产权房成为一种心理需求。而且，如果购买力足够，很难为这种需求的数量确定一个合理边界。

　　第三个常识：只要考虑到一个人对于房产的需求和另一个人对于房产的需求很难相互替代，供给一定不足。

　　假设北京房价平均水平比上海高10%，有多少北京人愿意因此到上海来定居？即使在一个大城市的不同区域，因为房屋价格差异产生的流动也极有限，除了新城市人。房屋市场更像是婚姻市场，适婚人口男女比例不会对某一个失恋的人有任何意义。一个人的偏好和一个家庭的偏好组合使需求千差万别。相对于纷繁的需求，供给总是相对单一且缺少针对性。换言之，买到的房子相对其试图满足的需求很少是完美的。相互比较，很容易产生缺憾和新的需求。

　　所以，所有关于房屋供需总量对比的分析，都不会被任何一个特定的消费者重视。

　　说了这么多胡话。结论是，不管消费者的常识是傻是对是错，任何从需求方动手来调控楼市的政策必将事倍功半，甚至适得其反。楼市的一切问题，均在供给。