新浪房产:开发商如何进行利润率核算

　　编者按:很多网友对房地产开发项目流程不是很清楚,对其中的利润以及成本计算更是一头雾水,本文对网友petkoc433的大作《开发商的暴利真相》进行了内容整理，编排了本文《开发商如何进行利润率核算》的文章,仅供大家参考：##Detail_Page_AD##

　　先开始让我们假设一个“利润率可以达到100%”的房地产项目：

　　假设某楼盘总投资1000万元，建设周期5年，每年投资额分别为第一年500万，第二年300万，第三年100万，第四年100万。项目分两期，分别在第三年和第四年达到商品房预售标准，并分别于第三年、第四年、第五年获得销售收入1000万、800万、200万，共计2000万。设定银行融资贷款利率8%。

　　历年现金流量如下：

　　第一年：-500

　　第二年：-300

　　第三年：-100+1000=900

　　第四年：-100+800=700

　　第五年：200

　　按照8%折现率计算该项目净现值：

　　净现值=∑(第T年的净现金流量X第T年的复利现值系数)

　　=(-500/1.08)+(-300/1.08²)+(900/1.08³)+700/(1.08²)²+200/(1.08²?1.08³)

　　=-463 ?C257.2+714.4+514.5+136.1

　　=645

　　由于以上净现值是在五年的时间里获得，各计算其年均实现净现值

　　年均实现净现值：645/5=129

　　由于开发商对项目的成本投入是分期进行的，故计算其折现值。该值的意义在于计算第一年投入500万，第二年投入300万，第三年投入100万，第四年投入100万的投资计划，相当于期初一次性投入多少成本。

　　成本投入现值=∑(第T年的成本投入量X第T年的复利现值系数)

　　=(500/1.08)+(300/1.08²)+(100/1.08³)+ 100/(1.08²)²

　　=463+257.2+79.4+73.5

　　=873.1

　　年平均利润率= 年均实现净现值/成本投入现值 = 129/873.1 = 14.77%

    由此可见开发商100%的利润率是不存在的,刚才的假设项目的利润率大概不到15%;

　　我们再拿一组2003年的数据，我们来算一下：

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，选取福州市一个较有代表性的中档楼盘，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了系统的“成本核算”。现粗略列出这个楼盘的住宅“成本清单”:

　　福州××花园(楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)

　　1.地价:683元/平方米。

　　2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。

　　2.土建和安装成本:875元/平方米。

　　这项费用主要包括:所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。

　　3.配套建设费用:486元/平方米。

　　这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究和审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

　　4.开发商的运营成本:390元/平方米左右。

　　这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。

　　综上所述，保守计算该项目单平米建筑面积本约为:683＋875＋486＋390=2434元。

　　假设该项目4年后竣工清盘。从立项到清盘，这已经是神速了。如果单栋楼建筑面积不超过6000平米，项目楼栋数不超过20座，也就是说建筑面积不超过12万平方米，那么完成土建工程需要12个月，还不包括前期的审批时间。而该项目建筑面积达48.5万平方米。

　　如果年均利润率100%，那么我们计算一下这个楼盘的均价会达到多少。

　　年平均成本：2434/4=608.5

　　年均利润：608.5*100%=608.5

　　销售收入=(年平均成本+年均利润)*项目年限=1217*4=4868

　　也就是说，为了实现年均利润100%的目标，开发商必须将该项目每平米售价提高将近1000元，相当于原价的25%,卖到4868元才能将利润提高到100%,而现实售价不到4000元,利润率应该不超过20%。

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