2007下半年的房地产是景气依旧还是乱局初现

　　A股市场近期持续低迷，房地产市场的高涨行情却让投资者惊叹不已。正如投资者考量A股下半年的走势一样，在宏观调控的作用下，2007下半年的房地产，是景气依旧还是乱局初现？ ##Detail_Page_AD##

　　调控还在继续

　　调控，这是这几年房地产市场听得最多的词语。在房价持续快速上涨的今天，似乎没有人会怀疑下半年的房地产调控政策还将继续，包括中信证券、申银万国等券商在内的多家知名券商皆认为，2007年下半年，调控依然是房地产市场的主基调。

　　中信证券在房地产行业2007年下半年投资策略报告中指出，政府一定会调控房地产市场，因为市场触及范围极广，政府必须对其有相当的控制力，而目前房地产市场的波动已经超出正常范围。银河证券也认为，对房地产市场，中央政府下半年将继续从严调控，在继续紧缩“银根”和“地根”的同时，将加强政策性保障住房建设。

　　调控是长期利好？

　　对于调控，社会各界各有看法。就券商观点而言，最好的结果是调控能够优化整个房地产行业的结构，使优者更优，劣者淘汰；最坏的结果是调控可能使房地产行业陷入一片乱局，优劣企业在利好利空的乱局下，各自寻找自己的归属。

　　国信证券是前者的坚定支持者，在2007年下半年投资策略报告中，国信证券指出调控将使房地产开发公司“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高，龙头公司将获得更多的发展机会，而且随着调控政策的逐步落实，未来住宅供给结构会大大改善，相当一部分潜在需求会转化成有效需求。持此观点者，还有申银万国、银河证券等一些知名券商。

　　不过，中信证券研究员却认为，市场经历了多年的宏观调控，房价依然快速上涨，今年甚至有加速趋势。对此，政府必将通过增加保障性住房的举措平抑房价，这将可能使市场格局发生重大变化。他还大胆猜测，住宅市场的三七格局将最有利于完成目前的调控目标，所谓三七格局是指市场提供70%左右的商品房，政府提供30%左右的具有保障性质的住房，而据此测算，商品房市场份额将减少20%左右。在此基础上，他指出，一边是宏观调控和行业格局调整，一边是资本红利和产业集中度提高，房地产行业一片乱局。

　　短期盈利将继续高速增长

　　虽然对于宏观调控带来的结果各有见解，但对于房地产企业今年的业绩预期则基本一致，券商们都认为2007年房地产上市公司的盈利将继续保持高速增长。

　　中信证券在报告中指出，预计行业景气和产业集中度提高将给优质企业带来30%的增长，通过资产注入等方式改善上市公司质量带来的资本红利将使整个板块总体业绩提升15%左右，房价的上涨也将房地产板块的销售净利润提高10%左右，考虑到行业格局的调整将使商品房市场份额减少20%左右，中信证券预计房地产行业2007年最有可能的增速为31.56%。

　　银河证券分析认为，2006年的数据显示，房价或租金上涨导致了毛利率的上升，剔除ST公司的可比公司数据显示2006 年房地产公司平均毛利率为32.99%，略高于2005 年的32.55%。而可比公司负债率也在提高，由2005年的58.23%上升至59.16%，显然，房地产景气带来的毛利率上涨和通过负债率提高、资产注入等手段扩大规模将催生2007年上市公司业绩提升。

　　景气还能持续多久?

　　对于房地产行业的长期走势，绝大部分的券商是高度看好的。国信证券在谈到为何看好房地产业的发展时指出，首先是房价未来仍将保持稳步上扬的态势，认为虽然京、沪、深、穗等主流城市房价已处于相对高位，但随着中国经济实力的增强，未来仍有较大潜力，而绝大多数二、三线城市商品房市场才刚刚起步。再者房地产盛宴才刚刚开始，未来销售前景乐观，因为婴儿潮出生人口庞大，目前正是消费能力最强的时期，而城市化、工业化进程的加快，将带动大量人口由乡村向城市转移，此外知识分子人群的爆炸性增长、证券市场财富效应明显以及大量外籍人员来到中国就业，大量国际热钱流向中国，都增加了对房地产的需求。

　　申银万国和银河证券也都指出，房价上涨是受财富效应和供需矛盾驱动的，只要两者趋势不变，房价就还有上涨的空间，而人民币的持续升值不仅将直接导致房地产公司的资产增值，还将间接促进房地产需求和价格的长期上涨，因为房地产是稀缺的生产要素。

　　盈利模式或将转变

　　中信证券指出，未来房地产企业的盈利模式或将发生改变。据了解，目前我国房地产企业基本采用的都是“香港模式”，在这种模式下，企业通过规模的扩张，抢占更多的市场份额，尽可能地加快资金的周转速度。这种模式占用资金量比较大，在土地价格不断上涨、行业管理不规范、企业自有资金投入比例不高的前提下，房地产公司容易获取超额利润。但是，随着宏观调控的不断深化，这种模式的弊病逐渐显现，突出的特点就是，企业容易犯“资金饥渴症”，融资成本过高、土地储备过多，积累了一定的风险。

　　在宏观调控的背景之下，“美国模式”应运而生，并在行业内暂露头角。所谓美国模式，是在保持一定储备和份额的前提下，提高产品的附加值，追求最大的利润率，使单位产品的盈利达到最大化。“美国模式”有三个突出的特点：第一，企业土地储备并不非常多，基本上是轻资产运营；第二，企业的开发能力非常突出；第三，公司的盈利能力比较强，利润率比较高。