北京：高档住宅遭遇内忧外患"价涨量跌"成事

  　最新的统计数字显示，呈现“价高量减”态势已有一段时期的京城高档住宅市场仍未有所改观。6、7两月入市的项目中不少项目出于销售情况不甚乐观而出现了“高开低走”的状况。对此，有业内人士认为，近几个月以来，房价持续走高、股市震动等诸多因素带来的“内资”的萎缩以及外资的“匿迹”现象，是造成京城高档住宅市场销售表现黯淡的关键。 ##Detail_Page_AD##

　　本周一，北京市房地产交易管理网公布了北京市第二季度商品住宅期房、现房项目成交均价排行榜，而排行榜显示的统计数据再次证实了目前京城楼市高档住宅“价涨量跌”的事实。根据统计，在期房销售均价排行前30名的名单中，19个项目的可销售套数超过了100套，有的甚至达到了870套，但有18个项目却在二季度连10套也没卖出去。如可售住宅达870套的建外银钻公寓第二季度显示仅成交了1套，就连第二季度的销售季军上院天恒公寓也只卖出1套，而加上在第一季度卖出去的2套，整个上半年项目仅仅卖出3套

　　房价走高“吓退”外资

　　曾经在中国内地楼市兴风作浪的外资，近段时间似乎进入了“蛰伏”期。DTZ戴德梁行商铺部助理董事张家鹏告诉记者，进入今年二季度以来，外资在内地楼市的扩张速度明显减速，基本上没有什么大单成交。记者在该公司住宅部就职的高级董事岳锋钢处也听到了同样的“抱怨”。面对外资纷纷选择“蛰伏”，岳锋钢认为，主要是由于随着内地楼市的不断升温，导致许多外资对内地楼市的升值空间产生了忧虑，加大了投资者的风险，同时内地股市大涨在一定程度上也吸引了一部分外资的流向。

　　按照以往的市场，目前高档住宅销售市场的旺季，或许也正是因为如此，部分开发商出于对市场的乐观预期与项目品质的自信，纷纷上调了销售价格，而这也被业内人士认为是导致目前高档住宅销售市场平均售价继续上升的原因之一。但在价格上涨的同时，受到股市波动以及限外、加息等调控政策的影响，却让高档住宅销售市场上的观望情绪还在继续。因此，对于处于传统旺季的高档住宅销售市场来说，需求却是略显不足。

　　值得关注的是，在高档住宅市场交易量不活跃的同时，京城一些酒店服务公寓供应量却出现大幅增长，市场竞争更加激烈。而为了增强吸引力，京城部分项目开始相继推出促销活动，如租金折扣、换购积分等。这些假促销活动的出现使得今年第二季度酒店服务式公寓的平均租金小幅下降至167.7元/月/平方米，同时二季度酒店服务式公寓的空置率小幅下降至20.3%。
同样，出租公寓市场也表现得非常活跃。二季度出租公寓的空置率下降至15.6%，降幅为8.8%。租金方面则小幅上升至110.5元/月/平方米，增幅为1.2%。岳锋钢认为，这主要是由于跨国公司在华业务的扩展，更多外籍管理人员来到中国工作，租赁需求亦随之增长。

　　同时岳锋钢介绍，在三季度大多数酒店服务式公寓都将会出台奥运期间的租金报价，预计提高后的租金最高将会达到目前租金水平的4倍以上。同时，为保证奥运期间的客房供应，部分酒店服务式公寓在三季度有可能暂停接受长期租约。受到这样的影响，预计未来酒店服务式公寓的平均租金将会出现一定程度的上升。

　　供应增加“高开低走”

　　根据DTZ戴德梁行的统计显示，与上季度相比，第二季度高档住宅销售市场供应有所增加，物业类型主要集中在公寓方面，而在别墅方面却供应相对较少。预计在三季度高档住宅市场新开盘项目将会有所增加，主要集中在东长安街、第二使馆区及顺义别墅区板块。而预计开盘项目在地理位置、区域环境及项目品质等方面的优势，将会拉动高档住宅销售市场的平均售价继续走高。

　　来自京城多家专业机构的统计数据则显示，7月北京新盘预计放量将达54个，其中公寓放量将出现今年以来的第二次高峰，成为京城当月纯新盘供应主力。价格方面，包括美伦堡、中关村公馆、燕莎・Class、光大懿品、中广・宜景湾等新项目的开盘价在12000元/平方米―23000元/平方米之间。而我爱我家控股公司副总裁胡景晖表示，绝大多数在7月开盘的新盘普遍都要比周边二手公寓的价格高出5000元以上。

　　事实上，在价格走高的同时，由于其中不少项目的销售情况并不是很好，多数新开盘项目的售价都变成“高开低走”；而这似乎也从某一方面再次证实了之前京城高档住宅市场“价涨量跌”的事实。

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　　北京甲级写字楼

　　连续三季度消化20万平方米

　　最新数据统计，第二季度北京市的写字楼吸纳量达到25.1万平方米，这已经是北京市甲级写字楼市场连续三个季度吸纳量维持在20万平方米以上。

　　根据戴德梁行统计，2007年全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，但上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米。一方面，近期甲级写字楼市场上的实际有效供应量有限，帮助发展商将租金维持在了较好水平，同时迅速增长的需求稳步降低了空置率；另一方面，更大的供给放量压力被积累到下半年乃至明年年初：今年下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。其中，供给相对集中的CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%。虽然不排除部分项目继续顺延入伙时间的可能，但考虑到奥运带来的商机，预计大部分的供给都将会在2008年上半年内完工。

　　让人注意的是，IT和金融服务行业仍然是二季度租赁市场上的支撑力量。随着业务链的拓展与完备，IT公司的活跃范围已不仅仅局限在中关村区域，而是更加广泛地渗透到各个商圈中。医药行业成为新的亮点，二季度内多次出现医药及医疗器械公司租用整层办公面积的案例，表现不俗。广告传媒、娱乐时尚等行业则延续着活跃的势头。

　　区域方面，金融街地区入伙的两个新项目，入伙时大部分面积已被业主或关联企业占用，仅有少量面积推向租赁市场。得益于此，金融街地区二季度的吸纳量再次位列全市之首。CBD地区凭借新项目对客户的吸引保持着相当的活跃程度。而IT企业开始向各大商圈渗透，中关村区域二季度则归于平静。

　　由于二季度内供给有限，强劲的需求再次抬高平均租金。二季度甲级写字楼市场上平均租金达到人民币222元/月/使用平方米，上调幅度0.6%；空置率则下降2.1%，至11.2%。需要指出的是，在一些活跃程度较低的区域，如东二环和中关村，租金则出现了下滑。