南方周末：调控与暴涨交织 地产商火中取栗

　　在房价高位运行、风险不断增加的房地产市场，开发商开始调整策略，一方面大力进军二三线城市圈地，一方面“快进快出”，规避长期风险。##Detail_Page_AD##

　　2007年夏天，从南方的深圳、广州到北方的北京和沈阳，从东部的上海、杭州到西部的重庆、成都，全国楼市一片红。

　　面对狂飙的房价和日渐稀缺的土地，地产巨头们在土地市场的绞杀愈演愈烈。2007年6月21日，绿城集团拿下上海新江湾城D1地块，破天荒地创造了楼面价超过周边新房房价的记录。半个月后，雅戈尔(行情论坛)集团又以楼面价1.5万元一平方米的天价拍得杭州商学院地块。

　　外资的行动也在加速。今年1月，摩根士丹利收购上海徐汇永新城，4月份美林集团收购上海黄浦的美林大厦等，均为投资高端地产的项目。上半年，外资在上海房地产业的投资已经超过13亿元，而2006年全年外资在上海的投资不过19亿元。

　　7月中旬，上海黄浦163街坊地块，甚至吸引了超过20家来自新加坡、美国、澳大利亚、印尼等国家的顶级房地产投资机构。

　　不仅如此，这种土地项目争夺战的战火已经延伸到中国的二三线城市。

　　再掀圈地高潮

　　广东的东莞和惠州已经成为深圳地产商争夺的一个热点。7月12日，万科以1.5243万元／平方米的天价楼面地价，拿下东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地，引起同台竞争而举牌慢了半拍的金地的严重不满，甚至对拍卖的公正性提出质疑。

　　而在惠州，随着深圳土地的紧张和房价的高涨，2006年开始，大量房地产商云集于此。目前，惠州吸引了深圳的中信深圳、振业、南山国际、中建蛇口以及赛格群星等房地产商，甚至吸引了香港新世界(行情论坛)集团、合生创展等外地开发商。

　　4月12日，惠州市2007年春季招商会上，广州前十位的房地产商合生创展、富力、雅居乐、中体奥园等房地产公司济济一堂，其中仅碧桂园集团就与惠东县签约投资100亿元建设凤凰城项目。

　　而在成都、重庆、西安、郑州等内地区域中心城市，甚至如齐齐哈尔等三线城市，也成为房地产企业争夺的重点。

　　作为上海房地产市场的龙头，绿地则在深耕东北二三线城市。继成功开发长春“绿地上海城”、收购沈阳绿建集团之后，7月1日，绿地集团投资逾50亿元、建筑面积超200万平方米的牡丹江“绿地世纪城”等5个地产项目正式开工建设。

　　不但房地产巨头如此，二线房地产企业在储备土地逐渐告尽之后，也在积极寻求外出。“我们苏州有个在建项目，现在也在一些二线城市寻找拿地的机会。”上海古北集团董秘马建模说。

　　对于外资房地产投资机构而言，投资中国地产，是享有中国房地产行业和货币升值双重高收益的绝佳途径。也因此，2006年7月房地产的“限外令”和今年5月商务部、国家外汇管理局对外商投资内地房地产项目必须通过审批的要求，实际上都不曾真正阻碍外资进入中国房市的步伐。

　　一方面，外资进入中国的先行者正在向内地城市挺进。自2005年起，凯德置地开始挺进二三线城市，通过与成都置信实业集团合作成立合资企业、收购河南建业住宅集团30％股权等一系列运作，相继进入成都市及河南省市场。

　　另一方面，后来者不断加入。2007年6月20日，冰岛格里特利尔银行宣布与中地海外CGCOC签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一个小区，进入中国市场。

　　“目前的形势下，房地产商高价拿地，心态很复杂，既无奈又微妙，但要生存，又不得不如此。”跟地产同行多有接触的尊地地产总裁穆欣说。

　　除了土地，面对风险不断积累的高房价，地产商们越来越多地考虑另一种产品策略。

　　“快进快出”成为流行

　　在深圳，有两种开发模式为房地产界所推崇：一种是以百仕达红树西岸为代表的精耕细作的精品战略，一种是以万科为代表的大盘开发、工业化标准化生产，“快进快出”的模式。

　　但是，在房市热潮中，2006年销售超过200亿元的万科，让地产销售额不到万科10％的百仕达立刻无语。随着2007年以来的房价暴涨，越来越多的深圳房地产企业却更热衷效仿万科模式。

　　这得到了长三角房地产同行的呼应。在经历了2005年以来的房市调整之后，长三角的房地产商风险意识明显加强。上市公司新城房产就是其中之一。

　　在2006年过去的一年，新城的销售超过了30亿元，但是今年4月份后长三角房市明显好转之后，新城并没放慢销售速度去追求更高的利润，而是更加“求快”。

　　下半年，新城计划继续加快销售，销售面积增加到50万平方米以上，全年完成销售超过45亿元。“我们还会很快新开工七八个项　　目，包括去年年底拿地的上海三个项目，也包括今年刚刚拿到地的无锡项目。”新城武进公司的销售部总经理汪飞说。

　　汪飞透露，在苏南、南京、上海等地，比新城小些的同行，都在加速项目进度，尽早推出楼盘，一般“金九银十”集中上市的节奏，将会提前到7月份前后。

　　在上海，这种供应放大的迹象已经比较明显。7月6日―12日这一周，上海楼市共有31个楼盘推出46.36万平方米新房源，比前周10个楼盘14.51万平方米的推盘量高出一倍。

　　战略调整开始

　　但在疯狂的市场面前，一些实力雄厚的开发商开始犹豫。凯德置地参与了上海新江湾D1地块和杭州商学院地块的拍卖，但最终还是把地块拱手让给绿城和雅戈尔。

　　凯德置地实力不低。它是新加坡嘉德置地的子公司，进入中国13年以来，销售额达450亿元人民币。但是，“我们还是非常谨慎的。”凯德置地企业传播部一位工作人员说。

　　在尊地地产总裁穆欣眼中，尊地的合作伙伴万科，无疑是目前这场房地产热潮中的清醒者，万科已经开始进行战略调整，为未来作打算。

　　万科除了大量拿地，强调快速的资金周转外，同时也在强化工业化的生产流程，更为重要的是，在有了核心资源和大型住宅社区开发的经验后，万科在延伸产品线，提高附加值。

　　万科希望通过与嘉德置地的合作，在商业地产上取得更广的盈利点，长期持有部分稳定盈利的商业地产。2009年之后，万科将不再销售毛坯房。无独有偶。刚刚拿到上海新江湾D1天价地块的绿城集团，也着力提高产品的附加值。

　　“今年我们最重要的战略，就是走精品化的道路。房价越来越贵，产品在更新换代，我们必须有更好的产品，才能为未来做好准备。”绿城集团总经理陈维坦言。

　　无疑，精品化战略对于企业的生存盈利是必然的，但在“快进快出”的环境中，精品化也许是高档化的代名词。同样无疑，这将继续推高房价。

　　但是，更多的房地产企业，才刚刚开始思考：在地根紧缩导致市场供给不足从而使房价升速过快，进一步导致市场风险迅速增大的市场环境下，开发商究竟如何进行战略调整。

　　“目前已经有几家广东前十、全国前五十的开发商在与我们接触，希望帮助他们重新调整战略。但他们也是刚刚开始思考，目前还没有明确的思路。”穆欣说。