房价大涨保障缺 楼市"供求失衡综合症"加剧

林波 易居中国研究经理 

　　活动策划： 柯 鹏 唐文祺

　　主 持 人： 唐文祺

　　整     理： 唐文祺 实习生 倪珊珊

　　刚刚公布的今年上半年固定资产投资数据，进一步证实了房地产市场的高涨现状。上半年的全社会固定资产投资54168亿元，同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，比一季度加快2.2个百分点。其中，上半年的房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比一季度加快1.6个百分点。投资反弹的形势十分明显。在资金流动性过剩、房屋销售价格上涨的情况下，楼市趋热的原因是怎样的？未来将走向何方？上证第一演播室请来专业人士，为大家作出解答。

　　房价虚火上升明显

　　主持人：回顾今年上半年的全国房地产市场，房价升势较快、购房热情高涨，个别地区还出现了“租售比”倒挂的情形。能否请专家分析一下这些现象背后的原因？

　　林波：房价上涨主要由市场供求关系决定以及市场参与各方心理预期推动。从市场需求来分析，首先，2005、2006年房地产市场宏观调控的连续进行，导致大量购房需求推迟，从而积累了较大的购房动能。其次，在房价没有明显下降的情况下，尤其是北京、深圳等地房价继续大幅上涨的示范作用下，购房需求在今年上半年开始释放出来，进而推动了房价的明显上涨。而“买涨不买跌”的心理进一步促进了更多购房需求的释放，从而直接促成了今年上半年房地产市场的一轮“牛市”。

　　在市场供应量方面，前两年的宏观调控政策，对土地市场和房地产投资造成了较为明显的紧缩作用，特别是“90/70”政策使得土地出让和投资出现“空白期”，大部分项目规划受到由于限制而必须重新修改，从而导致了诸多项目的推案进程后移，造成市场供应量减少。由“供过于求”变为“供不应求”，加上开发商、购房者产生未来房价将继续大幅上涨的心理预期，因此“惜售”和抢购行为再度出现，引发购房热情高涨。

　　另外，部分观望的消费者进入市场可能性增大，物业税的出台预期以及股市的连动效应，都对今年上半年的房地产市场的升温起到了推波助澜的作用。

　　住房保障尚难落实

　　主持人：在宏观调控政策的进一步深入过程中，住房保障制度被作为调整住房供应结构的重要措施，保障制度的实施和完善将对市场造成什么影响？具体实行过程中还有哪些问题存在？

　　林波：我国的住房保障制度由来已久，房改之前实行的就是福利分房，只不过在房改制度实施以后，住房保障方面实施力度较小。近几年来随着房价的上涨，住房保障制度重新引起政府的重视，目前主要有两种解决办法，货币保障和实物保障两种。货币保障是以租金补助形式发放给低收入家庭，实物保障则包括有廉租房和经济适用房两种形式。

　　由于住房保障采用的是非市场化操作模式，因此对购买对象或承租对象设立门槛很高。需要明确的一点是，住房保障制度目前只能惠及低收入群体，房地产市场上的绝大部分购房者是无法享受这一政策的。还有，就低收入群体而言，目前的经济适用房或中低价房仍然存在买不起或者上班路途遥远等问题，因此廉租房可能会成为较好选择，但这要求政府拿出大量资金和人力来进行投资和管理，可能是阻碍地方政府执行的重要因素。

　　从市场影响力来分析，除非我们政府能够提供足够多的保障性住宅并降低门槛，从而可能减少住宅市场上的需求量。但就目前来看，由于政府资金有限，短期内这种情况不会发生，因此，基本不会对市场房价造成明显影响。

　　供求仍为影响主因

　　主持人：经历了上半年的楼市回暖，今年下半年的楼市走向将会如何？在上半年地产牛市的形势下，下半年宏观调控措施是否有可能再次出台？

　　林波：购房需求在上半年集中爆发之后，下半年市场需求会进入平稳期，但市场供应难有较为明显的增长，因此，市场“供不应求”的局面不会发生质变。预计下半年房价仍将以上涨为主，但涨幅会明显回落。不会出现上半年这种“狂飙”走势。

　　今年上半年的宏观调控基本进入静默期，下半年我们预计会有新的动作，主要关注点应该在于前期政策的执行，比如土地增值税、市场秩序整顿等方面。新政策中，物业税可能会在部分城市先期试点。此外，住房保障对我国来说是一个长期的任务，由于资金和操作水平等方面的限制，短期内很难有明显的改善。