住房体制第三次变革 楼市迈入"新双核时代"

     [策划人语]

    一边是海水，一边是火焰。

    十三年的厚积薄发，令政府逐渐认识到解决城市低收入家庭住房困难不能仅仅依靠市场，住房保障制度被明确定性为政府公共服务的一项重要职责，中国住房体制的第三次变革悄然到来； ##Detail_Page_AD##

    另一方面，不管你愿不愿意看到，普通商品房市场，特别是豪宅市场，炒作之风愈演愈烈，外资不断“杀入”更将房价炒高，个别高档楼盘价格短期增幅高达7成以上。

    主动和被动的两股巨大力量同向牵引，楼市正一往无前加速前进。前方，一个新“双核”时代的帷幕已经打开。 （柯鹏）

    第三次变革 调控回归本源

    ⊙记者 于兵兵

    8月13日，代表中国行政最高权力的国务院下发24号文，全称《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。这也是自1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发的与我国住房制度改革相关的重大政策文件，其中规格和意义高于此轮任何房地产调控政策，并可能最终锁定中国市场经济体制下住房制度总框架。而有业内人士评价，因为调控之手回归于住房保障这一根本责任，笼罩在楼市上空的调控失效迷局可能拨云见日。

    保障新格局

    与前两次明确房改方向的文件不同，国务院此次下发的24号文更多是在原有方向的基础上明确了执行细则。“前所未有地细化了如何保障低收入家庭的住房需求的执行内容，可操作性很强。”SOHO中国总裁潘石屹表示。

    建设部政策研究中心副主任王珏林则向记者介绍，《意见》新内容体现在四个方面：一是受益群体扩大，由最低收入扩大到低收入；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。

    其实，2005年以来，由“国八条”、“国六条”引领的房地产调控在住房保障方面的政策从未缺失。但不可否认，分散的保障细节并未形成系统的合力。而此次《意见》的出台，则是在充分调研基础上，系统勾画了未来住房保障的总格局。

    房价影响未知

    因为《意见》几乎没有涉及商品房市场，分析人士认为，这可能预示着调控由侧重市场向侧重保障的转变，中国楼市或许也将由此“重回正轨”，即“政府管保障，商品房市场由受市场规律影响自然发展”。

    此后，住宅市场或现四类格局：最低收入者通过廉租房或廉租房补贴解决住房问题；低收入者购买有限产权的经济适用房；其他收入人群则通过市场解决住房问题，其中低收入者可选择双限房，其他人群则购买普通商品房和高档商品房。

    但是，专家们也提醒，这一格局的形成未必会拉回日益上涨的房价，反而助推最后一类商品房在放松管制后走向新高。其中，招拍挂土地出让方式导致的地价上涨和流动性过剩导致的集中投资是两个重要原因。

    而潘石屹等开发商则强调，即使是完全以市场调节价格，高房价在供需平衡的原理下仍然会达到极限而自然回调。相反，城市郊区地带的低端商品房则可能因保障类住房增加的冲击而产生销售瓶颈。

    疑虑仍在

    另外，即便扩大了保障类住房政策受益群体的范围，快速实现“应保尽保”也是较难实现的理想。

    首先，相对于庞大的低收入人群，目前廉租房与经济适用房供应计划仍显得杯水车薪。据了解，“十一五”期间拟建廉租住房144.7万套，平均每年28.9万套，而我国的低收入家庭目前估计数量为1000万户。其次，我国通货膨胀有恶化趋势，受此影响，房地产市场的投资品价值还将继续凸显。

    此外，对于面积等限制，业内也颇多质疑。有开发商认为，将保障类住房面积锁定在60平方米以下是最简单的控制高收入者“钻空子”的办法；但也有人表示，此做法可能使大部分三代同堂的中低收入阶层被排除在保障住房之外。