中国楼市进入"十字线"时期 政府要给泡沫放气

　　在经历了5年多的狂飙突进后，中国房地产市场“突然”进入了一个晦暗时期。这是好消息吗？

　　2008年1月的一个周末，上海迎来了入冬以后最大的一场雪，经过那些熟悉的新旧楼盘，在走向自己供职的美联物业徐家汇店的路上，20出头的小伙子龙太江不免有些情绪低落：周末本是那些潜在购房者看房的高峰时间，但看看天上的雪，他知道今天肯定又是悠闲的一天。

　　北京在2008年第一周的房屋交易量较前一周已下降20％，深圳则下降了38％之多。2007年下半年，广州和深圳的楼市就出现了打折、优惠、赠送等各种以暗降房价为特征的销售转变。

　　相对来说，上海的房价则一直坚挺上扬。去年12月，上海房价涨幅仍是全国各大城市之最，较上月上涨了9.3％。但成交量却出现危险的下降趋势。龙估计，最近的两个月，在上海拥有约80家门店的美联物业，交易额至少比去年年中减少了70％。在北京拥有680家左右门店的中大恒基原不动产销售总经理王述估计，其在北京的业务也至少缩减了50％。

　　传统意义上，每年的头两个月是房地产中介机构生意比较清淡的时间段，另外，通常监管机构的调控政策此时尚未体现在执行层面，新的一年市场环境会如何变化尚未可知，所以中介机构通常都不会制定详细的业绩和销售计划，基本上，这是“等一等、看一看”的两个月。

　　但今年的情况无疑有些特殊：1个月连一单生意都难以保证，这在以前是无论如何也不会出现的。“影响的因素有很多，最重要的就是央行关于第二套房的贷款新则开始发挥作用。”仲量联行上海研究部总监何恩凯表示。何指的是2007年9月27日央行颁布的一项新规，要求对用贷款购买住房又申请购买第二套（及以上）住房的，执行不低于40％的首付和1.1倍的贷款利率。

　　如果说，新政发布当日还只能对房地产股票产生影响的话，那么随着新年伊始，各个商业银行开始执行这一新规，其对于人们购房判断的影响开始真正显现出来。“最大的影响是信心上的。”何恩凯说。他相信，上海的房地产市场已经出现了消费信心不足的情况。

　　同时，过高的房价也开始影响到一些原本具有购房实力的人群，例如国外个人投资者。在北京、上海这样的城市，国外投资者一直是非常活跃的楼市消费者，但最近，不少来打听房价的外国人最后都咋舌而去，“他们都说，上海的房价比他们国内——比如新加坡——都要贵了。”龙太江说。

　　另一个重要的影响因素，就是经济适用房的进一步发展，和廉租房、限价房的大量供应市场。在刚性的住房需求通过各种方式被慢慢消化的同时，高房价和高投资成本真正开始成为消费信心的杀手。

　　本轮房地产涨势，很大程度上受到了中国资金流动性过剩的影响。中国政府正在采取各种措施旨在将过剩的流动性消弭，这种充沛的流动性还能持续多久？加之对于美联储的新的一年中大幅降息的积极预期，“如果这些情况发生，那么通缩是需要被警惕的。”花旗银行亚太区首席经济学家黄益平告诉《环球企业家》。在需要勒紧裤腰带的日子里，房地产价格的走势可想而知。

　　但长期看好中国房地产市场的人士认为，中国的资产价格需要通过这一轮的上涨以达到反映其真实价值的水平。但是，过快的增长速度常常令人不安，因为它反映了社会财富急剧分化的现实，并使得贫富之间的怨怼加深。

　　中国城市化的进程和新一代消费人群对房产的刚性需求，决定了不可能通过“堵”的方法——加大购房成本来缓解房价的上涨，这也解释了为什么此前政府“一刀切”的调控政策为什么收效甚微。值得注意的是，现在，主管部门似乎找到了遏制房地产过热的要害，比如，打击房地产商的囤积土地行为，使得有限的土地供应能够尽快释放为房产供应量；加大对第二套房的购买成本，并对境外投资者的资格进行限制，这些措施都指向了造成房价过快上涨的真正原因——结构性问题：真正让房地产变得“稀缺”的，并不只是中低收入者的普遍需求，而主要是具有超级购买力的富裕阶层。

　　中国自从10年前开始启动货币分房等一系列政策后，房地产市场才真正进入商品化阶段，这不仅使得人从土地和户籍等束缚中解脱出来，也造就了这个市场的繁荣。但是，日益膨胀的泡沫始终成为中国经济健康发展的一个潜在风险，显然，任何人都不希望这个泡沫在一夜之间破裂。现实做法是，政府需要给这个泡沫适度“放出气体”，维持其良性的上升循环周期。房价不可能永远单方面上涨，“只是我们不知道什么时候会下跌”。北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟说。