经济增长放缓及宏调 无碍内地资金流入物业市场

    国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析，指在二零零七年中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下，房地产市场出现了强劲但不稳定的增长。去年有更多境内资金流进物业市场，大部分是投资在住宅项目方面。中央政府采用立体式的调控政策，令住宅市场在去年第四季开始出现放缓的迹象，广州、深圳等大城市的成交量及房价都向下走，但二零零七整年来说国内大部分城市升幅仍然较大。银行的负利率预料亦有助维持投资者对房地产市场的兴趣，而在住宅市场方面，成都、天津及沈阳料将成为二零零八年的新焦点。

　　蒋尚礼论及各地住宅市场的表现时称，广州新建商品住宅销售均价增幅在所列的主要城市中是最高的，同比二零零六年升幅达48%。其次是成都，由于新特区成立的利好推动，成都的新住房均价从二零零七年一月时的每平方米人民币约4,250元水平，至二零零七年十二月时升至每平方米人民币约6,366元水平，一年内攀升了45%，成为楼价涨得最快的二线城市；上海及深圳皆占第三位，增幅为44%。

　　房价增幅无疑是决定一个城市住宅市场前景的重要因素，预计成都将是二零零八年中国大陆物业市场的一大亮点。成都新建商品住宅销售均价出现明显增长是由于二零零七年六月成都获批设立城乡综合配套改革试验区的利好因素而导致的，这项政策亦刺激当地的新房销售量升高，从二零零六年的860万平方米增至二零零七年的1,150万平方米，增幅逾34%，二零零七年外商购置土地的总建筑面积亦高达1,244万平方米。外资开发商吉宝置业、凯德置地及新鸿基地产等都看好未来的发展，纷纷在成都拿地，境外直接进驻成都投资的资金在二零零七年接近41亿美元，显示外资对成都这个市场的信心。国内综合排名前两位的万科和中海地产在成都也开发了多个项目，故此成都商品住宅市场在今年的发展依然可以看好。

　　另一个值得注意的住宅物业市场是天津，当地具备发展成为新一个经济重镇的基调和配套，其滨海新区将成为继珠三角及长三角地区后，中国大陆第三个经济增长点。预计在二零零六至二零一零年间，天津的住房供应量约为7,000万平方米。天津住房价格的增幅亦达37%，以二线城市来说，天津的增幅仅次于成都。

　　东北三省的南大门沈阳，在二零零七年当地的国民生产总值同比增长为17%，高于成都及天津；沈阳的外资直接投资金额同比增长也有45%，仅次于成都。中央政府的振兴东三省经济政策令沈阳成为全国经济发展的热点之一，近年有愈来愈多高质素的物业项目由大陆、香港及新加坡等发展商兴建，沈阳的新住房成交量同比增长更高达48%，远胜于成都及天津这两个同样令人关注的物业市场。

　　展望二零零八年，成都、天津及沈阳三地的住宅市场仍会保持其独特的优势。预料成都仍会是三地中能够吸纳最多外资的城市，同比增幅料将高达60%，外资流入成都房地产市场的同比增幅更可能高达71%；天津的房价走势料将与成都看齐，升幅达30%；沈阳则可望录得三地中最大的国民生产总值增幅(18%)、商品房成交量同比增长(50%)及总销售建筑面积的增长(92%)。

　　全国去年住宅类用地的买卖频繁，显示全国整体住宅市场的需求仍然殷切。根据中国国家统计局对二零零八至二零二零年的预测数字，这段期间内估计住房的新增需求总建筑面积为68亿平方米。国内中产阶级人数将自二零零五年开始一直上升至二零二零年，其增长也带动住宅物业市场的发展。

　　政策方面，相对于利率政策，中央政府或会加强采用提高准备金率的措施，无论在一年借贷利率、五年以上借贷利率及银行储备率都会有所上升，而二零零八年整年的住房借贷总额与二零零七年相比也会较为紧张。蒋尚礼补充道:在银行的借贷调整措施下，预测负利率将在二零零八年保持较长的时间，有助维持投资者的热情。各项数字均显示中国内地的住宅物业市场蕴藏着巨大的发展潜力。