21世纪不动产：楼市迎来最长观望期

    从目前情况看，房地产市场将迎来至少是近10年来最长的观望期，这种状况可能持续到今年上半年。

    自去年10月以来，全国房地产市场陷入观望态势，这已成为一种共识。但奇怪的是，除了深圳、广州房价环比有明显的下降外，其他城市很少出现环比下降的现象。

    据国家发展改革委、国家统计局日前公布的调查数据显示，4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，环比上涨0.2%。其中，新建住房销售价格同比上涨10.8%，环比上涨0.1%，涨幅比3月低0.2个百分点；二手住房销售价格同比上涨10.3%，环比上涨0.3%，涨幅比3月高0.3个百分点。从体现房价涨跌的重要数据环比来看，无论是新房还是二手房，全国平均房价并未下跌，反而是略有上涨。且二手房环比涨幅高于新房。

    以上统计数据还显示，4月份，北京新房和二手房价格的涨幅为0.2个百分点，上海的数字则分别为0.2和0.3个百分点。北京和上海房价环比均在上涨。而深圳4月新建住房价格环比下降2.2%，跌幅位居全国第一。而根据深圳市国土房管局的有关数据，今年1月深圳的住宅均价为15080.25元/平方米，3月为13618.42元/平方米，4月为11900元/平方米，4月比3月份环比下降约13%。这个降幅更为惊人。

    21世纪中国不动产高级分析师孟奇说，近半年来，在房价总体滞涨的情况下，楼市观望更多体现为成交量的下降。4月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6048套，签约面积74.8万平方米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，签约面积减少23.9万平方米，减少了24.2%，同比去年4月签约套数减少51.5％，签约面积减少54.7％。

    4月份上海住宅新房成交14150套，147.3万平方米，环比3月份，签约套数减少3494套，减少19.8%，签约面积减少33万平方米，减少18.3%。成交面积与去年同期相比下降25.9%。

    虽然4月以来，尤其是五一假期，北京不少楼盘出现了多年未见的打折现象，广州、上海等城市打折亦已成风，但是，统计数据却显示，总体房价并未下跌，而仍是略有上涨，这表明打折和降价是少数楼盘的行为，还有一些楼盘其实是在涨价，不过，成交量大幅下滑。

    到5月底，楼市已迎来长达7个月的观望期。这种全国性的观望态势的时间周期，至少是自1998年房改以来所未见的。此前的观望时间，一般是调控政策出台后的二三个月以及2003年非典时的三四个月时间。据孟奇观察，目前还看不出这种观望态势会发生大的变化。也就是说，观望至少会持续到今年6月底，而下半年情况仍有待观察。

    此前曾有业内人士认为，如果5月以北京为代表的重要城市，地产商能够集中降价，使房价触及观望者的心理价位，或许可以吸引相当一部分消费者入市购房，从而加快推动楼市走出观望。但这种预想目前未能成为现实。孟奇说，成交下滑、房价滞涨的普遍状态还将持续，期间不排除个别优质项目涨价、而个别项目迫于资金压力降幅较大。

    有人认为，5·12的汶川大地震将是今年楼市的一个分水岭，房价加速下跌成为可能。从21世纪不动产在多个城市监测的数据来看，5月12日以来的一周，二手房成交量并未出现大幅下滑，房价也未下挫，而是沿袭了此前的惯性，表现平稳。市场交易情况未能支撑以上说法。

    专业人士同时表示，正如奥运会不会成为北京房价的一个分水岭一样，汶川大地震也不太可能成为全国楼市的一个分水岭。汶川大地震房屋倒塌严重，但这些地方的房屋是处于西部以县域为中心的区域，尚不能对成都楼市形成冲击，更无需说其他大城市的楼市了。未来楼市主要受经济发展、消费预期和房地产自身规律的影响，汶川大地震不会是主导楼市转变的标志性事件。汶川大地震对全国经济发展亦不会产生重大的转折性影响。今后一两年内，各级政府将投入巨额财政资金和其他资金进行灾区重建，但这些投资也会对生产和经济发展产生正面拉动作用，不过，具体影响有待观察。（21世纪中国不动产市场研究中心供稿）