变相违规房贷业务出现 "共同贷款"擦边政策盲

    楼市的萎靡不振和房贷业务量的锐减，使市场各方主体想尽办法寻找政策的操作漏洞。近期，一种名为“共同贷款”的变相违规贷款业务在市场中悄然盛行。

    “很显然，这是一场力主宏观调控的主管部门与追求经济利益市场各方的博弈。这种博弈我觉得就像猫和老鼠之间的一种游戏，开发商和商业银行在当前这种高压的状态下，为了试探监管层的底线，不断地尝试闯红线，察看央行和银监会的反应。”西南财经大学周雪飞博士说。

    “共同贷款”风行

    据相关媒体报道，在第二套房贷政策违规现象最为严重的深圳市，地产中介为了拉拢客户， 采用“共同贷款”的方式帮助名下已有按揭物业的客户享受首套住房的按揭政策。

    6月11日，记者在对京城各中介及开盘项目的暗访中发现，“共同贷款”也普遍存在。

    据了解，所谓“共同贷款”就是指，已有按揭在身的购房者为了获得首套住房按揭利率，联合一位尚无按揭记录的人士一起申请贷款。

    在操作时投资人需要和联合人签署一份协议，注明投资人有99%的产权，联合借款人只有1%的产权；但在向银行的借款协议中，联合借款人需要承担相同的责任或者更多的责任，这样才能以第一套房利率贷款。

    “因为联名贷款存在着产权分割的问题，今后如果联名双方出现矛盾，这里面潜藏着的法律风险将会很复杂。所以一般来说除非客户主动提出，否则我们也不会去建议客户用这种方法。”当记者以购房者身份咨询时，链家地产相关人员介绍到。

    尽管如此，联名贷款的方式在深圳、南京等地早已成为多家银行默认的“潜规则”。

    据某位不愿透露姓名的业内人士介绍，由于银行对共同贷款人中申请贷款的“主贷人”，在所购房产中资金、权限所占比例并没有具体要求，因此即使已经有按揭物业的购房者，只要在产权证上有名字，就仍能享受到首套住房的优惠政策。

    南京某银行人士在接受媒体访问时，甚至还表示：只要找一个信得过且没有按揭记录的人，便能一起成为产权人。在做公证时，书面证明真正出资买房的人享受99%产权，共同所有人占1%产权。这样即使出了纠纷损失也不至于太大。

    “联名购房是一种打擦边球的方式，另外也是银行和开发商在试图不突破底线的情况下作出的一种尝试。至于这种方式能不能得到监管层的认可，还需要进一步的观察。”周雪飞说。

    市场多方的博弈

    2008年伊始，楼市便在“拐点论”的笼罩下艰难前行，而央行对第二套房贷政策的严格监管，更是有效地控制住了市场投资行为。

    与此同时，市场观望氛围也进一步加剧。即使进入了传统的5月销售旺季，成交量依然未见起色。

    根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超过41%。    

    “楼市成交的颓势已经非常明显，开发商利益受损自然不用说，从银行角度来看，因为房贷一直被视为优质资产，各大银行都不肯轻易放弃。于是类似于‘第二套房贷政策松动’、‘四大国有银行集体违规’等事件就时有发生了。”周雪飞说。

    值得一提的是，除了联名购房外，此前不少楼盘已打出分期首付的促销招牌。

    业内人士也认为这种由开发商策划、银行默认的分期付款方式，是变相松动国家第二套房贷政策。

    据某位业内人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置业者可以支付2成首付款，剩下的2成由开发商垫付。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。而对于这种分期首付的责任,一般来说，银行都会推卸责任，他们只看购房者是否支付了首付款，而不管其以何种方式筹措资金。

    “首付款中有部分是开发商垫付，但是房子却是抵押给银行的，同一套房子不能抵押两次。也就是说开发商借钱给购房者，却没有抵押物，一旦购房者出现财务危机，不仅开发商难以收回垫款，银行也将成为最终风险的接盘者。”一位业内人士说。

    据悉，这场被称为“危险的营销游戏”在监管部门的严格监察下，如今已被开发商们紧急叫停。

    对此，周雪飞表示，楼市的持续低迷已让开发商和银行之间达成某种默契，为了吸引购房者，开发商和银行都想尽办法、使出浑身解数企图来改变当前的市场困境。然而，从6月7日央行又一次上调存款准备金率的动作可以看出，当前监管层坚守货币从紧政策的原则尚未改变。

    “但不排除监管层近期会做出一些调整，因为最近国家发改委认为宏观经济已经出现了下降的趋势，所以我想央行是否还会再继续紧缩货币政策尚有待观察。”周雪飞说。