上半年楼市走势分化 下半年楼市四大关注要点

    文前提要：不知不觉2008年已过去了一半，今年上半年楼市走势出现了分化加剧的态势。那么，今年下半年市场又会有哪些看点呢？综合各方面因素分析，分化和重组将会成为下半年中国楼市的主基调，而其他众多的看点也值得广大投资者关注。

    上半年楼市走势分化

　　如果要说到2008年，肯定是会让许多人感到难忘的，这一年中国经济遭遇了前所未有的困境，股市的跌宕起伏更是让许多投资者感到心惊肉跳。而与此同时，楼市的变化也同样牵动着许多投资者的心，因为这无论如何都是金钱游戏最大的一个战场。

　　现在，2008年的一半已经过去了，就像足球刚刚踢完了上半场，那一幕幕激烈的场景还令人感慨万千。如果要用一句话来概括今年上半年中国楼市的走势，那就是市场的发展出现了急剧的分化。

　　去年上半年，深圳楼市可以说是一枝独秀，其火热的走势甚至成了楼市又一波行情的“导火线”，由此也让许多投资者对这座城市的房地产市场刮目相看。但是今年上半年深圳楼市的走势却出现了巨大的反差，行情的大起大落让许多人有些措手不及。而在近一段时间，据称深圳楼市已经出现了“断供”的现象，不由得让人唏嘘不已。其实楼市的发展也有其自身的规律，过快的上涨也必然会招来市场本身的报复。

　　其实不仅是深圳，今年上半年其他许多城市都出现了房价“滞涨”的现象，市场的观望气氛非常浓厚。根据阳光家缘的统计数据，广州市十区6月份共实现一手商品住宅签约5528套，环比下降19.2%。而在上海，根据佑威房地产研究中心的数据显示，上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%，但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重见供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%。

　　这种状况也可以在官方数据中得到充分体现。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点。而从表1中我们可以发现，6月份部分城市房屋销售价格指数已经出现了微妙的变化，特别是在同比和环比的变动趋势上。从同比的情况来看，除了深圳之外，大部分城市的房价仍然出现了上扬，但环比的情况就不一样了，许多城市的房价都出现了小幅的调整，让人明显感到了市场的不景气。而这种趋势是否会在下半年进一步被蔓延开来，就成了当前人们心中的一个最大的悬念。

　　房地产市场的变化也反映在了房地产企业上，其中表现特别明显的无疑就是房地产股票的价格。今年以来资本市场上地产股跌势惨烈，万科在去年31.53元高价实现增发后，要回到该价格今年似乎已遥不可及，保利地产(600048,股吧)从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。6月6日，今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产上市首日惨遭“破发”，全天竟未能触及2.75港元的招股价。于是，这些企业的未来市场走向无疑成了人们关注的又一个话题。

　　下半年关注四个方面

　　今年的时间已经过半，但就像是足球赛的下半场仍将继续上演，现在人们又把关注的焦点集中到了下半年楼市的走向上。与上半年市场出现的急剧分化的走势相对应，现在人们关心的就是，下半年的中国楼市又会有哪些看点呢？这些看点也是投资者用来观察的角度，如果能够很好地把握住这些问题，对于楼市后市的走向也就能够做出更为理性的判断。对此，记者认为主要可以留意这样几个方面。

　　1、调控政策会否有松动

　　宏观调控对楼市的影响无疑是巨大的，其实如果我们仔细分析一下当前的经济走向，可以发现在宏观调控的大背景下，许多层面传来的信号都是不容乐观的。对此近一段时间以来，有关放松宏观调控的呼声也是不绝于耳，这也成了下半年经济事件中让人最为关注的一个焦点。不过目前有种种迹象表明，今年下半年从紧的宏观政策并不会改变。经济学家樊纲表示，当前中国最重要的问题是防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。他认为，从经济运行规律的角度分析，目前的房地产行业发展出现的无论是交易量还是价格上的调整都非常必要，现在重要的是思考如何增加房地产市场的供给，通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策等平抑价格。全国工商联地产商会会长聂梅生则认为，目前房地产投资过热的现象有减缓的趋势，而从国家统计局发布的信息看，经济增长过热的问题得到了缓解，但从紧政策肯定不会放松。

　　2、深圳变局会否再上演

　　既然宏观调控的大背景难以改变，那么类似今年上半年深圳的房价变局会否愈演愈烈？对于这一问题，各方的争论也是异常激烈。以北京师范大学房地产研究专家董藩为代表的乐观派预言：三个月后楼市调整期将结束，重新转暖。而更多的金融专家和地产实战派则对下半年的楼市仍然忧心忡忡，悲观派预测7～9月可能是众多房企的大限，为了解决资金压力，可能会出现抛盘保命的局面。然而对于目前出现的所谓“断供”现象，许多专家对此均表示了不以为然。中国国际金融公司首席经济学家哈继铭分析了中国与美国首付比例的差别，认为大面积“断供”不会在国内出现，他说：“中国的首付比例一般来说占到30%，而美国只需要5%，因此风险相对较小。”同时他认为，国内房价短期内也不可能出现下滑速度甚至快过收入水平增长的情况，因此楼市“断供”不会在许多城市蔓延开来。而即使对于深圳楼市的后市走向，也有不少观点认为下半年将会逐渐平稳，中原地产认为预计下半年深圳楼盘的销售会是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加或维持上半年的水平。

　　3、楼市会有什么新变化

　　那么在这种情况下，未来楼市会出现一些什么新变化呢？对此聂梅生表示，从去年下半年至今，中国房地产业逐渐出现价升量减的态势，或可说明这一行业目前正处于“滞胀初期”。她认为，房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面。而北京师范大学经济研究中心主任钟伟则提出了这样一个观点，他表示，目前房地产市场的显著特征是分化和重组。从理论上讲土地价格应深度调整、房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格将明显分化；不同物业类型的价格会分化明显，商用物业价格将平稳上涨，新住宅及二手住宅价格会调整，房租价格将上升；城市核心区和远郊区的价格走势会出现分化；开发商队伍将出现明显分化，行业洗牌现象开始加剧。记者认为，这种分化和重组的走势也会使得市场的格局发生深刻的变化，对此投资者可以多加留意。

　　4、房企能否渡过生死关

　　说到这里，许多投资者都可以明了这样一个事实，当前房地产企业其实比投资者遭遇了更大的困境。那么我们关心的就是，他们能否安全地度过目前的这一难关呢？这也成了下半年大家关注的另一个看点。对此钟伟认为，目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧下降，这导致了2008年开发商面对至少萎缩了40%至50%的需求。

资金是决定房企生死存亡的关键，说穿了地产商都是靠借银行的钱过日子。那么，一些产品卖相不好、品牌号召力不强、借贷无门的房企会不会先在下半年倒下？真的会出现金融人士预言的“到年底，小型的死了，中型的饿瘦了，大型的胖了，巨无霸将一统天下。”这一情况会不会出现，无疑成了下半年最大的一个悬念，但无论如何，一次行业的大洗牌已在所难免。