回望2008市场轮回 西安楼市调整理性回归

    西安的房地产开发商应该会非常怀念2007年三四季度，不少售楼部的场面可以用“疯狂”形容。现在的情形完全相反，整个夏天楼市仿佛进入寒冬，市场没有人气，房子卖不动。整个市场经历了从排队购房到持续观望、房价从疯狂暴涨到争相优惠、从提前封顶到延迟交房、从宏观调控到政策扶持这样一种有喜有忧、大起大落的震荡历程。

　　种种迹象显示，伴随买方市场需求与市场供应的不断磨合对接，西安房地产市场于2008年已进入调整期。今年住宅市场总体呈现价滞量跌的运行特征，07年楼市价涨量增的黄金时代已经一去不复返，虽然一线城市的房价下跌与二线城市不可等同看待，但这从一定程度上促成了购房者的日渐理性。

　　从夏天到冬天，不是必然。但有一句话说，冬天来了，春天还会远吗？让我们我们带着期望、盼望和希望的心态对楼市进行梳理和回望。

　　消费：从排队购房到持续观望

　　“三个人抢一套房”,连夜排队购房是去年楼市一个常见的场面，曲江一家楼盘推出400套房源却吸引了1200人的庞大购房人群。几乎所有的售楼部都挤满了买房看房的市民，不少楼盘出现了开盘即封盘的现象,市场消费出现了严重的不理性心态和行为。

　　然而，好景不长。08年春节后情形开始变得难以捉摸，尽管在以二季度的时候市场人气没有特别大的下降，销售开始明显减缓。在沿海城市蔓延的观望情绪开始波及西安，五月份的四川地震观望开始加剧，等等看成为西安购房者主流心态。

　　受此影响，西安各大售楼部人气非常低迷，有的楼盘整版广告打出去，没有接到多少电话。市场销售非常差，有的项目因为客户少不敢开盘。

　　市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。还不能说，这种观望是消费者的一种不理性和及不成熟的表现，可以肯定其加速了楼市回归的的步伐。

　　房价：从暴涨千元到优惠千元

　　去年到今年市场还经历了一个疯狂涨价到争相降价的大起大落过程，业界称为房价“俯卧撑”。

　　在07年三四季度，楼盘涨价成为家常便饭。许多购房者记忆犹新的是，也许几天时间每平方米就涨了几百元，据说最极端的是一家楼盘一天涨了三次价。

　　今年三月份，谋求继续涨价的开发商发现，房价已经涨不动了。或者说，消费者对涨价已经不买账。市场正是在这种僵持阶段迎来地震，于是形势完全反转。

　　去年少见的优惠促销浮出水面，五月下旬金源皇家园林震撼大促销活动首开先河，六七月份，不少楼盘围绕奥运促销间接降价。

　　8月，除少数楼盘外，在售项目大都加入了优惠促销价格战的行列，幅度从几个点到十几个点不等，个别项目每平方米降幅超过千元。虽然从统计数据看，西安商品住宅均价并没出现大幅下滑迹象，但此举除加剧观望，对三四季度楼市价格会有直接影响。

　　开发：从提前封顶到延迟交房

　　年不少楼盘打出广告宣称，项目提前封顶。

　　从提前封顶现象可以看出两种状态和心态：一个是楼盘卖得好，开发商加快建设速度。另一方面，开发商不会因缺钱影响建设速度。权威统计数据显示，连续五年来西安商品房开发量逐年保持30%-40%的大幅增长走势。这一势头在08年明显减缓。仅上半年商品房市场施工面积457.68万平方米，较上年同比回落4.26%。

　　值得一提，市场隐藏的不确定因素开始出现。记者了解，原本在六七八月交房的楼盘超过70%延期交房。其因除地震影响到的质量安全问题外，还与企业调整开发节奏有关。这种调整还表现在，不少开发商还从去年争相拿地到如今不敢开工，不少楼盘推迟开盘日期。

　　政策：从宏观调控到政策扶持

　　记得去年10月份前后，西安市物价部门在全市实行明码标价制度，其中最重要的举措是开发商不经允许不得随意提价，其用意显然针对当时疯狂上涨的房价。

　　这几年宏观政策环境方面一直趋紧。08年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策尤其金融、土地政策的深入推进，使开发企业的市场运营压力愈渐加大。

　　其中，土地市场交易放缓、地根银根“双紧”政策、“90/70”政策对商品房供应结构的调整等作用进一步显化，加快楼市优胜劣汰进程。

　　六月份，自称“猪坚强”的开发商呼吁救市。在中央政府继续进行楼市调控的背景下，不少地方政府酝酿并纷纷出台扶持政策，长沙、成都、石家庄等城市，通过补贴和优惠形式以图刺激市场。

　　本月初， 西安市政府出台相关政策，实施阶段性的优惠政策，通过对市民购房进行补贴和对房地产开发企业进行相关税费的优惠，促进我市房地产业在短期内得到恢复。此举在全国范围内产生较大反响。