新浪直播：西安万人购房团领导做客古城热线

从右到左依次是新浪陕西房产主编、总经理付士山、西安万人购房团发起人李连源和主持人杜军

　　编者按：11月5日，西安万人购房团团长李连源、新浪陕西房产总经理付士山先生应邀来到古城热线和新浪房产联合在线直播的房产会客厅，就西安万人购房团从组建到现在运行情况向广大的网友做了较为详尽的介绍。新浪陕西房产联合古城热线对本次访谈进行了现场直播。以下为直播实录---

　　杜军：大家好，欢迎收看本期的古城热线新浪房产会客厅，在这次会客厅我们请来了两位嘉宾。坐在我身边的这位嘉宾我们把他叫团长，他就是我们西安万人购房团的团长李连源先生，坐在他旁边的是新浪陕西房产的总经理付士山先生，欢迎两位的到来。

　　这次我们的话题是围绕着我们西安万人购房团来谈一谈，就购房团从组建到现在包括它的运营情况向大家做一个介绍。

    首先问一下李团长，你组织这个万人购房团当时是处于一种什么样的考虑？

　　李连源：首先我是一个土生土长的西安人，我生长在西安这座城市，我也热爱着这座城市，这座城市有着深厚的文化底蕴，我本身是从事着房地产的中介代理工作，在我从业的10多年中间经常看到一些人为了购买一套心仪的房子而四处奔波，近两年以来房价在不断的攀升，好多人拿着钱买不到合适的房子；再一个，作为市场的参与者，我同时又是一个消费者，我自己也有购房的需求，在我买房的同时也遇到过霸王条款等等的一些问题，作为业主我们也维权，但是我们的势力太小了我们权利得不到有效保护，我就想到能不能以自己的优势为没有买房的人做点事，由此就想到城里万人购房团。

　　杜军：万人购房团应该说是新生的事物，据说在南方有过，咱们的购房团组织和发起是由你一个人来做吗？

　　李连源：是这样，万人购房团这个名词的产生是在今年7月，首发是在深圳，有一个叫邹涛的深圳市民，他率先发起万人购房团，在他的影响之下我们在西安搞起这个活动，应该说我们发起的时候也是今年国家在宏观调控房地产市场的背景之下，又经历了5.12汶川大地震房地产市场有所下滑，有好多有购房需求的人在去年房价猛涨的情况下没有买到房子，今天房地产有下滑的态势，价量双跌的情况下，我们把市场有需求的这块组合起来，当然我只是一个发起者，我们万人购房团运作以及相应一部分要有资金的投入，这都是靠我们有共识的陕西新浪房产网的付总来大力支持。

　　杜军：付总我们已经很熟悉，付总也参与了这次万人购房团组建工作。

　　付士山：这个活动从它整体媒体平台是由我们搭建在新浪这个平台之上，包括后期组织，这一个多月来都是我们做实际的组织工作。

　　杜军：万人购房团是不是一个盈利性的？

西安万人购房团发起人 李连源（李连源博客）

　　李连源：我们在发倡议就确立它的公益性，我们说我们这个万人购房团是在深圳，虽然在深圳万人购房团之后，但是我们有我们自己的特色，因为全国各地的房地产市场的情况不同，背景不同，我们要结合西安本土的实际情况来做，我们倡导的是本土化、专业化和公益化，“本土”就是立足于西安，面对西安的购房者；“专业化”就是依托我们专业的优势，另外我们又结合社会上的一些专家学者成立一个新浪专家评房团，就是让专家对我们每一次活动作出一些指导点评，从而把这个公益活动有声有色的做下去。

　　杜军：那就是一个公益性的活动。如果是公益的话，俗话说那就是学雷锋，如果学雷锋组织这么一个活动，据我的了解要组织这么大规模一个活动，方方面面包括组织包括人力物力花费也是很大的，你现在资金问题花费是怎么解决？

新浪陕西房产总经理、主编付士山（付士山博客）

　　付士山：这块是新浪来承担它所有的组织整体的费用，按照我们来说，从消费者的角度来讲，将来我们有一定成交量给消费者带来一定的实惠，他能以很低的价位拿到性价比很高的房子。从开发商来说，他在市场比较低迷的情况下有一批销量，这是对他们有实惠的地方。作为新浪来说我们出于几种考虑，一个新浪在本身日常工作中有一个新浪购房团，这个看房工作本身是我们一个日常的业务，这次是我们和万人购房团这种新生的事物结合起来，把它作用放大了很多倍。同时我们也想在这次活动过程中让咱们的消费者，让我们业界更加深入认可新浪提供的服务，包括我们一系列的工作，想得到大家的进一步认可，这本身对新浪也是一个认可，大家都是多赢、共赢。

　　杜军：也是出于一个从对新浪品牌的宣传这样的考虑。

　　李连源：我要补充一点，你刚才说费用的问题，如果组织这样的活动费用是不菲的，我们也认识到了，但是为了尽可能减少在操作环节中的费用，我们采用了多种方式来运作这样一个事情，比如说我们有八个QQ群，每个QQ群满载是200人，而且还可以无限扩大，这是一个。另外一个，新浪陕西房产网我们专门成立一个万人购房团的论坛，这个论坛专门探讨我们万人购房团的有关事项，还有我们的EMAIL，每个人EMAIL邮箱以及电话，通过网络操作平台把万人购房团运作的成本可以说降低到最低，因为新浪陕西房产网足以支持这样的活动运营，他们的网络还在运行，我们在网络上，俗话说众人吃饭无非多了一双筷子，尽可能减少费用，我们的费用跟全国其他城市比是最低的，这个费用体现在哪儿？我们前期每周有两天看房时间，看房时间组织一些大巴车来到现场，给大家提供饮用水，我们尽可能做到能节省尽量节省，我们在看房过程中采用的节约措施都受到了万人购房团所有团员的大力支持。比如说，有时候我们看房团难免要超过午饭时间，午饭的时候大家都很自觉带一些干粮或者就近随便买一些面包吃，没有一个人跟我们提出其他的要求，这点是我们组织者感到非常欣慰的，也就是我们西安万人购房团成员素质是相对比较高的。

　　杜军：他们应该能够理解，我们作为组织者是免费为大家服务，不可能再提出更高的要求。我看一下咱们宣传的口号“团结就是力量”，我们的宗旨就是团结起来去压价，去争取更大的优惠。对这个情况开发商那边是什么态度？我们组织起来跟开发商砍价过程中开发商态度是什么？

　　李连源：我们在发起组团的倡议书的同时就有十多家开发公司向我们抛来了橄榄枝，跟我们联系，有的开发商甚至说只要团购他们的房子，可以派专车来接送我们的团员，但是为了做到真正的公开、公平、公正，以及打消所有对我们购房团的一些疑虑，有人有疑虑，我们如果不在团员身上去收这个费用，就会吃开发商的回扣，为了打消大家的疑虑，我们都婉言谢绝了这样的事情。开发商参与的积极性是很高的，但是由于众所周知的原因，有些楼盘的价格从去年暴涨上来以后一直在高位运行，它的价位是我们大多数团员没有办法接受的，即使抛来橄榄枝，我们只能把它作为下一步团购的计划。首期我们应该先解决有购房需求大多数团员的需求，在这一块有些开发商也能谅解我们的一些苦衷，而且我们在团购谈价过程中，开发商也能拿出一些诚意来真诚的跟我们把点位让到比较合理的区位空间。

　　杜军：谈价的时候是你们几个人去，还是有购房者代表一块谈价？

　　李连源：客观的说，我们在操作问题中，给大家有一个公式，公式的要求是由发起人、以及新浪陕西房产网、以及我们专家的评房团，还有部分消费者代表来参与，在我们前期谈的部分盘子里，这四方面的人都有，但是在最近的几个盘子里，因为房地产市场的势头不太明朗，购买者的积极性受到了一些影响，大家在这个方面表现的就不是十分积极，但是即使这样我们也公开给大家承诺，所有的团员如果在不同的时间不同的地点任何的楼盘我们去谈价，即便是不能来如果发现，我们组织者在谈价过程中有违规的行为包括吃、拿、卡、要，拿开发商的回扣都按违法违纪论处，这点是有公示的。

　　杜军：在谈价过程中，开发商会给出一个合理的价位，一般情况下他们会让到什么地步？

　　付士山：从开发商配合角度来说，按说我们购房团有这么多团员，这么大购买量，几乎每一个盘子都有数量不等的团购意向，但是各家对这个问题的认识，包括他们自己企业操作策略不一样，各家让利幅度包括配合程度都不一样，从我们目前谈到的来说，有一个点不让的，这个是我们也没有办法的事情，这个毕竟是开发商自己的东西。还有从让利这块来讲，从一个点到十三个点，我们后期谈甚至有人可能给十五个点，各家对这个的认识，是仁者见仁智者见智。我们在跟他谈的过程中我们有一个原则，我们不是跟你去砍价，你要把你合理的利润留住，我们想砍掉的是多余的水分，要挤出的是泡沫，不是像南方，购房团就等于是砍价团，甚至有人叫拦腰砍一半，这就伤及开发商利益，如果开发商利益特别少，下游得不到上游配合，下游团购就没法进行，我们站在牵线搭桥，撮合双方买卖成交这个角度做事情，我们想为消费者争取更大的优惠，不是一味的把开发商利益砍到让他亏损，这样根本没法做。

新浪陕西房产直播

　　杜军：俗话说“杀头的事情有人干，赔本的买卖没人做”，你不可能让他赔了钱卖，这显然是不合理的。从目前砍价过程中，购房团的参与者他们对目前你们争取到的条件他们满意吗？

　　李连源：说到这个问题，要几方面来看，因为咱们购房团，首先团员的构成是不同的，这里面有急迫的住房需求，我不管房价涨还是跌，我马上要改善我的住房情况我必须要买房，这是一部分。另外一部分，我虽然有房子我不着急，我现在有一居的，想换成两居，但是这个需求可以在今年换也可以在明年或许在后年。还有一部分，手头上有些钱，存在银行里看利率一直在下调，股市又不太好，就想投资房地产，由于他们需求不同对房价的要求也不同，我们在前期曾经搞了三四个盘子的团购，当时报名的人数是非常多的，城南的一个盘子报名人数一百多人，到确定意向，我们看房分了九个步骤，有一个确定意向，就是说我决定买它要填一个制式表格，填这个表格有八十多人，但是我们跟开发商谈完价钱具体成交的是寥寥无几的，这里面就说明一个问题，开发商让价的幅度没有达到满意的程度。但是话又说回来，今天也是头一家在你这儿透露一个消息，我们在星期天在城东两个大盘里面一天成交35条，即使这样我们的潜力还没有发挥到极至，我们确定意向是68人，真正成交只有35人。

　　杜军：这个成交率是非常高的，买房子不同于买其他的东西，有一个反复考虑的过程，很多人可能花一辈子心血买一套房子，难免在选择上有各种各样的顾虑和谨慎，你刚才说的比例已经相当高。

　　李连源：我们还认为不买房，我们提倡的是有急迫需求的可以先买，如果你的需求不是十分明显可以等一等，而且从9月下旬以来国家三次调低了银行存贷款利率以后，还有一部分抱着观望的心理的团员们由观望变成等待，这一类因素都存在，本来我们预想应该比这个高的多，但是权衡了一下全国的其他购房团的情况我们首笔成交量应该是不错的。

　　杜军：咱们购房团从7月份开始发起。

　　李连源：9月。7月份是深圳的。

　　杜军：9月份发起到现在也就是一个多月，一个多月从您达到的数字来看，目前规模达到多少？

　　李连源：之所以叫万人购房团，我们期望是至少有一万个人来加入我们这个团队，但是从9月15日我们在网上贴出倡议书以来，截止到昨天，大约有5800多名成员，这个数字是比较实的，当然这中间还有1400多位是因为登陆的时候或许是电话号码少一位数字或者是联络方式不对，一直没有办法跟他们取得联系，然后成功的注册。我们要看到一点客观的情况，西安这座城市是一座古城，文化底蕴也比较深厚，人们的思维方式也比其他现代化城市稳健，他对待一些新生事物有一定滞后性，我们曾经说，我们组织这个万人购房团的活动，用西安人的观点来看它是一慢二看三通过，都要经过这个过程。当然这只是个别的表现。

　　杜军：它是表现出一种谨慎的态度，这是跟西安人性格有关系，什么事情都拿的比较稳。

　　李连源：这样的话，每天我和付老师的电话以及新浪陕西房产网的热线电话还是不停，从这两天来一周打电话情况来看都是抱着试探的态度来问，和前期火热的报名状况已经是一半是海水一半是火焰的这种感觉，就是更谨慎了，实际我们发出的倡议是这样，即使你报了名，你也可以选择买或者不买，决定权完全在自己的手里，所以今天也借你这个平台呼吁一下，凡是有购买需求的人们可以点击万人购房团的网络再加入我们这个行列，充实我们的队伍。

　　杜军：万人购房团这个概念提出来是很科学的，团结就是力量。所有的商品都有团购，你买家电也好，只要是团购价肯定比零售价低，因为省去中间的环节，相当于是批量的价格，在批量上肯定有获利，这个道理是大家应该清楚的道理，但是我觉得问题是购房团目前的状况跟各个楼市的低迷的情况有关，大家都在观望，现在如果继续把这个路子走下去你们有哪些困难？遇到过一些困难没有？

　　李连源：困难是有的，首先从开发商这边来看，我们在发起这个活动的伊始，并不是把开发商作为对立的一面对待，我们在团结购房者的同时也在团结开发商，而且我们在跟开发商讨价还价的宗旨，把开发商在施工中浪费掉的以及在广告营销投入巨额费用，以及在预决算里面看似合理实际不合理的成本返还给购房者。大多数开发商都能认可我们的观点，都认为我们提到了他们现实操作中的确有这么回事儿，也就是我们切中了他的要害，这点取得了认可，凡是跟取得认可我们能达到共识的开发商，我们都能取得一个满意的结果。还有一些开发商，针对自己房屋的造价，他们会自话自说，虽然我是业内的，但是毕竟咱也没办法介入到一个盘子实际操作的过程当中，基于这些开发商的不理解，对咱团购的房子就会造成阻碍，比如优惠，有的开发商不优惠，即使不优惠我们跟他相处也是友好的，你有权决定你的折扣你也有权选择不折扣，面对开发商我们面临也有一部分这样的问题，因为我们大多数购房成员能够接受的价格应该在3500左右，高于这个又下降幅度比较少就给我们造成一个障碍，前期有好多都谈下来，但是就是因为离团员心理价位太远，就搁置了。

　　在团员方面也有一些障碍，前天我利用QQ这种形式跟我们大多数的团员做了一个交流，我可以把有代表性的几个观点讲一下，因为我跟他们谈的时候也是有主题的，第一个主题是“就购房团的进展及下一步走向问题，请问大家现在是怎么想”其中有一个人讲“购房团的心态有点急了”，我就让他讲讲道理，有一个叫空空的网友说，我觉得大家现在真正着急的并不多，浪在中超又讲“这个过程应该比较漫长应该在3?D5个月比较适宜”。空空说“大家都有观望的态度，毕竟现在的楼市是这样的”，他指楼市现在继续低迷，如果有真正购房需求着急可能直接到售楼处。应该说我们团员的看法是确切的，但是不得不面对的一点，他们跟我们的购房团让大家买房的初衷是有相悖的地方。我后面说“现在购房团应该怎么做？”他们有的团员就说“什么都不要做，现在等，应该把我们的万人购房团变成万人等房团”。从和大家交流情况来看，不应该说大家说的没有道理，有一定的道理。

　　杜军：这是目前整个市场所反应出来的现象。我们万人购房团如果是放在去年下半年可能就不是目前现在这个状况，去年下半年很可能你会跟开发商协商你赶快把你的房子卖给我，去年出现很多开发商捂着房子不卖，不说价位怎么样，先把房子卖给我。今年情况就不同，不是说你让了多少点的问题，问题是我想不想买。再一个我在网上也看到一些对咱们万人购房团的一些负面的说法，比如说咱们是开发商的托儿，这个时候了谁还买房子等等这样的问题，你怎么来看这个问题？

　　李连源：从我们成立开始到现在质疑声就一直不断，大家的质疑有一定的道理，因为大家禀承了天下没有白吃的午饭的习惯思维，所以对我们的质疑就更能鞭策我们做好这个工作，至于跟开发商有没有勾结起来，从成交的情况就能看出来，如果我们跟开发商私下有协议，我们会极力的号召大家购买这个盘，而我们现行的操作是四面开花，东西南北、高新区，曲江我们的都涉及到了。而且我们是凡是大家认为有购买意向，需求比较急迫的我们才能去，凡是大家没有这个需求我们是不会去的。我们秉承“无欲则刚”。

　　杜军：我们网络上也有一些人留言，有很多支持购房团的。现在买房人越来越少，把“万人购房团”改成“万人等房团”，这样的观点也有，但是从网上情况来看大部分还是比较支持，因为不管怎么说我们的宗旨是为购房者获取一定的利益，一个是在技术上的支持，比如说一些问题有法律的要求，另外我们在价格上有一定优惠的支持，这样的支持对团员来讲他们都是乐意接受的。那么下一步您认为购房团会怎么去做？这条路还会走下去吗？

　　付士山：这也是我们这段时间也在讨论的问题。

　　购房团从发起到现在一个多月时间，在这个过程中市场的变化和我们策划活动一直要走的路线可能已经出现偏差，主要是这么几个方面，一个是国家不断出台有利于房地产市场促进交易的政策，政府在救市，这个反应有两种情况。针对开发商来说，开发商认为我们最困难的时期已经过去了，这个市场马上要回暖，只是时间长短问题，有人说年底，有人说年后开春，到时候房地产市场春天也就来了，他们一见阳光就灿烂，准备随时把价格提上来，包括这次购房团团购过程中，国家出台一种政策他马上把价格提上来，给我们团购工作造成一定困难。但从消费者角度，大家可不是这么想，因为各自站在各自角度考虑问题结果是不一样的，消费者认为市场现在如此低迷，国际金融形势这么紧张，国家在不断出台一个又一个优惠政策，我们看市场可能价格还会往下降，所以价格往上和价格往下，中间的距离是越拉越大，从开始的时候可能没有这么大的距离，我们万人购房团来找高价格和低承受能力之间的平衡点，我们找的是比较准确的，但是现在我们发现这个问题已经出现了，我们这段时间也在思考这个问题，我们前期大规模的看房，东南西北加上长安、曲江、产灞，我们已经看过48个盘子，前期大规模看房，大概到这个月底基本上告一段落，至于下一步怎么走，我们根据市场的变化来伺机而动，这个我们是根据市场的状况随时来调整。

　　杜军：刚才李团长说把万人购房团改成万人等房团，这倒是一个可以考虑的。

　　李连源：这是网友的建议。

　　杜军：我觉得倒是一个可以考虑的建议，不妨等一等再看。

　　李连源：针对目前楼市的状况，我们把专家评房团以及我们的团员征求各方面意见。

　　杜军：以后的路怎么走，现在还没有一个完整的。

　　付士山：到月底的时候给大家有一个说法，我们下一步该怎么办，因为头一期看房看完了，有些还没有进行完。

　　李连源：路是会走下去，怎么走继续怎么操作，我们会根据市场变化修正自己前进的方向。也许我们对市场的判断会出现偏差，或者市场会发生变化，有的已经应验了，在这个过程中我们要不断修正自己走的路线，走还是要走下去，还是要大家共同探讨。

　　杜军：应该说我们西安万人购房团有点生不逢时，我们生的时机不对，是不是？

　　李连源：如果西安生不逢时，全国都一样。

　　杜军：这样的风暴不仅仅是是西安，它是全球性的金融危机，这次专家们说美国次贷危机带来的经济危机将大于1929年美国的经济危机，为什么我们这次看到的问题好像还没那么严重，我们目前进入21世纪以后每个人抗风险的能力提高了，国家抗风险能力提高了，个人抗风险的能力也提高了，比如说家家都有一些存款，比如说西安人，按照中国存款的比例，好像每个人存款都达到一万以上，不管什么样的经济危机来一万元绝对够生活一段时间，就是下岗了，失业了，也够生活一段时间，就是说抗风险能力提高了。

　　李连源：但是就房地产市场而言，西安也不同于深圳，也不同于南方城市，因为西安人消费，西安没有出现零首付的贷款方式，零首付的贷款方式会带来一个次贷危机，西安一般首付都没有低于一成，就最低来说没有低于一成，而且西安楼市不同于那边，去年深圳楼市最高涨有200%，而西安去年一年的涨幅保持在30%左右，没有达到他的水平，它下跌的幅度也仅局限于这个范畴中。前几年经济专家易宪容预测了西安的房价，他说西安房价合理的价位应该在3500元左右，这也正暗合西安万人购房团团员的心理价位。每个人心里都有一本帐，这个帐会聚到万人购房团团员的心理价位之上，我们就达到了一个共识。按照前期定的标准距离并不大，前期城东是三千，城北是三千五，城南是四千，城东三千，只悬殊一百多块钱，这个已经消除了。城北三千五我们上周看盘有一个最低是3600多块钱起价。从这个层面来讲，西安人并不是刻意打压开发商的房价，在他能接受的范畴之上和开发商距离是在逐步的缩小，这点应该肯定一下我们的购房团，我们也做了大量的工作，因为我们成立的时候我们要客观的对待市场，要突出专业，这个专业就是客观分析它的价格构成，给大家做成每一个盘子是什么样，大致价位是什么，我们要理智选房。另外我们的口号是团结力量大，实惠大家拿。所以说前期35个人拿到实惠以后不断打电话感谢我们为大家做了这样一个好事，这是看得见摸得着的。

　　杜军：刚才你提到房价3500的标准，我认为对房子也应该把它分析一下，房子是一个大的概念，但是房子由于地段的问题由于品质的问题，由于它品质的问题，它的价格不应该是一样，成本不一样，有些人盖的房子可能品质高一些，材料用的比较好，它的价格肯定就要高一些，有些开发商用的材料相对弱一些价格相对低一些，我相信在这样一个市场当中是会找到价格相对低的一些房子，不一定大家都要达到那样的价位。

　　付士山：在给大家推荐房源包括我们选择楼盘，专家指导意见的时候着重强调一点---性价比，不是说价格越低的房子就是越好，性价比最好的房子才是最适合自己的房子，这是我们所推荐的一个首选。不能说这个房子价格很低，价格低成本肯定是达不到我们生活标准品质的要求，如果说一味要求价格，很多事情就没法考虑。

　　杜军：刚才付总说的是性价比的问题，而不是单纯价高价低的问题。我理解的咱们万人购房团里面绝大部分想买到价格比较低一点，品质低一些价格低一些的房子？

　　李连源：不完全是这样，我们在城东一个大盘价格最低，我看城南大家不满意，我们就针对价格组织城东，那个大盘价格应该是目前西安市场算低价，去了以后我们得到的反馈购买力非常低，20多套。后来我就想是不是在组织上出现什么问题，经过我们讨论和专家的讨论，认为大家并不是完全冲着低价去，因为我们成交的这35套房子是带装修的，里面含有一些装修的成本，从这个角度上来看，大家买房并不完全冲着价格去，价格只是他选房的一个方面。

　　杜军：它应该是一个重要的方面，但不是唯一的方面。

　　李连源：这就是性价比，大家也注重了这一点，从成交情况看大家是理智的。

　　杜军：应该说购房是每个人一生中的一个大事，刚才谈到大家有些观望，有些理智这都应该可以理解。购房团下一步的路究竟怎么走，我希望二位可以和专家团坐在一起好好研究，给整个购房团团员有一个交代，同时今天由于时间的关系我们的访谈就到这里，感谢二位作客我们的购房团会客厅。观众朋友今天的访谈就到这里，我们下次节目再见！

    附：

    西安万人购房团官方网站：http://www.xawinwin.com/baoming.shtml

    西安万人购房团论坛：http://topic.3qhouse.com/forum/forum-9-1.html