社科院报告分析高房价根源 贫富差距拉高房价

　　房价高企六大根源

　　◎土地出让制度制造矛盾

　　◎政府经营地产加重成本

　　◎产业分化拉大贫富差距

　　◎市民的住房消费不合理

　　◎70年住房所有权限供给

　　◎区域发展水平存在差异

　　《南方都市报》讯 11月27日，广州市社科院发布报告称，广州2007年房价在高位运行基础上持续上涨，是由高地价、高税费为主的高成本及严重的贫富分化等六大根源造成。有专家对此提出建议，政府与房地产企业合作兴建廉租房，控制非常住人口购房。

　　严控卖地致开发晚获利丰

　　报告称，土地由市政府统一规划出让，而政府又无法及时把握社会需求并迅速作出反应。这导致出让土地总量无法满足房地产开发商需求和出让土地与开发商对不同类型地块需求之间的结构性矛盾。其次，政府对出让土地的严格控制，导致谁开发越晚，谁获利越丰，谁出售越晚，谁赚钱越多。专家称，计划经济的供给市场与市场经济的需求市场之间的矛盾是房价高企的最根本原因。

　　税费增加拉高楼房成本

　　经营城市往往就是经营房地产。政府怎样通过房地产经营城市呢？专家称，一是用批租制代替年租制，一次性收取70年的地租费。二是运作土地，低进高出。三是地方政府有意减少土地总量，或土地供应量，抬高地价。四是地方政府在同一时段不推出多幅地块，让众多开发商竞争。五是用批税制代替年税制，一次性收取本应分摊在70年的配套费。六是提高税率，多开税种，如城镇土地使用税提高两倍等。专家称，后两种措施主要是通过增加税费，因此加重了商品房成本。据悉，到2007年为止，房地产开发企业所缴纳的税费共计60项。

　　隐性福利拉大贫富差距

　　报告称，贫富差距过大是广州市房价高位运行的重要影响因素。权力寻租、分配不公并非主要原因，报告撰写者称，产业分化才是贫富分化的根源。现代产业竞争力强，而相当多的传统产业竞争力不强。劳动生产率差距持续扩大，产业工资差距不断拉大。同时，部分产业，凭借着垄断权力，获得很高的经济效益，从而职工工资很高，待遇很好。专家表示，更为重要的是，产业分化直接导致了国民收入二次分配中的更大的贫富不均。隐性的福利待遇和员工股份拉大了贫富差距。在土地供给紧缺及缺乏高度竞争的条件下，开发商只需向这部分人提供住房便能够达到利润最大化，房价高涨势在必然。

　　看重所有权致过度消费

　　专家表示，市民过度看重住房的所有权，促成了住房的过度消费，为开发商提价销售提供了需求基础。而市民往往赶潮流，住房要新，装饰要现代化、豪华化。2007年一手房与二手房的交易量基本持平。此外，市民对住房面积要求越来越高。在土地供给有限的情况下，这些过度的住房需求必然导致高房价。

　　70年所有权限制二手交易

　　70年的住房所有权制度通过限制供给，在相当程度上抬高了楼价。楼龄越长，人们越不敢购买，银行也不敢提供按揭，如中国四大银行皆不给楼龄超过15年的商品房提供按揭，从而把大量的旧房挡在二手房市场之外。此外楼龄越长的住房价值越低，人们不愿意整修旧房，导致旧房迅速老化，难以进入二手房市场。专家称，广州市二手房交易量在新房价格如此之高的情况下为什么偏低？除消费习惯外，重要原因就在于70年的产权制度。

　　外来人口成为购房主力

　　专家表示，广州与周边地区存在过大的经济发展水平差距。周边地区人口基数庞大，富裕人口相当多，他们中的很多人想到广州购房，或因为住，或看中广州的优势而投资。粗略估计，外来人口购房占据新房交易量的35％，并且正在成为广州购房主力。他们对广州房价的攀升产生了相当程度的影响。

　　有专家因此建议控制非常住人口购房，规定在广州未住满三年以上的人购房大幅加重税费。对不同年龄、不同年龄和婚配条件的人实行不同的住房政策，进行税费调控。