政策:短期内大幅降息 西安楼市也难"回春"

11月27日，银行存贷款利率和准备金率“双降”，降息幅度为1.08%，为购房者和开发商减负的同时，会不会带动住房消费，托住房价，让楼市提前步入春天？

■银行降息鼓励消费者花钱

    对背着沉重月供的住房贷款者而言，连续四次降息无疑是个好消息。与此同时，原本贷款利率就比较低的公积金贷款，此次也同步下调0.54%。业内人士认为，降息说明人民币升值了，此举不仅为购房者减负，更多是对消费信心的挽回。近日，记者在采访中也发现，在得到大幅降息的消息后，不少市民已经开始动摇，准备将钱从银行内拿出，做点投资。

    西安市民刘晓萍说，现在存款利率太低了，仅为0.36%，把钱存到银行，收益太低，还不如将它拿出来，做点投资，股市风险太大，比较保险的只有房产了。她认为，现在房贷利率真的很低，算上银行的7折优惠只有4.28%，而且现在开发商给的优惠也比较多，如果有合适的小户型，还是可以投资的。如果找不到合适的房子，不妨等等看，毕竟把钱放在自己口袋里最保险。

    ■房屋销量降息前后变化不大

    据统计数据显示：11月28日至12月10日，13天内房屋销售（网签）2195套，平均每天销售168套。截至12月10日，西安新房成交量为55549套，日均成交量为161套，大幅降息后，西安整体房屋销量增加并不明显。与10月份相比，11月份除过城西区价格较10月份上浮8%，城东区价格基本持平外，其他区域价格均出现下跌：城南区价格下滑约6%，城北区价格下滑约3%；城内价格下滑幅度最大约10%，整体房价走低趋势明显。

    易居臣信市场研究中心相关负责人表示，房产新政发布后，由于贷款利率优惠幅度较大，买卖双方的热情均有所提升，尽管部分楼盘11月以来成交总量比10月提高，但是正如楼市低迷非一日之寒一样，在房价逐步回归理性的当前，成交量的回暖绝不可能一蹴而就。

    事实证明，连续4次降息，对销售并无多大的促进。日前，美城地产负责人汪巍告诉记者，他代理的比如昆明花园、华鑫学府城、利君V时代、荣德棕榈湾等，11月27日大幅度降息至今，有些项目卖得非常好，销量大增，有些项目和降息前销量相当，有的项目则要差一些，销量还不如降息前。其他如宏府地产、经发地产、经开·观澜港等降息前后其销量变化都不大。

    ■市场博弈开发商或将“冬眠”

    业内人士普遍认为，从降息的实际影响来看，对于负债率普遍高达50%以上的房地产行业无疑将成为重要的受益方之一。SOHO中国董事长潘石屹认为，这次降息首先让一些负债高的房地产企业能喘口气。像万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元。

    但是，从目前的数据来看，西安楼市并未回暖，在这种情况下开发商不敢贸然涨价，那房价会不会进一步下调呢？著名经济学家、清华教授韩秀云在接受记者采访时曾说，市场低迷，开发商首先会自保，不到万不得已，他们不会轻易“抛售”。更多的时候，他们会封盘，不建也不卖，减小开支，当“猪坚强”，提前“冬眠”。

    新盘逆势玩涨价

    降息后楼市反应不一，有借团购打折降价的，也有在开盘后逆势上扬调高房价的，记者就此采访了一些开发商。

    据华远·君城营销总监陈柳汀介绍，华远·君城11月29日开盘，仅在开盘当天有价格优惠，在本身9.3折的基础上，还给了9.6折的优惠，但优惠在开盘当晚12时过后就没了。陈柳汀说开盘几天来，房价差不多涨了200元。但她认为这不能说是涨价，因为开盘前期积累了很多认筹的客户，开盘当天的优惠主要是对前期客户的回馈。

    当被问及对最近一些开发商涨价的做法有什么看法时，陈柳汀认为西安区别于其他城市，有很大的刚性需求，而开发商对房子的定价主要还是要看成本核算，除非是对回笼资金要求特别高，不然的话开发商是不会降价或亏本销售的。对于某些开发商的涨价行为，她认为有两种可能性：一种是前期房价跳水很厉害的，在快速回笼资金以后，必然要恢复成本价或恢复到赢利的价格；而另外一种是开发商本身资金运转就不成问题，没有回收资金的压力，房子不愁卖，涨价也很正常。

    11月22日~24日，华鑫学府城二期正式发售前三日，据销售中心统计，30个小时内解筹70%，成交3亿。“我们现在的销量依然很好，这一个星期内房价就涨了两次。”华鑫学府城营销总监葛红很自信地说。“冬天到了，各家有各家的御寒术。”盛恒御锦城营销主管房强认为，不论涨价还是降价，这只是各家开发商应对楼市冬天的不同反应。对于最近市场上一些开发商普涨房价的做法，房强认为，首先是开发商对自己的产品很有信心，其次是对房子的成本核算，本身资金运转没有问题，再者就是对购房客户有清晰认知。他认为，涨价是开发商对明年楼市回暖的一个判断，也是对明年楼市市场的一个预热。