2009西安楼市五大谜局

　　再过十天，2008年就接近尾声。盘点今年整个房地产市场，大部分开发商的收获和预期都有很大差距。在严峻的市场形势下，更多的开发商将目标瞄准明年市场。而在陆续政策利好的推动下，2009西安楼市市场情况究竟如何，不仅普通购房者普遍心理没底，许多业界人士无法做出清晰的判断。针对市场所关心的热点问题有各种不同的观点充斥市场，对这些观点进行梳理，有助于对明年的西安房地产市场形势有清楚的认识。

　　明年房价何时到底

　　2009年房价走势是目前购房者和开发商甚至政府部门共同关心的焦点。西安房价还有没有下降空间？什么时间房价会到谷底？业界对此说法不一，悲观派认为到明年下半年才能够见底，乐观派则表示目前房价已经接近低谷。从目前西安购房者的接受程度看，专家认为西安合理的房价在3500元左右。随着钢材、水泥以及土地价格的下调，此前不少开发商所坚持的成本决定论也逐渐缺少底气。所以，3500元并不是难以达到的目标。

　　积聚的刚性需求爆发节点在哪

　　2008上半年以来的观望已经持续大半年时间，有理由相信，这种积蓄已久的买方力量在一定的时间节点必然爆发。这几天有的楼盘售楼部人气比往日明显增多，客户质量也有所提高，据判断是部分刚需按捺不住开始出手。但整个观望大军仍按兵不动，不少市民将购房计划推迟到明年。刚性需求爆发具体什么时间有多种说法，一种认为上半年市场肯定回暖，另一种认为要到明年八九月份需求才能爆发。当然，从大的经济形势判断，半年到一年左右的市场调整期比较符合规律。业界人士认为，最迟在明年九月份前，市场回暖指日可待。

　　2008存量房会不会挤压新盘

　　“项目开盘时间推迟到明年”，这是记者最近经常听到的答复。除了按计划上市的新盘外，原准备今年下半年开盘的不少项目将计划推迟到春节后。这些楼盘上市时间将集中在2009年四五月份，据此判断明年上半年市场供应量相当大。据权威部门统计的数据，西安目前在售商品房存量12余万套，截至目前销售不到7万套。剩余的五万套房屋必然集中到2009年消化，这让明年的形势更加严峻。这种状况就像2008年上半年众多楼盘将希望放在下半年有点类似，各楼盘的销售压力不比今年小。

　　增加保障型住房是福是祸

　　房屋和城乡建设部副部长齐骥在近期表示，今后3年全国将投资9000亿元建设保障性住房，其中包括200万套廉租房和400万套经济适用房。明年西安市将开工建设40万平方米的廉租住房，可解决近万户家庭住房需求。廉租房、安居房增加供应对楼市是好事还是坏事？业界也有两种不同观点，一种是有助于改善供应结构不合理现象，普通商品房、经济适用房、廉租房、高档别墅等不同档次产品构成的市场，满足了高中低各个阶层的购房需求。另一种观点是政府加大保障房建设客观上会对市场需求形成进一步的分流，一部分中低档次开发商日子可能会更不好过。

　　追求合理利润还是维持高利润

　　一家策划公司针对代理楼盘销售现状，近期向甲方提出“继续降价销售”的建议，未被采纳。开发商寄望用价格手段撬动市场，又怕陷入越降越没人买的怪圈，处于极端矛盾的心态。开发商在不断推出更多优惠政策的同时，又在死守自己的价格底线。以前外界一直将房地产列为十大暴利行业之一，去年下半年房价在短时期内暴涨。今年的市场调整对挤压房价泡沫有一定帮助，特别是开发商的理念要适应新的市场形势， “提高品质、苦练内功、维持合理利润”是开发商2009年决胜市场的几大利器。