专访孟晓苏：08楼市动荡 09房价稳中有升

图为中房集团董事长孟晓苏 (图片来源：新浪房产)

　　新浪乐居营销高峰论坛11月27日盛大启幕。论坛将以营销为核心话题，从中国经济走向、房地产政策解读、行业发展趋势、营销变革，新媒体等角度，共同探讨新形势下房地产营销之道。新浪房产全程视频直播报道营销高峰论坛，以下为中房集团董事长孟晓苏专访。

　　主持人：今年的形势变化非常大，能不能用一个关健词概括今年令你印象比较深的事。

　　孟晓苏：一个词“动荡”。

　　主持人：这个“动荡”好象不光是房地产，整个世界的形势都是这样。

　　孟晓苏：中国的房地产有动荡，世界动荡不用说了。中国的房地产从1998年以来一直在持续的增长到2007年，2007年出现了一些怪异、不规范的发展，但是因为当时采取了一些措施，本身政策错位，越是控制房价，房价就越涨。我们看到一个现象但是没有往深的方面看，为什么越控制房价越上涨呢？原来是政策搞反了，今天我在会上强调几句，主管部门通过小户型的方式试图降低房价，由于户型结构的重审推迟了产出，造成了去年的供不应求。这种做法事实而非，结果效果是达成了金融的出现，但是这也是一种反观金融的形势也是一种回复和报复，今年的房地产形势，我们从去年到今年，国际形势的动荡。中国经济的动荡都反映在房地产领域，房地产市场今年最大的一个就是消费量下滑，消费量下滑带来了相关产业的萎缩，带来了经济的下滑，带来了大量企业就业不足。你说这件事怨谁，说起来还是由于整个经济形势，房地产本身还没有怎么着，相关产业出了问题，这种动荡也反映到政策层面，政策层面在不断地找自己的位置。年初的双防双紧，到年终的一保一控，这个政策发生了变化。直到9月份，我们还在讲中国的的经济发展的基本面没有变化，现在我们不提这个话，就是要全力以赴保增长，整个的情况变化太大了，这些情况一方面是和国际金融形势有关，另一方面，其实在国际金融发生变化之前，我们采取了一系列不适当的调控措施已经造成了中国经济的回落，这个情况大家看的很清楚。虽然这一页已经翻过去了，但是应该翻过来好好总结。总理要讲组合权，但是我们看到的是主管部门在打乱权，最重的一拳是从2007年下半年(10月份)开始，央行和财院打压内需，打压到了今年年底才发现内需是不应该打压的。现在有不少人在反问，如果当初不采取这个政策，中国的情况会怎么样，我们相信会好的多，现在面临这么大的急转弯，总理说硬话，出手要快，出拳要重，扭转这些不切合实际的政策，现在看来这是错误的政策。虽然国务院的要求是非常明确的，但是转弯需要时间，包括现在银行系统在年底以前基本不放假，一方面有它自身的规律，年底放假不合算，各个部门都在出手，为什么银行不出手呢，所以股市又跌下来了。再一方面没看准，包括思想上还有一些残缺的部分，政府变化太快跟不上。所以这个动荡看来还是要平稳下来，要实现一个平稳发展，平稳是动荡的对立面。现在要想办法稳住整个市场形势，保证平稳的、强有力的发展，现在一再讲平稳就是这个原因。

　　动荡也反映到房地产市场，由于廉租房供应的不足，造成了中低收入家庭离商品房越来越远，所以他们的情绪越来越激动，不断的提出来一些不满之声，反映在网络上，这些买不起房子的年轻人，本来是由政府部门提供的一些廉租房，这种不满通过媒体报道放大。而房价在局部城市下跌又被媒体宣传放大了，比如说在深圳，深圳的房价下跌是最厉害的，被媒体放大好象是全国房价都下跌了，其实抗跌性最差的都是深圳，其他的城市像北京、上海的抗跌性比较强，房屋还有一定的抗跌性的。现在老百姓越来越关注抗跌性，他问你房价还降不降，甚至有的老百姓要求开发商要签协议，如果你要降了要赔偿我，要开发商做承诺。最近有的地方政府找我，说你保险公司能不能给我们卖房子的作个保，如果降了我赔你，地方政府说肯定降不了，日后你保险公司白赚一笔钱，我说这可以考虑，我们人寿保险会努力帮助财险公司开发这种产品。过去买股票下跌可以保，为什么买房不能保？所以大家都希望买房的时候不要跌，但是买房之前这么多人嚷嚷着要跌呢，可见人群是有不同的人群，有一群人希望房价跌，但是大部分人就是有房的人希望房价涨。但是其中更多的人希望房价稳，所谓稳就是稳中有升，如果房价要是低于银行储蓄利息的话那就是破产，今年房价上涨了百分之零点几，这还没有算通胀膨胀，历史上统计房价都不算通货膨胀，房价的回落问题已经很明显了，再提房价回落已经不合时宜。所以我一再讲宏观调控的目标不光是房价回落还有其他的目标，包括拉动经济、解决住房问题、供不应求造成的房价上涨、拉动就业等等这些问题，都需要房地产的发展来解决。最近在国务院召开的座谈会上也把房地产请进去，听他们的意见，这说明了房地产业不是一个一般的行业，是一个重要的支柱产业，在国外的观点来看是主导产业，只有主导产业发展了，相关产业才有市场，相关产业的产品才能卖得出去，这样对整个国民经济的发展就有带动。今年我讲到了9000亿，每年是3000亿，相当于房产投资的10%，真正要启动经济的大局，还是要寄希望于房地产重新恢复活力。目前房地产业虽然遇到了一些困难，整体上还是在发展，房地产市场面临了一些困难大家嗷嗷叫，只不过是相对去年。其实我作为房地产的过来人，在90年代我们过的日子比现在还差，我们不觉得现在有这么大的困难，更不要说现在房地产本身资金雄厚了。房地产发展面越来越广，房地产一出点事，全社会都跟着着急，各个相关产业都跟着着急，原来有的人说房地产只是若干产业之一，一个小产业而已，现在他们也认识到房地产一得病，别的行业都得病，房地产一打个喷嚏，别的行业都感冒甚至有的还发烧打吊针。因为毕竟中国的钢材60%适用于建设行业，而建设行业里面，相当一部分除了国家的建设投资、工业投资以外就是房地产，房地产投资来推动，房地产投资带动了老百姓掏腰包，通过房地产大家来买这些钢材水泥，有色金属、化工、纺织品、家电等等带动了整个国民经济。这些问题已经和90年代不可同日而语，现在看房地产的回复已经引起了全社会的关注，要求打压房价，由此而影响老百姓的舆论是心理越来越少了。我还是更好的营造一个好的发展氛围，使得老百姓能够放心的消费。

　　主持人：我们最近也奇怪，我们想到温总理的说法，信心比黄金可能还要重要，现在世界的信息传达的非常快，大家的心理影响相信避实击影响可能更大，现在的市场局势我们还是看不清，越是在这样的情况下，我们可能对09年越发的需要你这样的专家来给我们解读，你是怎么看待2009年的？

　　孟晓苏：我不是国际经济专家，但是对国际经济形势我有所了解，现在很多国外的资深的经济学家和一些主管人员都认为明年世界经济进一步下滑，由于世界经济下滑就造成了需求萎缩，工业需求萎缩，因为预期不好，老百姓不花钱消费。国外的需求减退，就意味这中国的出口减退，尽管我们今年还是维持了一个比较高的出口增长，那是为什么，那是因为订单是九月份签的，到明年这种情况就显现出来，订单不会马上萎缩。香港作为一个流通港和外贸港，他们预示香港明年会是一个困难的一年，香港的房价也开始下跌了，明年的经济困难会影响到房地产，我们在2003年帮他拉动起来，实际到现在已经旺盛了我们的楼市，又面临新一轮下跌的考验。那么我们中国的外需减退，这不是我们中国人自身能决定的，外需我们决定不了，百分之百的取决于国外。内需有两个，一个是国际形势肯定不好，到底风暴能持续几年，有人说一两年，有人说三四年，所以我们冷静观察今后会持续相当长时间。中国面临刚刚爆发的金融海啸，今后可能会越来越演化为经济衰退，我们中国怎么办，这是我们要解决的问题，中国虽然说经济有联系，主要还是外贸进出口方面的联系。

　　我们中国现在最重要的就是国内，国内就有两个方面，我们可以弥补外求的不足，一个是投资，一个是消费。消费能不能够由政府左右，消费不能完全由政府左右，消费更多的取决于市场、取决于信心，取决消费者，什么能由政府左右，就是政府投资拉动，这也是中央现在走的一步，这一步说是下策，应当说也不失为一个目前的上策。说到下策，下策是什么呢？老百姓都不花钱，政府不得不发国债，把银行的钱透出来花，美国的7千亿还是9千亿救市，是用纳税人的钱，我们不是，我们是用存款人的钱，所谓发国债是什么，我们中国有45万亿的存款，这里面有将近一半我们有很多的资产有是金融存款，还有一部分十几个亿是企业存款，还有一些是政府和其他事业单位的存款，企业村困大概有13万亿，居民村大概有20多万亿。这么大的存款你说你发国债，通过银行来购买国债，国债怎么还呢？我们看到过去，1998年发行了7500亿元左右，通过通货膨胀，叫做货币发行量的增加，就大部分的还了，不是说一定要拉产业。就是说，45万亿，如果国债发到1700亿，那就是相当他的3%多一点，大不了就是把你1块钱的存款变成9毛7，所以这个问题不大，这是一个不得已而为之的办法，这是一个把钱透出来花，花到公共设施上去，花到改善整个社会的生活质量和居住环境，花在拉动经济、拉动就业，这个是值得的。

　　而且我们也看到了，现在主要不花钱的人是有钱人，是那些80%的钱是在20%的人手里，所以我认为这个政策是非常实时的。但是光靠投资拉动只不过是一个小部分，它能拉动多少，它的拉动力不过是房地产的十分之一，房地产下跌没有驱动，房地产也不是没有驱动，房地产现在状况不好，现在需要政策的进一步到位，现在的政策还没有全面到位，即便是中央提出了政策，中央部门还在犹豫，我相信在中央经济工作会议以后，在明年年初期间，政策力度还会加大。在国际金融海啸愈演愈烈，在我们出口前景不明的情况下，我们要尽快的起动内需，特别是居民的消费，而主导房地产业就是启动消费中最重要的支撑点，如果它启动了，相关企业就有了市场，它既可以改变民生，又可以拉动相关产业，更可以带动就业。今年我们看好的是全社会，在这种困难时期逐渐看到了房地产的前景，从过去只是关注房地产的降，不惜把房地产市场搞坏，到现在都认为应该呵护房地产市场，靠房地产市长的发展来带旺整个经济。这样的情况下，大家会不会说房价会不会又过快增长了，不会的，因为老百姓的需求是逐渐启动的，所以房地产上涨幅度不会太快。再一个，在大量的保证住房建设，就使得普通的和中低家庭的老百姓不一定非要透钱购买高价房，这样分流了一部分的购买者。这样的情况下今后的房价应该是稳和稳中有升的态势。在国务院2003年的指导性文件，第一，供求基本平衡；第二，结构基本合理，第三，房价提高稳定。我认为稳定就是一定要有上升，因为银行利息在上升，应该是和银行利息大体相当的幅度，这个就是一个合理的状况，这样老百姓的家庭财产才能够保持或略有增长，房价上过快这个苦处我们都已经尝到，所以我相信下一步大家也会主动的来通过调控工程量来稳住房价。

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    主持人：我再问您最后一个问题，就是美国这次的金融风暴，其实是由房地产金融创新产品衍生而来的，您刚才也讲了类似的构想，这种在美国的影响，实际上有人分析说，会导致我国的金融创新步伐会减慢，你怎么看这个影响？

　　孟晓苏：今天给我的是半个小时，我没有办法展开讲。美国的金融创新最活跃的国家，由此给我们提供了很多的经验，包括我们的住房抵押贷款。现在美国房地产发展出了问题，不是由创新造成的，而是由于监管不利造成的，这是一种在创新中的邪路，而这种邪路本来是应当由社会，特别是拿着联邦政府大量工资的人放松了管理，这点已经承认了错误。他以为市场经济能够自己调整，但是没有想到追逐利润的银行，它们不惜把贷款放给一些没有还款能力的人，又通过证监化转移给了全世界，我们中国这种情况，在我们中国不叫金融监管，但是在我们中国也有类似的思想意识，就是希望贷给穷人，我们看到央行在1998年经过我们呼吁，中央决定支持搞住房抵押贷款的时候，央行第一个文件就是只贷给两种人，一种是安居工程的购买者，一种叫做退休职工就是教师。这就是贷给那种没有还款能力的人，如果真的实行了，就热闹了，是因为商业银行的机制跟我们这些人的反对，最后第二年才改变了政策，我们要反过来问，一方面要想办法贷给穷人，另一方面又要打压房价，这两者合起来是什么呢，就是人工制造一个次贷。这种贷给穷人的想法是人类一种美好的愿望，是一种人类文明的表现，愿意扶贫济困。但是怀有美好愿望的人们，包括我们一些制订央行政策的人，他忘记了他的钱不是财政的，而是老百姓的存款，我主张9000亿拉动经济里面，国家财政这笔钱，是不要回报的，那是拿了以后是长期放在那里的，毕竟这些钱最终是来自全社会，所以不能够用财政政策去代替货币政策，不能够把存款当做扶贫资金，这就是在美国金融创新中出现的一个怪胎，而这种怪胎本原的思想，深深的扎根于包括央行在内的很多政府管理人员的人思想里面，在西方政策需要争取穷人的选票，因为穷人和富人都是一票，在我们中国来看，我们共产党历史上就是愿意为穷人做事。所以我们不自觉的把钱贷款给穷人，最近我们看到央行的政策又在放宽了，但是基本的的贷款的优惠条件依然是贷给穷人。他们鼓励第一套购房者，就是到现在没有买房的，他们鼓励买小户型，就是没有多少钱的，这样的可以去贷款，我不认为享受优惠利率是不应该，但是我认为只是这样的一种限定又重复了98年类似的错误，我认为还是应当贷给那些有一定还款能力的人。为什么我们又走回一圈，我们现在的许多政策又跟98年初期的政策相像呢，这是因为我们的执政人员不清晰，他们又在像小学生走一个轮回，他们又在走这么一个轮回，我们是经历过1998年的，我们看到这一步一步的走法跟1998年初期的相像，先是鼓励穷人消费，鼓励农民消费，鼓励不起来，就想办法鼓励穷人买房，最终看不行就采取一个逐渐放宽的办法，而是闭着眼不管的办法，实际上并不是主动的把钱贷给那些有消费能力的人，而是闭着眼放宽不管了，这样给真正有能力还款的人，这样的话经过一两年的时间国民经济才真正被拉动。人的认识应该是逐渐提高、逐渐成熟的。我认为从现在来看，国务院迅速改变了年初和年中两个不正确的政策，也可以说，是因为形势变了它变得快，我认为应该有超前性，不论怎么样还反映出我们大船的舵手，它是有眼光，尽管我们的大船稀里糊涂的往西开了一百英里，浪费了不少的油，但是毕竟转过来了。所以我们不应当简单的重复过去，不应当无意识的走老路，我们还是应当吸取历史上的经验教训，尽快使我们促进经济的力度用到真正能够刺激经济的重点上来，尽早推动房地产市场的复苏，同时推动建设住房有效保障体系，由有效的解决住房问题，通过住房结构的调整，防止房价的过快上涨，这样才能保持国民经济的发展，房地产在中国还要发展若干年，因为我们的人均面积还不大，中国老百姓和欧美的老百姓不一样的是，历史上是定居，对土地和房屋有特殊的感性，至于说第二套房，买第二套房干什么，很多人买第二套房也是为了住，不一定是为了炒作，有的人买第三套房，为什么，到旅游区可以买一套，海口买一套行不行，冬天老太太过来住，很多老头老太太都当候鸟群的老人，已经飞海口和三亚来了，在东北的地方有哮喘病，生活不好。这些都是中国的一种文化传统造成的。所以有的媒体说我们的结构搞坏了全是房地产，你有什么东西你能够消费钢筋和水泥，你去找一个另外产业试试看，说整个结构搞坏了，我们应该这么说，经过的这一轮重化工业时期以后，我们应该进入的是玩金融、玩网络的时代，中国这么大的国家，什么时候进入那个时代，整个中国靠那个时代行吗，美国即便是玩金融和玩网络的时候，房地产仍然是一个重要的支柱。新经济出点事，美国经济仍然强劲，美国的房地产一出事，整个的美国经济稀里哗啦。所以我们翻过来看到，原来以新经济和玩网络、以及玩金融著称的美国，原来房地产是根而不是别的，这一点上我觉得我们全社会应该从这次动荡中吸取教训，包括企业家、包括政府官员、包括媒体、包括老百姓，从认识上呵护中国的经济发展，这才保住了自己的饭碗，才保住了自己未来的幸福生活，而不要试图通过动荡打乱这种平衡，2009年应当是逐步恢复平稳。

　　主持人：谢谢！