王生坤:充满信心迎接房地产更好的明天

----金泰恒业“逆市下西安楼市的图存发展之路”

    编者按：伴随着2008冬天的到来，西安的楼市也和全国房地产行业的大势一样， 销量大幅下滑，价格回落，很多企业出现资金链紧张的情况。作为陕西本土企业的佼佼者，陕西金泰恒业房地产有限公司一直站在西安房地产开发领域的前沿，其开发的项目---金泰假日花城在逆市中稳步发展成为业内关注的焦点。陕西的房产企业如何在现在房地产形势下寻找一条逆市下西安楼市的图存发展之路。我们新浪陕西房产“嘉宾访谈”栏目特别邀请了陕西金泰恒业房地产有限公司董事长王生坤先生，就目前市场热点焦点话题进行对话，希望从金泰恒业面对“严寒”的做法中给我们以新的启示和借鉴。

陕西金泰恒业房地产有限公司董事长【王生坤】先生

    【新浪房产】：2008年西安和全国的房地产行业一样， 处在一个战略调整期，您是怎么看待现在西安房地产市场发展形势的？

　　【王生坤】：目前宏观经济形势确实很严峻，全球性的金融危机已经演变成经济危机，并严重损害到全球的实体经济；中国也未能独善其身，从目前情况来看，咱们国家出口贸易受到重大冲击并逐步在国民经济各部门产生了较大的影响。除此之外，2008年整个房地产市场快速萎缩，销售量和销售额双方快速下滑，甚至出现了一批企业的资金链和现金流出现了严重问题。

　　从房地产行业来看，房地产行业的周期性调整和经济危机的重合使得楼市进入严冬。据有关资料统计，国内一线城市成交量比去年下跌50%以上，以西安为代表的部分二线城市成交量也同比下跌30%以上。

　　房地产市场出现“严冬”，除了跟国际金融危机的影响有关外，还与人们的消费信心不足，购房者长期观望；股市套现等诸多因素有关。我手头资料显示2007年8月全国消费者信心指数为97.3%，而到了08年9月全国消费者信心指数降到了93.4%。

　　2009：量入为出 摸着石头过河

　　【新浪房产】：陕西金泰恒业房地产有限公司是如何应对来势汹汹的地产寒流的，或者说陕西金泰恒业采取了那些措施?

　　【王生坤】：通过分析研究，我们预测09年房地产形势并不乐观，对此，我们公司主要采取“量入为出”和“摸着石头过河”的策略，以应对当前房地产市场的严峻形势，使我们公司顺利渡过09年的“难关”，迎接房地产开发更好的明天。

　　所谓“量入为出”就是根据我们的收入情况决定09年各个项目的的资金投入和新项目的拓展；所谓“摸着石头过河”就是根据市场发展的实际情况来安排各项目准备工作，应对09年的市场变化，比如一旦市场销售情况好转，可以立即启动新项目的开发。

　　详细来说，我们主要从以下几个方面来考虑。

　　首先，我们倡导全员销售，把能卖的房子卖出去。对销售人员进行培训，在市场形势不容乐观的情况下苦练内功，让每个人都要熟悉我们所开发产品的特点、优点、质量、风格、套型等相关信息，便于对外宣传、促进销售。

　　其次，09年暂时不准备新开别的商品房项目，重点加强经济适用房建设。由于我们商品房存量比较大，09年暂不开新的商品房项目，若丝路花城销售较好时，可少量开发建设。另外，我们跟踪多年的一个西安市重点经济适用房项目目前手续已经基本齐全，一旦形势好转我们马上就能启动开发。因为经济适用房风险较小（或没有风险），又是国家提倡的。这个项目我们计划新开15万平方米，分三期开发，每次5万平方米，一期开发开始销售后开2期。量入为出，严格进行投入和回报计算，确保现金流的通畅。

    再次，就是我们必须加大力度进行融资。目前从国家政策上还看不出来对房地产的信贷有什么新的政策，但从国务院十条措施中可以看出。“加大金融对经济增长的支持力度”，“取消对商业银行的贷款限制，合理扩大信贷规模”，很有可能对房地产的信贷政策放宽，因此要进一步加大融资的力度。

　　最后，也是一个比较重要的措施，那就是要严格控制成本，开源节流。现在几乎所有的房企现金流都处在一个比较紧张的状态，所以我们也需要节约成本、开源节流。我们通过分析，近期房价上涨的可能性并不大，并且有进一步下降的可能性，利润空间就要小很多，所以我们需要节约成本；但是我们必须在保证工程质量、安全的前提下，尽量降低成本。设计方面选用合理的建筑和结构方案，选用合理的供热、给排水、供电、弱电方案，方案合理可以节约成本。现场施工严格进行土方平衡计算，减少土方开挖倒运，合理利用土方。这是很大一笔钱，对成本影响大，是节约成本的关键部分。另外就是要尽量减少施工过程的变更和现场签证。图纸设计要全、要细；图纸审查要严；招标时范围界定要严格，要有较大包容性，尽可能都进入总包范围；现场管理要规范，把可能出现的问题要解决在发生之前，减少返工签证。

　　材料设备费用在工程中占的比重很大，是一笔巨大支出。确保通过招标、议标采购材料、设备以前我们是100万以上采购要采取招投标的方式，现在我们要求10万以上采购都必须招投标，利用相互竞争降低价格，节约成本。目前市场上材料、设备价格波动很大，我们尽量选用价格的谷值采购，以节约成本。另外还有合理选择品牌厂家、加强合同谈判、销售费用、推广宣传费用从严控制、尽量压缩管理费用等措施来严格控制成本。

　　09年房地产市场不容乐观

　　【新浪房产】：2008中国房地产格局发生了较大的调整，可以说楼市一度走入低谷，那么你对09年我国房地产形势的发展是怎么看的？或者说房地产的复苏大概需要多长时间？

　　【王生坤】：从长远来看，中国房地产总体形势是乐观的，刚性需求量是很大的，总体的前景是充满光明的。这一点是没有什么怀疑的。但是由于08年全球金融危机的影响，国家宏观调控的影响，房地产市场持续低迷。受经济下滑的惯性、消费者的信心、居民的消费能力等诸多因素的影响，总的来讲，09年房地产市场不容乐观，甚至形势比08年更为严峻，房地产的复苏估计时间在2010年。

　　首先从拉动内需来分析，房地产投资在固定资产投资中占25%-30%；中国人最大的消费项目为“房”、“车”，其中，“车”由于能源问题，交通问题并不十分鼓励，所以“房”是最主要的消费；从某种意义上讲，房地产的发展可以减轻全球金融危机对中国经济的冲击。

　　其次，从投资拉动内需来看，国家是一定会支持房地产的。但要中央拿出更有力的救房市的大动作是不可能的，甚至国家还有借此机会“挤掉房地产”市场“水份”的可能。希望高房价地区的房价能理性回归。

　　第三，地方税收大约有25-30%左右来自房地产。而房地产的萎缩已经给地方财政、城市建设造成了严重影响，因此地方政府希望房地产发展，可能还会陆续出台一些有利于房地产发展的政策，只不过力度有多大还难说。

　　第四，由于国内宏观调控影响，由于全球金融危机影响，中国的经济在下滑，并且这种下滑由于惯性影响还会持续一段时间，尽管国家采取了强大的拉动内需措施，要见成效也需要一段时间。

　　第五，由于沿海等一线城市房价过高、再加上一些房地产公司由于解决现金流问题，使房价大幅下降，甚至出现低于成本售房。这些对购房者的预期心理造成了较大影响。所以全国消费者信心指数不足，据调查，认为09年房地产价格还要下降的消费者占81%。温家宝总理指出：“信心比黄金还重要”，我认为信心的提升需要一定的时间。

　　第六，由于股市下跌，使大量的居民资金被套牢或蒸发；金融风暴促使失业率上升，很多人没有了工作就更不要说买房了；由于很多企业经营不景气，工资、奖金收入下降收入减少等因素的影响，居民的消费能力下降，老百姓手中钱少了。这样一来，大家对“美国老太太理论”产生怀疑，引发个人“存钱”欲望增加，致使整个社会的消费观望愈来愈浓。

　　总之，我个人认为09年房地产市场不容乐观，甚至形势比08年更为严峻。

　　继续推进金泰的品牌战略

　　【新浪房产】：金泰恒业是经过6年的迅猛发展，不但房地产的开发和运营已经有了丰富的经验，而且在企业管理等方面也独树一帜，希望你能给大家分享一下。

　　【王生坤】：陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团有限公司全资子公司。2002年注册成立 ，注册资本金26824万元人民币。2008年获得房地产一级资质。

    公司自成立以来先后获得国家社会一系列的奖项和荣誉，“陕西十大地产旗舰开发商”，“陕西地产十大诚信开发商”、“西安市环保诚信十佳单位”、“陕西地产十五年最具爱心企业”等30余部奖项。特别是2007年荣列“中国中西部房地产品牌价值TOP10”，“2008中国房地产百强企业”、“2008中国房地产最具责任感企业”，“辉煌30年中国经济影响力功勋企业”。旗下的项目荣获“2006中国人居建筑规划设计竞赛‘规划金奖’”、“2007年陕西居住环境金奖楼盘”、“2008年度陕西十大名盘”、“2008年度十佳生态环境社区”等20多个奖项。
这些荣誉或许能从一个侧面说明一些问题吧。

　　【新浪房产】：据说金泰恒业目前在房地产行业率先完成了QES质量体系认证，而且已经做好了未来5?D１０年的品牌战略，那么在未来几年金泰恒业的发展有什么目标呢？对于打造房地产品牌您有什么看法？

　　【王生坤】：我们的品牌战略是在5年内使陕西金泰恒业房地产有限公司成为西部地区强势品牌，到2015年发展成为全国知名品牌。这一点我们有信心有能力实现。

　　为了提升我们的品牌影响力，首先我们从质量上严格把关，先后制定出了高于国家规范的《设计内控标准》和《建筑施工指南》等一系列企业标准，其中有些已经成为行业的范本。在产品户型的设计和建筑施工上亲自参与方案的制定和研讨。定期不定期去施工现场检查。所以赢得了社会的一致好评。

　　其次，我们在开发的过程中对项目的施工单位和设计单位实行严格的招标制度，所有参与竞标的企业必须是一级资质，比如：我们假日花城一期的建筑施工单位为正天建设、江都建设和北京二建；二期由正天和华山两家单位担纲建设。

　　我们还指派高级工程师在现场配合监理公司对项目的施工质量进行全方位的监督、检查。从各个方面提高我们的工程质量和服务质量。我还需要说明的是我们的工程质量好并不是完美无瑕的，多少都会有一些问题，但我告诉我们的业主，有问题我们随时会修好，这是我们为业主服务的其中很重要的一部分，保障我们的业主是满意的。

　　【采访后记】一个专家型的企业家

　　多年以来，开发商在社会公众心目中一直是惟利是图、心狠手辣的负面形象，但从金泰恒业的王生坤董事长身上却看到的是一个极富责任心和良心的企业家形象，作为一个企业的掌舵人，他每天要面对很多的繁杂的事务，但他坚持每周都要去工地去巡视，对工程建设中的每个环节都严抓不放，他常挂在嘴上的一句话就是：“工程质量做不好对不起人家，人家花钱买咱一套房子不容易！”这些年，听惯了开发商大谈概念炒作和企业利润的话，当这番发自内心的话被王总一脸严肃地说出来的时候，的确让人感到一些震撼和感动。

　　不经意间了解到，以前的王总刚刚成为金泰恒业的董事长，后来又了解到军人出身的他在部队服役期间就开始进入建筑工程行业，不但在解放军后勤工程学院建筑工程系代专业课程而且还担任教研室副主任，并在两所大学进行专业进修，在国家抗震研究等方面取得了突出的贡献。

　　也许是巧合或许是天意，王总转业后还是从事建筑行业和房地产开发，王董事长说他很喜欢这个行业，愿意在这些事情上去下功夫，所以，他们的各个项目从设计规划开始他就开始介入，小到一个个户型设计，大到建筑结构设计方案，他都亲自把关，绝对不会放过一丝一毫的漏洞。

　　在西安乃至全国的房地产企业家当中，王总恐怕是少有的专家型企业家，正是这样的内行严加把关，他们的建筑质量在“5.12大地震”中几乎没有任何损伤，连高新区的建筑质量检验所的专业人士都承认，金泰的工程质量在高新区都是绝无仅有的，甚至一个号称检验过数百套房子的“民间验房师”在金泰假日花城交房的时候找到王总说，他验过的房子中还没有质量超过金泰的。

　　一个有追求的人的一生是幸福的，一个有良心的人心情是平静的，王总不再担任企业总经理了，就可以有大量的时间来安心思考一些东西了，闲下的时间把自己思考的东西写下来和大家分享，当我们约王总在新浪上开个博客的时候，王总愉快地答应了，或许很快，我们就可以在新浪博客上领略到这个令人尊敬的企业家的风采了。