信心源于责任

    ——访高科房产总经理齐昱   

    提振市场

　　信心成为团队利器

　　记者：2008年房地产市场一个关键词是“救市”，经过一年多的调整，2009年初这个词已转变为“信心”，以您的理解，为什么信心这么重要？

　　齐昱：对于西安房地产市场来说，我一直认为房地产泡沫并不多，但由于全国房地产市场中某些地区的房价的确虚高，政府就不得不出台政策进行调控。

　　2007年西安的房地产价格肯定有所上涨，尤其是下半年的涨幅偏快，这是个事实。但经过调控，2008年的价格总体是有所回落的，房产价格正在逐步趋稳。

　　2009年西安房地产市场最关键的是信心问题。而在其他地区牵扯到的可能不只是信心，还有房价的继续逐步回落问题。我对于2009年西安房地产市场的健康发展还是有一定信心的。

　　同时，中央政府和西安市政府的一系列房地产扶持政策也给了我们极大信心。

　　记者：众所周知，房地产是受政策影响很强的一个行业，政府以及房地产开发企业在提振市场信心当中，应当担负什么责任？

　　齐昱：2008年，中央和各地方政府出台了不少政策，来促进房地产市场的发展，这其中，西安市政府的反应比较快，对于房地产相应政策出台的比较早，虽然在当时也引起了一些争议，但是，从后来的发展趋势看，西安市是走在前边的。不管其作用如何，只要政府有这样的意识以及相应的措施，对于恢复市场信心肯定是大有益处。

　　对于开发商来说，应该在追逐利润的同时，有一定的社会责任感，包括对自身的长期发展以及行业健康环境的主动维护。行业一旦做坏了，就不可能长期发展，这无异于杀鸡取卵。

　　行业自律

　　理性踏实才是良方

　　记者：我们必须承认，房地产行业显然是生病了，但是该如何治病呢，下猛药还是温补、调养呢？

　　齐昱：在网上我看到一些帖子，说实际的商品房造价每平方米只有六百多块钱，一些不负责任的媒体也推波助澜。对房地产行业多一些了解的人都会知道，城市中六百多一平方米的高层或小高层，质量能得到保证吗？你敢去住吗？

　　消费者的心情是可以理解的，但是在这里我最想告诉消费者的是，购房是牵扯到自身利益的问题，这需要理性。

　　过去，由于房价的虚高，有一种舆论认为，只要是开发商的所做所说一定是错的，只要出现问题都是开发商的错误。当然这些言论不是没有理由的，个别开发商在操作环节的一些问题给消费者造成过伤害，这是事实。但当我们回归理性来看时，如果房地产市场把开发商这部分拿掉的话市场也就不完整了。

　　今后，房地产市场必定重新洗牌，如果企业出现了错误，就一定要面对现实，去适应这个市场，否则就会被淘汰。同时，政府的调控和消费者的态度要更加理性，而不是情绪化的去认识和理解眼前存在的问题。

　　记者：是的，与其花费精力寻找责任人，不如尽快找出解决问题的办法。

　　齐昱：所以我认为大家都应该冷静下来，把这当作一个机会，让我们的房地产市场走的更平稳。这样对我们的消费者，对我们的开发企业都会起到好的作用。在市场的条件下没有独赢的局面，必须是双赢的，不然的话肯定会有风险。

　　现在我们要向健康的方向发展，实际上就是要回归理性。比如说，以前房地产市场存在结构性缺陷，将老百姓的住房问题都寄托在商品房上，这是不现实的。随着问题的日益突出，国家也正视了这点，出台了加大、加快保障性住房建设的政策。

　　随着国家政策的调整以及市场的变化，我们房地产开发企业的策略也应逐步变化。就拿我们高科房产来说，从2009年开始，我们将尝试多种开发形式，比如参与政府代建保障型住宅项目，以及严格控制成本项目、对于特定人群设计项目等。

　　只要大家去共同寻找主要的市场点和契合点，房地产的前景就依然美好，毕竟，中国经济的基本态势是良好的。

　　购房信心

　　品牌企业品质保障

　　记者：目前很多消费者持币待购，可能房价因素只是其中的一部分。增强消费者的信心，产品的品质、开发商的信誉、售后服务等因素可能更重要。消费者只有在没了后顾之忧的情况下才能增强信心。

　　齐昱：这可能是市场发展必然经历的一个阶段，包括开发企业本身也有优胜劣汰的过程，这个过程有时候的代价是很大的。相对而言，消费者选择品牌知名度高的开发商产品，出现责任事故的比例就比较少。为什么万科稍微一出事全国都知道，因为从概率上讲，它出事的可能性应该是比较小的，所以一旦有事就比较受关注了……　　

　　消费者必须理性，天上掉馅饼的事情尽量不要相信。比如在西安的这种市场和成本条件下，有人说二环以内地段的房子以两千一平米价格卖给你，你还真去买？不出问题才怪。作为消费者来说，房子是个大宗交易，购买的时候一定要有相关知识准备。　　

　　开发商里面也是良莠不齐，但市场就是这样，有些不好的行为可能还需要时间去淘汰，但这种市场的淘汰是一种选择，这种选择往往伴随着浪费和损失。如果开发商能够自制，消费者足够理智，政府做好监管，这些损失就会减小很多。

　　整个市场环境好了，消费者购买没有后顾之忧了，信心自然更强了。这需要大家共同去努力、共同去进步，如果单方面希望开发商的素质提高或者有一天突然“立地成佛”，肯定是不现实的，企业毕竟是一个逐利性的组织。　　

　　记者：十多年来，高科房产有一个响亮的口号“出于高科，必为精品”，事实上，高科房产的产品也得到了广大消费者认可。请问，你们有什么可以与业界同行分享的经验？

　　齐昱：我们感到，接触到的客户、业主、消费者，都是很善良的，真诚的对待他们，这是一种责任。

　　现在实行的是期房销售制度，老百姓给你预付款是相信你，从做人的层面来讲，也要把房子做好。做企业更应该把做人的原则放在最前头。做企业和做人一样，要踏踏实实的做好。良好的客户关系是建立在相互的信任之上，真诚的对待客户，客户才信赖你的品牌，你的承诺。

　　当然，在我们与客户、业主的交往中也存在分歧，这是任何一个企业都不可避免的。但是，只要是在遵守政策、法规的基础之上，真诚的去面对问题、解决问题，消费者就完全能理解，在理解的基础之上，客户就会更认可你的品牌，因为有真，有善，才会更美。

　　企业信心

　　源于对社会的责任

　　记者：国家从09年开始，将会加大保障性住房的开发，房地产企业特别是高科房产这样的国有房企，是否会主动调整产品结构，满足大众消费需求，成为扩大市场、提振信心的另一种方式？

　　齐昱：是的。廉租房和保障性住房是政府主导的建设结构，不完全是一种商业模式，开发商多大程度参与，要看政府的考虑；政府也有一套完整的建设机构，有时候项目大了，有可能委托开发商代为管理，代为建设。如果政府需要我们的配合参与，我们会全力以赴，义无反顾。

　　另外一层的积极意义是，这个事情做成了，对于开发商而言，压力也相对减小。以往是把解决产品结构缺陷、保障住房供给的压力也压在开发商身上，实际上根本不可能完成。即使开发商非常努力，但是，在土地成本占有很大的成本比例，又没有得到良好政策保障的情况下，就是将开发商逼上绝路，也把房子盖不出来。　　

　　记者：即使是保障性住房，是否也需要品牌开发企业的参与，来保证产品质量，不要给人造成保障住房等于低档次住宅的印象？

　　齐昱：一定是这样的。像我们高科房产等一批老资历开发企业，就是从最早参与低洼改造、城建小区的建设开始参与政府主导下的一些开发项目，奠定了开发的基础和经验，才一步一步走向成熟；由此产生了一些正规的房地产企业，最后走向市场化的操作。假如现在让我们重头开始做廉租房项目，相信从工程质量到整个技术链的把握，一定能做的很好。

　　也就是说，即使是廉租房还是应该让有品牌、有责任的企业去做会更好一些。在这方面，不是说有好心就能做好事。虽然有时决心很大，想法很好，但没有经验，是办不成的。毕竟房地产开发是一个系统工程，也是一门专业。　　

　　记者：2009年的西安楼市可能还会有一个新现象、新热点，就是节能环保住宅的正式面世。听说你们最近推出的“城市风景·8号府邸”项目就包含了一些节能环保的元素，请问，这类住宅的推广销售会不会遇到什么问题和困难？

　　齐昱：在经济比较发达的地区，也就是中高档房屋和房价余量比较大的地方，节能减材方面推广的力度比较大，而房价相对较低的地区，推广的难度比较大，环保或节能这方面的成本是比较高的。

　　我们公司已开始对住宅产品的环保与节能进行实践尝试，尽管难度很大。按理说，环保节能是发展趋势，环保节能住宅肯定会给消费者带来长远的收益。但要决定于消费层次，他是不是愿意为长期的利益而付出短期的代价。　　

　　记者：的确，在目前消费者对房价还比较敏感的时候，如果再因为环保节能增加成本和售价，他们能否接收是个问题。据说，政府好像对一些节能环保项目进行补贴？

　　齐昱：环保是一门科学，不仅仅停留在材料等简单的方面，而是一个综合系统。这需要政府大力加强推广环保意识，加强政策和舆论的导向，落实相应的一些措施。这不只是一个补贴的问题，还是个力度的问题，和选择时机的问题，即市场认可的问题。

　　住宅的环保节能不是一个简单的问题，如果很简单的话，国家就立即解决了。我想，国家会想尽办法去做，毕竟这是一个趋势，而且也是一个利在千秋的大事。