贾卧龙:房地产业转型的四个方向(图)

    杨乐渝(杨乐渝博客) ：黄总刚才提出来的这个真不错，扫黄建绿！刚才老黄讲了这个话题以后，接着请大家最有感而发，举手来说吧。

图为全经联副主席、香港太平洋集团投资公司总裁 贾卧龙

　　贾卧龙(贾卧龙博客) ：我想我们今天全经联大家坐在一起探讨房地产业大转型，这个话题非常好。为什么好？因为中国房地产市场，特别是传统地产通过几十年的发展，特别是05、06、07年的暴涨，使这个行业进入了疯狂，各行各业都进入房地产了，做房地产的进入房地产了，不是做房地产的也进入房地产了，包括外资。由于金融风暴和行业的原因导致了今天的结果。这个结果导致了大量的房屋空置，导致了大量的资源的浪费，首先是土地浪费，资金的浪费，导致了房地产行业急剧竞争，使一部分企业被淘汰死亡，这个也是对社会财富的浪费和损失。第三个，导致这个房地产行业地价暴涨，房价暴涨，现在又不得不降，导致大家都在很痛苦的寒冬中。由于行业无序的发展，行业的暴利影响了中国整个经济的可持续发展。同时对土地的大量浪费也影响了中国粮食的安全。在这几年发展中，房地产市场最早确立为支柱产业，后来不敢喊了，去年又喊上了，导致了很多行业的滞后，因为房子盖好了卖了以后，是不可再生资源。但是因为这个行业的暴利，大家挤在这个独木船上，导致这个行业的资金大量涌入，影响了其他行业的发展。还有一个是社会的和谐和民众的愤怨，因为房价涨得过快，所以大家天天谈降价，谈调控，现在政府又在谈救市。

　　房地产之所以出现这些问题，就是行业的无序发展和传统方式发展造成的结果。这种情况下，全经联发起来这个大转型的讨论，讨论我们怎么走，继续挤这个独木桥还是转型，解决房地产市场存在的根本问题。如果按病例算的话，我们这个行业是得了癌症了，必须动手术治疗了。怎么治疗，今天的话题非常好，也希望通过全经联大家的观点去影响政府、社会、企业。

　　怎么转型呢？我认为可以从以下角度转型。因为我们也在对房地产做深入研究，一个是对行业的研究，一个是对企业的研究，一个是对行业未来发展的研究。房地产行业要想解决目前的困境，杀出重围，有以下几个方面考虑，第一个房地产行业有实力的，有责任的大开发商可以向城市运营商转变，从单一房地产开发模式变为城市运营商模式，把自己的开发和城市的发展、和经济的发展和周边环境的发展和谐统一起来，承担着城市运营、开发、建设和发展的责任。这是第一点。

　　城市运营的发展对我们开发商是一个千载难逢的机遇，第一个是城市化加快，第二个城市都市区的形成对我们都是千载难逢的机会。黄总在唐山打造生态城，这个确实是对房地产业开出了一个转型的先河，也是一个非常好的模式，从过去单一开发变成区域经济的开发模式。

　　第二个，现在在北京、上海很多一线开发商很不乐意去二三四线城市，但是随着中国经济的发展，二三线城市，特别是三线城市我觉得开发是方兴未艾，是一个非常好的时机，无论是城市资源配置和房地产开发需求，对我们来说是一个非常好的契机。我们可以通过向二三线城市，甚至四线城市转移，来解决开发不平衡的问题，也解决供需市场矛盾的问题。

　　第三点，房地产行业也要创新，我们现在房地产企业基本是自己投资金，自己建设，自己设计，自己销售，基本都是亲历亲为。今后的房地产业肯定会专业分工比较精细，另一个是资本模式上也要积极创新。房地产行业之所以现在出现这个情况，政府要救市，开发商喊救市，金融机构更小心，因为一旦不好的话，就很容易引发金融危机。所以房地产行业价格的任何一次变动，金融机构也是和我们感受一样的。虽然美国在这次金融危机中，由于次贷引发出来的问题，但是我认为他的融资模式还是值得中国吸取学习的。第一个是REITS资金，第二个是信托基金。他通过这个模式解决资本的问题，而且为了房地产开发，绝对不能完全依靠银行，完全依靠银行这条路是走不通的。政府未来也是会要调控的，不会把风险全部架在银行。

　　下一个，我觉得绿色地产是今后的一个发展方向，通过循环经济，节能经济，环保经济提升房地产市场占有率。我想通过这次转型还有一点，我们房地产开发商现在还有一块很大的市场，可以向旅游地产转型，可以向商业地产转型。像大连万达，他的资本模式，包括运营模式都很值得借鉴。他一拿地就是五六百亩，他基本是在做城市综合体，他通过上一个项目的酒店、购物中心的原来持有向银行贷款，解决了拿地资金，通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金，通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题。他首先在资本运作上开出一个先河，第二个他通过酒店和商业的发展，带动了一个区域的发展，而且可以拿到政府最低的价格。我觉得我们大的开发商应该走出去，向旅游地产，商业地产进军。当然商业地产和旅游地产也要谈生态节能。

  　通过这四点，我想我们把传统的地产解放出来，实行多元化，多条腿走路，我认为房地产市场应该会走向一个健康发展之路的。