关注健康楼市的三大体征

    价格 量升价跌将成主旋律

    观展人数13万、现场成交1.2亿元、意向成交金额达2亿元----3月中旬举行的今年上海首个大型房展会呈现出的这样一份统计数字，竟然比2007年高峰期还要显得出人意料。

    这次房展也的确刺激了一波上海成交放量的小高潮。易居中国CRIC系统显示，3月第二周（3月9日~15日）上海全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3%，创下近70周成交量新高。

    面对这个楼市“小阳春”，相当一部分开发商开始显现出乐观态度，在他们看来，对于似乎还在做“方向性选择”的上海楼市而言，无异于一针强心剂。

    易居中国2月末发布的报告预测，2009年住宅市场整体供求比将达到1：0.68，基本与2008年相近。而在2月最后一周沪新建房住宅供应环比翻番之后，3月继续放量，计划上市的新建楼盘达到42个之多。去年一年的滞销房源加上今年计划增量，存货依然是今年开发商最大的压力。

    成交量回暖的同时，伴随的正是一些高档公寓价格的下跌。或许当二季度销售传统旺季到来时，高端住宅的开发商迫于存货压力，会以较大幅度降价来促进销售以回笼资金。高端住宅的悄然降价，或许只是楼市成交均价重心逐步下移中的“多米诺骨牌”一角。

    虽然在不容轻视的去化重压之下，决定一个房地产市场是否稳定的标准，成交量的价值要大于价格。但事实上，只要价格达到购房者的心理预期，打破观望而促其出手的机率会大很多，放“量”的可能也就进一步产生。

    需求 买方的不确定性犹在

    在舆论一片看空声中，今年3月上海楼市一手房和二手房的成交量回暖行情不期而至。于是，在3月底之前，市场各方对于近期的成交回暖已经形成共识，以致于一些手中握有待售房源的开发商开始声称将减小房价优惠力度，甚至停止降价促销措施，而大量挂牌二手房的房东再次产生惜售心理。

    现在看来，3月份这一波房地产成交量大幅反弹行情的真实性毋庸置疑，但由此而产生一些对于前景的过于乐观的判断则值得商榷。

    展望下一阶段楼市成交量的走势，持乐观意见者认为，楼市的基本面不会改变。近期有大量舆论呼吁：上海的房价尚未“跌到位”，所以大部分开发商会继续以务实的态度持续其“低开”策略；交易成本方面，由于住建部宣称近期将不会有调控措施出台，所以交易税费方面的优惠将得以延续，重要的是，由于市场对于降息的预期愈发强烈，以致于购房者的还贷负担有进一步减轻的可能，所以，让上海楼市维持成交量高位的利好因素仍存。有人已经预言，上海楼市今年会走出一波成交量 “回归正常”（指2007年的高位行情）的“独立行情”，笔者认为，就上海住宅楼市而言，各种需求人群----外来购房者、分户（结婚）型和改善型购房者、中长线投资型人群等等，将始终存在。

    产品 五条楼市主线值得期待

    2009年的春天，楼市的温度基本是令人满意的。这个春天，我们也深入到具体楼盘，看到了那些具体的购买人群，我们从中发现，正如马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求五类一样，楼市需求群体已经集体有意识地给自己划出了五类：最基本的刚性需求，改善型需求、提高型需求、投资型需求和最终需求。而与之对应的房源分别是：基本款两房、普通三房、平层大宅、精装市中心高档公寓和独幢别墅。

    一些成功的开发商也早已意识到这点，所以他们在楼市温饱阶段的两房和普通三房上更多地强调的是高性价比和总价控制，而在平层大宅上尽量满足那些已经小康人群的改善心理需求，在精装市中心公寓上满足他们自住和投资的双重标准，最终在独幢别墅上高收入家庭内心深处对家的一种满足了完美和高峰体验。所以楼市五条观察主线分别为：1.选择比照城市人口增长确定、根据婚房设计的刚性需求楼盘；2.能够满足三口之家改善需求的楼盘走势和竞争状况，这是一个竞争力十分激烈的市场；3.通过板块精选楼盘，寻找未来发展空间大，或者细分人群的代表楼盘；4.积极关注市中心高档公寓的租售价格；5.把握别墅投资机会。

    3月二手房市场自住需求稳步释放，市场小阳春行情显著，但当前诸多利好利空因素交错之下，未来价格走势依旧有着较大的不确定性。据中原地产最新数据显示，3月上中旬全市二手房在成交量环比增长近五成的情况下，价格上涨幅度普遍仅为5%左右，房东仅仅在议价空间上有所收缩，而原有挂牌价格上的调整动作则不甚明显，长期市场的价格预期依旧保持一定的向下趋势。

    综合以上因素，2009全年楼市的投资需求释放依旧存在较多阻力，而当前购房需求已趋于迫切的自住型买家，不妨在购房区域上作理性的思考：一、尽可能选择新建项目较少、社区氛围成熟的区域。二、周边有重大商业或市政项目在建的楼盘，保值性会相对较好。如今，我们不得不说，上海房价暴涨的故事要先告一个段落。之后，上海房价的涨落肯定是和全国一致的，因为区域优势的价值挖掘被我们已提前完成。

    房子，从最初的安身需要到之后的资产配置，再到最后的自我实现，有起点没终点。楼市，永远会热闹的。