严查容积率能否给西安地产商带上紧箍咒

　　5月4日，住房和城乡建设部、监察部联合下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理检查。随后，陕西省住房和城乡建设厅、省监察厅也于5日下发通知，将对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题进行专项治理。

　　高成本拿地成高容积率导火索

　　针对此次检查，业内人士认为，这与一些开发商在2007年前后高价竞争土地关系密切，出于企业盈利考虑，个别开发商可能会私自或者同地方政府协商提高原有地块建筑项目容积率，以达到盈利或者减少亏损的目的。正是基于这样的背景，国家相关职能部门才在全国范围内展开大检查。

　　合富辉煌陕西公司总经理梁家祥表示，2007年前后，整个中国的房地产维持在高水平运营，无论是房价还是地价，都比其他时候高出一截，有的项目楼面地价甚至超过了旁边房子的售价。梁家祥还表示，当年的高价地有些正在以提高容积率的方式进入市场，成为目前楼市中一个新现象，面临如此高地价，如果继续开发开发商会面临巨额亏损，而迫于保增长压力，地方政府又不希望开发商退地，在两难选择之下，开发商只有在地方政府默许下提高容积率，才能解决棘手难题。

　　容积率影响业主生活舒适度

　　此次针对房地产开发中容积率的检查，也引发了购房者对容积率的关注。原来老百姓在买房时，最关心的是价格、地段和生活配套，而很少人去认真询问小区的容积率是多少。陕西中天世纪置业顾问有限公司常务副总经理漆异表示“对于住户来说，容积率和绿化率直接影响到居住的舒适度，而对于发展商来说，容积率则决定地价成本在房屋中所占的比例”。

　　漆异同时提醒购房者，在购买房屋时，并不是容积率越低，居住的舒适度就越高，而是有一个科学的尺度范围。不同类型产品对容积率有不同的规定，只有在相同产品类型下，容积率越高，则居住的舒适度越会受到影响。

　　相对于普通住宅，一些品牌开发商为达到产品高品质和保障业主生活舒适度，都会尽量压低项目的容积率，其中一个比较直观的卖点就是超大楼间距，开阔的小区空间和优越的通风与采光，使得业主能够享受到更加舒适的生活氛围。

　　容积率呈现越来越高的趋势

　　业界人士表示，容积率作为建筑行业的一项重要数据，对项目品质、成本预算、未来居住等具有十分重要的作用和意义。近年来，随着土地招拍挂使开发商成本不断加大，土地资源越来越稀缺的情况下，房产开发中的容积率呈现出越来越高的发展趋势。

　　记者在采访中了解到，一般情况下容积率有相对稳定的范围，独栋别墅的一般是0.2到0.3，联排在0.6到0.8之间；普通住宅中，多层在1.5左右，小高层是2.5，高层则在4到5之间。梁家祥补充道，不同物业类型的容积率因产品而异，例如在城市繁华区的商住项目，底下是商业配套，上面是居住，这样的楼盘其容积率一般都会达到7到8之间，有的甚至会超过10，这些也都是正常的。

　　容积率全国巡检促进行业规范

　　“国家和省上展开房地产容积率大检查，应该对国家、行业与老百姓都是有益的事情”，合富辉煌陕西公司总经理梁家祥对此次大检查如此评价。他认为，这样的检查能够促进地方政府、开发商自觉遵守国家政策法规，同时通过检查促进城市发展规划的完善，使房地产开发进一步规范。

　　接受记者采访时，广厦·水岸东方销售公司总经理李燕军则表示，在2003年以前，房地产开发中更改项目容积率的现象还比较常见，自从国家施行土地招拍挂以来，开发商提高项目容积率的现象已经很少发生。李燕军分析认为，前几年，西安楼市房地产销售的价格没有拉开，提高项目容积率可以给企业带来更多利润。但随着市场发展，住房产品的品质有了明显区分，高档楼盘和普通楼盘的售价也有了上千元的差距，开发商尤其是那些品牌开发商不再一味追求高容积率，有的为了产品品质和企业形象，甚至主动降低政府规定的容积率，以赢得高端客户的认可。总之，因为市场的发展，高容积率已经不再是房产商刻意追求的盈利途径。

　　因为容积率的变更，牵扯到国家土地拍卖政策的完善与漏洞，一位不愿透露姓名的业内人士表示，虽然市场比前几年规范很多，但是开发商通过各种手段改变容积率的现象并没有完全杜绝。尽管国家在拍卖土地以前，已经对所拍卖地块的用地性质、建筑高度、绿化率、容积率等有明确规定，但是对于发展商来说，还是有很多操作空间，也为政府部门权力寻租创造了客观条件。该人士认为，目前西安楼市中不少违规项目在缴纳政府罚款后便不再追究，导致管理中出现了“以罚代批”的现象，希望借助这次全国巡检，能够从源头规范土地审批，规范操作环节，促进西安楼市健康、持续发展。