解读《物权法》 物业未获续聘无权收费

    近日报道了最高人民法院公布的 《物权法》两部司法解释。两部司法解释涉及系列热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。今天本报再辟专版，对广大业主关心的焦点话题给予进一步解读。

    焦点1

    车位按比例配给业主

　　【司法解释】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

    ●解读
    最高院民一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”，面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释做出上述规定。
    该负责人解释，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。

    ●现状
    业内人士称，实际中有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。
    北京业委会协会申办委员会召集人任晨光说，开发商的上述行为并不违反物权法，但是单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

    焦点2
    住改商须整栋业主同意

　　【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

    ●解读
    此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

    ●现状
    有些住宅区里住改商的不少，虽然规定了必须取得利害关系人同意，但实际中的住改商只须征得大部分的近邻同意即可。
    任晨光说，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

    焦点3
    房子空置要交物业费

　　【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

    ●解读
    最高院民一庭负责人介绍，实践中，有业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。
    该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

    ●现状
    目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。
    对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

    焦点4
    物业未获续聘无权收费

　　【司法解释】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

    ●解读
    如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。

    ●现状
    有不少小区的物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老物业公司赖着不走。
    如果业主不交物业费，物业公司诉至法院，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。
    任晨光表示，此次司法解释取消了事实服务这个概念，有望解决上述问题。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出。

    焦点5
    没有房产证也能当业主

　　【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

    ●解读
    由于物权法未对“业主”这一概念作出规定，此次司法解释明确了那些已经买了房子但未取得房产证的人亦应具备业主身份。
    最高院民一庭负责人表示，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

    ●现状
    当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。
    任晨光认为，解释将业主的范围进行了扩展，不再简单地规定为产权证上的人，便于小区业主共同决定小区事务。