城中村改造房：想说爱你不容易

    西安市城改办7月6日首次公布了取得《城中村改造方案批复》的83个项目名单，引发媒体和市民强烈关注。

    对老百姓而言，关注的焦点莫过于如何辨别城中村改造房和商品房？城中村改造房普通市民是否可以购买？

    现象：违规房贴“改造房”标签销售

    本报近日不断收到读者反映，在西安多个地方出现违规楼盘向过往行人手里硬塞宣传传单的现象，大都声称“我们这儿有便宜房”，每平方米在一千六七至两千二三不等。售价的确便宜，与当前市场价相较便宜一半以上。北郊李女士向记者反映，在方新村附近转一会儿，就能接到十几张楼盘野广告。

    昨日，从四川来西安做生意的王先生来本报房产新闻部咨询，他在一个城中村看到一个新建的小区很不错，房子单价也才2000元左右，而同一地段手续齐全的商品房需4500元，他准备购买。但朋友告诉他，城中村的房子最好不要买。可开发商说，“他们的房子是城中村改造的房子，一样可以办理房产证，不过是在购房五年后才能拿到”。开发商还告诉他，城中村改造房和普通的商品房没有任何差别。王先生不知道，城中村改造房和普通商品房有什么差别，是否能买。

    记者调查了解到，西安市场上确实存在一些打着城中村改造旗号的违法地产项目，“城中村改造房对外卖”的现象在西安刚刚获得批复的城中村项目中也确实存在。价格低廉的城中村改造房，以其无法抗拒的诱惑吸引了众多购房者的目光。

   风险：未获销售许可“改造房”买了麻烦

    据了解，城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被批准进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。

    西安一资深维权人士表示，城中村改造房屋在具备合法手续，取得《商品房预售许可证》后上市交易，与普通的商品房是没有实质区别的。西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所所长刘林表示，根据相关法律法规，购房者在购买城中村改造房时，需看以下几个方面：开发主体是否合法；是否取得了国有土地使用证；是否符合城市规划；是否取得了建筑工程施工许可证；有没有《商品房预售许可证》，预售证是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。

    北京市惠诚律师事务所西安分所主任王阿丽律师告诉记者，很多购房者抱有侥幸心理，购买了一些手续不全的城中村房屋。购买此类房屋可能会出现以下问题：一是合同效力问题：由于城中村改造项目目前尚不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》等的可能，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，合同中的承诺一旦兑现不了，购房者将无从保护自己的权益。二是产权问题：有关法律规定，对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除。另外，土地未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋，也不得办理房屋产权登记。

    举措：公布名单 严打“山寨改造房”

  西安市城中村（棚户区）改造办公室首次向社会公布了83个取得《城中村改造方案批复》的城中村改造项目名单，接受市民监督。西安市城改办表示，凡未取得《城中村改造方案批复》的，不属于城中村改造项目，不得实施改造。凡取得《城中村改造方案批复》的项目，应按规定办理规划、拆迁、土地、施工、预售等相关手续。

    西安市城改办城中村工作处处长任胜利表示，根据城中村工作的进展，西安市城改办今后将不定期地向社会公布取得《城中村改造方案批复》的城中村改造项目名单，公布名单的意义就是维护广大市民的合法权益。

    任胜利表示，西安市城改办要对每一个城中村改造项目进行资格审查，确保被拆迁村民的合法权益，保证改造项目能顺利进行，及时完工。取得《城中村改造方案批复》的城中村改造项目就意味着通过了审查，然后才能依法办理土地、规划等相关手续，进行改造开发。

    相关链接
   
    西安首批公布的83个城中村改造项目已全部取得《城中村改造方案批复》，意味着通过了审查，然后才能依法办理土地、规划等相关手续，进行改造开发。

    按照程序，城中村改造项目在取得《城中村改造方案批复》后，还要上报《拆迁方案》进行批准。对于要拆迁的城中村，村民可以通过改造项目有没有获得由西安市城改办下发的《拆迁批复》，来确定城中村的拆除是否合乎规定。实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行。旧村未拆的，其他建设项目不得开工建设。