曹建海：中国楼市 再入暴涨暴跌通道

    多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？

　　在北京，部分在售热销项目的退房率高达30%，表明开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在度过危机之后便寻机退房，准备在楼市回暖之际大捞一笔。对此，北京市房地产协会副秘书长则辩称前5个月北京退房率只有4.7％，明显略去了那些在“缺血”时签约而在今年1-5月份退房的绝大部分数量，这是一种掩耳盗铃行为。在杭州，5月住房销量听起来异常火爆，但媒体报道的透明售房网上6笔1.17亿元的退房大单，原购买人竟为楼盘投资方。很明显，开发商是在自卖自买，炒高楼盘价格。对于如此胆大妄为的骗贷和扰乱市场秩序的行为，相关房产管理部门却表示无法定性违规。看来，地方政府放任房地产交易监管，竭力呵护来之不易的投机抢购气氛，才更能体现其土地供应商的根本利益。

　　根据国家审计署6月24日发布的报告，在对中国工商银行(601398,股吧)、中国建设银行(601939,股吧)、中国中信集团公司、中国银行、交通银行(601328,股吧)和招商银行(600036,股吧)的审计过程中发现，这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况。如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系，上述发现不过属于冰山一角，而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了。

　　信贷紧缩下尚且如此，那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款的情况下，原有的诸多违规行为不仅合法，而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为。为了抢占市场份额，各家商业银行各显神通，只争朝夕。例如，某省银行营业部通过加强品牌宣传（与其他银行争夺客户资源）、成立住房贷款中心（专业化作业）、整合审批流程（限时审批，提高审批效率）、完善奖惩机制（谁抢到客户资源重奖谁）、严格规章制度（做样子很重要）五措并举，力促个人住房按揭贷款快速健康发展（“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法）。这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机，信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了。

　　商业银行大规模贷款的底气何在呢？在我看来，银行之所以敢在房价极高价位“坐庄”，根本的底气来自两个方面：第一，中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位，并最大限度地进行房地产救市，强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心。就是说不管是否会出现断供，只要银行有机会拿回房产抵押物，银行就不会出现蚀本的情况——这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二，由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度，给了主要由国家控股的商业银行高管这些“廉价代理人”豪赌的机会：如果有幸不会出现“次债式危机”，则宽松货币政策下的大规模放贷，可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”的地位，而且可以借此自己给自己制定更高年薪、享有更多分红；而一旦出现不可控制的信贷危机，则可以以完成政治任务为自己开脱，并寻找财政注资以弥补信贷损失。

　　国内商业银行高管这种“廉价代理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负盈不负亏”性质，这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向，必然为未来的金融危机埋下深重的隐患。

　　暴涨下的暴跌已势成必然

　　多种事实表明，2009年3月以来的房地产市场，已经重复了2007年的上涨走势，由于历史难得重现，投机客更为疯狂，楼市火爆的势头正在超越2007年。那么，历史还会重演吗？我认为会的，而且在劫难逃。历史是相似的，但历史很难完全重复。所以，暴涨后的房价将在什么时候出现反转，重回2008年以来的下降通道呢？我认为很难拖延到明年3-4月份，很可能在今年下半年中旬，即9月份左右实现逆转。原因在于，目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨，唯一的变数就是货币政策。根据我的判断，中国目前的宽松货币政策，除了造就资产市场的过度投机之外，对实体经济不仅无益，反而加深了危害，阻碍了经济回暖的步伐，这种政策将在下半年调整；另外，中国今年年初确定广义货币供给M2增长17%即8万亿左右，新增贷款5万亿-8万亿，这些目标的上限将在9月份之前完成。为了控制节奏，中国政府必然实行“慢刹车”政策，大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制，资产市场上涨的局面将会得到控制。

　　反过来，如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标，在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放，则今年房价的上涨难以遏制，房价将在2010年3-4月掉头向下。因为没有实体经济增长的货币投放必然酿成恶性通胀，在恶性通胀的“覆巢”之下，经济将进一步停滞，失业会大幅度增加，中央政府也会被迫实施严格的紧缩货币政策，那时炙手可热的房市，势必成为银行、开发商、投机客手中的烫手山芋，房价暴跌势不可免。至于商业银行能不能保护好其资产的安全性，而一些由于房屋信贷陷入危机的银行会不会向中央财政伸手要求救援，中央财政救援商业银行是否征询民意，让我们“拭目以待”吧!

　　无论如何，2010年将是房价下降不可逆转的一年，预计这个下降走势将持续到2012年达到谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。届时，国内城镇房价平均水平（含保障房）与已经实现低速增长的居民家庭收入的比值可能稳定在3-6倍这样一个安全阀值，其中大都市基本控制在6倍以内，并且随着物业税的开征、保障房的大量供给，中国的房地产市场将走出大涨大落、投机横行的历史，房价将逐步淡出人们的视线，科技、创新、勇气等人文因素将成为繁荣社会被追逐的新焦点。