西安楼市刚需爆发现热销 需求决定楼市销量

    从2008年下半年开始，全国楼市的阵阵“寒意”让更多人对今年楼市的走势分析更为谨慎。当大多数人认为2009年楼市仍以低迷为主时，市场好像和这些悲观论者开了个玩笑，全国楼市小阳春之后，开始了全面回暖的历程。

    2008年底，中央和各地方政府出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策其实是降低了居民的购房成本。

    而在市场方面，房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格，一些城市出现价跌量升的现象，这说明房价下跌是楼市回暖的主因之一。

    在市场需求方面，消费者持币观望近一年后，在房价下降以及各种优惠政策的刺激下，纷纷出手置业。从第一个季度的情况看，销售较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房，房地产市场初期的回暖，在很大程度上是积累了一年多的部分刚性需求集中释放的结果。上半年，虽然住宅类产品的量价齐升，但商服用房及写字楼等产品的销售却依旧下降，说明市场呈现局部回暖的特征。       

    刚性需求  结构转变

    相关统计数据显示，从第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4 月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。 西安别墅类房地产市场从4月开始活跃，成交量明显放大。别墅类物业成交量环比增幅从4月的3.23%增长至6月139.28%，与今年前3个月月均成交量相比，6月别墅类物业月成交量增加一倍。别墅类物业的升温无疑是高端市场“回暖”的预兆。

    为此，有关专家分析称，楼市从低端产品到高端产品的逐渐回暖，属于一个正常态势，这也是刚性需求向改善性和投资型需求正常过渡的表现。不过就目前西安楼市消费格局来看，短时期内仍然会以首次置业的刚性需求为消费主导，改善型需求次之的消费格局，但改善型需求的释放有望在7月得到延续。

    房价上涨  “地王”频现

    压抑许久的刚性需求集中爆发，一些项目出现热销，尤其是那些性价比较高的自住为主的中小户型项目，取得了非常好的销售成绩，销量的攀升支撑了价格的上涨。但随着房价上涨、“地王”疯狂圈地，刚性需求购房者“安全感”大大降低，市场观望情绪又有蔓延趋势。

    开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。一时间，北京、重庆、广州等地土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“地王”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。

    人们怀疑“楼市新一轮泡沫又要来了？”更有业内人士直言，投资性需求兴起将明显抑制住房消费，下半年，受高房价抑制的刚性需求将萎缩。

    专家建议，购房者对房屋盲目追涨也是特别可怕的，容易造成楼市繁荣、房源紧缺的假象，在当前局势下，消费者购房过程中更应理性和冷静，要按需购房，不要盲目追涨。

    半年销售超600万平方米

    2009年第1季度商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，楼市成交量同比增长30.14%、房价同比上升6.74%。进入二季度，4月，全市普通住宅类物业成交量超过84万平方米，5月份交易面积突破90万平方米，而进入6月份商品房销售量达到110万平方米，为2007年11月以来首次突破百万平米大关，较去年同期相比增长99.84%。

    2009年上半年，市场成交量已经恢复到2007年上半年水平，达2007年全年商品房成交量的55.7%；全市商品成交量同比增长 58.86%，商品房成交均价同比增长3.88%。