重拾热度 西安楼市从"冰"到"火"的两重境遇

    半年时间，西安楼市经历了从“冰”到“火”的两重境遇。沉寂近一年的土地市场，5月开始集中推出大量地块，迎来迅速成交。楼市上下游产业也从年初的哀鸿一片到如今的迅速蹿红。已进入西安的一线开发商也动作频仍。西安土地市场、楼市真实的情况到底是怎样的？购房者结构、心理状况如何？实现楼市飘红的原因何在？本报记者深入采访，并试图描绘西安楼市的半年“景观”。

    6月13日，西安发出高温橙色预警信号。全市提前进入抗暑备战阶段。

    与此同时，西安房地产市场强势挺入酷暑期。西安市房屋管理局提供的数据显示，6月份，西安商品房销售面积突破百万平方米大关，达111.08万平方米，创下了11个月以来的最高纪录。5月份表现也不差，销售面积达95.54万平方米，同比增长103.06%。

    “这个交易量几乎是市场低迷时期的两倍。”西安市房屋管理局人士称。

    销售的骤然升温，解决了开发商存量化的问题，也缓解了其资金链。资金能力被激活后，新一轮土地争夺战随即拉开。

    五月，西安土地市场总成交价尚不足7亿。进入六月后，西安开始推出大量地块，市场总成交价超过38亿。7月刚过一半，大宗土地就已经牢牢攥在大开发商的手里了。

    市场反应似乎预示着西安楼市提前结束冷冻期，开始复苏并迅速被点燃了。

    回暖

    6月14日，是西安发出高温橙色预警信号的第二天。

    是日上午8点，龙湖紫都城开盘。近千名VIP认购客户在门外翘首期盼。主办方甚至不得已制定了相对严格的分批次入场制度，以避免人员拥挤。

    中午，统计数据显示，紫都城共推出332套房源，最终323套房源被选中，实际缴纳认购金310套，总认购金额达到1.5亿。

    同日，西安城北的龙江秀水园也刷新了单日销售纪录。

    西安楼市随着气温一并在6月走进了“酷暑期”。

    然而，所有人都无法忘却去年楼市的惨淡景象。年中的地震以及年底的金融危机，让房地产市场遭遇双重打击。

    2008年上半年，西安商品房销量为28745套，仅占上一年全年量的32.7%。商品房市场施工面积为457.68万平方米，较上年同比回落4.26%。

    进入下半年，楼市交易量持续走低，以往“金九银十”的铁打定律，也在2008年被改写。

    西安房地产信息网数据研究中心去年9月成交数据显示：全市商品房市场成交量大幅走低，虽环比上月有个位数的小幅上升，但同比上年依然降幅颇大，幅度达到47％。普通住宅市场成交面积环比、同比均实现负增长，同比降幅甚至超过50％，达到54.7％，创下同比降幅的新低。

    “从2008年1-11月，楼市交易量逐月萎缩。”西安房管局表示。

    截至2008年11月，西安市房地产市场开工量也比去年同期下滑了30%，甚至已低于2006年的同期水平。

    开发商在降价与延后推盘之间挣扎。存量大以及资金链紧绷的伤痛，让开发商决定忍痛割肉，纷纷开始推出打折、优惠、送礼等自救措施。一时间，近百家开发商的优惠让利活动铺天盖地。

    然而经历过地震、金融危机后，购房者更趋于理性，持币观望仍是2008年市场的显著表现，西安楼市在一片阴冷中走过了2008年。

    持续低迷后，西安楼市在春节后被唤醒，蓄积已久的购房热情和需求瞬间释放出来。仅2月份，商品房销量就突破61万平方米，同比上年增长127.61%。

    业内人士分析称，之所以2月份开局就创下好成绩，是前期政策效应的逐步显现、卖方市场的大举促销以及买方市场观望情绪的逐渐消弭等因素所致。

    事实上，自去年10月开始，西安市政府就率先推出救市政策，随后国家的一系列优惠政策相继推出，为房地产市场提供了极大的便利。

    伴随着2月份的良好开局，“回暖”的声音开始回荡在西安楼市，之后捷报频传。

    3月，西安商品房销量达93万m2，同比上升77.89%；4月全市普通住宅类物业成交量超过84万m2，同比上年增长64.59%；5月西安商品房销售面积达98.88万m2，同比上年增长102.9%。连续几个月的强劲销售势头一直延续到了6月份，6月份西安楼市更是争气，商品房销售量达到110万m2，为2007年11月以来首次突破百万平米大关。

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    调控

    “所有的楼盘都比去年涨了至少500元左右，甚至更高。”购房者王晖心惊肉跳地看着房价与日俱增。

    据她回忆，去年11月，西安高新区的房价都在4000元左右，即使在今年3、4月，也都在4300元左右浮动。1个月后，房价直冲5000元。6月，5000元的房子在高新区已经很难找了。5500元成为高新区房子的均价。

    然而就是这样的高价，房子依旧是供不应求。

    兰亭坊二期等中高档住宅楼项目，均在开盘当日遭到“哄抢”，兰亭坊紫檀项目甚至创造了2小时销售1.2亿元的奇迹。

    “现在市场的火热，是去年刚性需求的集中释放。更因信贷政策的宽松，加剧人们对通货膨胀的预期，刺激人们将更多的钱投入到楼市，以求保值。”长安大学教授王圣学认为，去年，从中央到地方推动的救市政策，尤其是过于宽松的信贷政策，缓解了开发商的压力，却也为通货膨胀埋下了不确定因素。

    事实上，去年上半年，尽管楼市已持续低迷好几个月，但在此期间，政策的调控基调并没有改变。上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。

    然而，在以西安为代表的地方政府救市的推动和国家扩大内需的经济基调之下，2008年10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，都显示出套在房地产行业头上的“紧箍”松动了，转为政府出面“救市”。

    一系列有利政策解了开发商的燃眉之急，也为购房者提供了优惠政策。半年后，政策的成效显现，楼市在春节后开始逐步回暖，并迅速被点燃。

    火爆销售后，开发商手里的资源越来越少。

    在有地就有前景的房地产市场，土地资源拥有量是绝对的王牌。

    5月，大规模的土地争夺战在西安上演，包括西安市产灞河发展有限公司等开发商开始大量“掠地”。

    统计数据显示，5月份，西安产灞河发展有限公司分三次共拿地135823.9平方米，中海兴业（西安）有限公司也三次共拿地24192.5平方米。陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司更是一次拿地66455.1平方米。5月份，共有395354.1平方米土地被开发商拿走。

    6月，房价随温度不断攀升，土地争夺也达到白热化趋势。

    西安市国土资源局土地招拍挂统计表显示，2009年6月，西安美都房地产开发有限公司拿地45311.5平方米、陕西荣观房地产开发有限公司53170.7平方米、陕西德方长安实业有限公司27126.3平方米……

    动辄数万平方米的大手笔，不仅显示了开发商的“阔气”，似乎更预示着下半年楼市更加激烈的竞争。

     宏观政策或出手

    “下半年，如果货币政策不紧缩，房价还会继续涨。” 7月初，万科总裁王石曾表示，宽松的信贷环境是当前房价上涨的主要推动力之一，后市房价走势完全取决于国家政策。
一句话道尽2009年上半年房价上涨的主要因素，也预示着下半年的走势。宽松的货币政策被认为是催热2009年楼市的主要因素。

    7月15日，央行公布的数据显示：6月新增贷款1.53万亿元，远远超出此前市场预计的1.2万亿元左右的规模。2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，今年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。

    “至少有30%的贷款流入到楼市。”王圣学说，过于宽松的信贷政策加大了人们对通货膨胀的预期， 为了防止通胀预期的风险，投资者也纷纷将大量资金投入到了房地产市场，加之银行的放贷量，也给足了房价上涨的底气。
国家统计局公布的数据显示，上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

    香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙认为，此次房价上涨的背景与以往有着本质的区别：在金融危机的阴霾下，宏观经济未能全面回暖之际，房价上涨势必带来一定的泡沫。

    王圣学预测，随着房价的高企，下半年，很可能引发新的楼市泡沫，并加剧通货膨胀的预期。因此，中央政府很可能将加强宏观政策调控，从紧信贷政策。但同时，还需要地方政府收紧去年在特殊时期提出的放宽政策。