西安楼市：土地市场 5月"开锣"

    入六月后，沉寂了近一年的西安土地市场开始“狂飙”。

    关中?D天水经济区的获批前后，基于对西安“科技特区”和“现代化国际大都市”定位的看好，地产商们对西安土地价值寄予了极高的期望。

    五月，西安土地市场总成交价尚不足7亿。进入六月后，西安开始推出大量地块，沉寂了近一年的土地市场开始“狂飙”，六月西安土地市场总成交价超过38亿。

    行情：疯狂拿地

    国际物业顾问DTZ戴德梁行发表2009年西安城市概览及落实投资市场分析，指出在目前楼市逐步回暖和银行利率处于历史低位的情况下，西安，作为最受瞩目的二线城市之一，其投资发展前景值得期待。

    自五月伊始，地产商们已是蠢蠢欲动。本地国资地产公司、外埠的大型地产企业、本土的中小公司，均注视着招牌挂上的各类标地。

    “一直被地产界视为二线城市的西安，从未受到地产商如此热情的追捧。”西安一地产界人士戏谑说，“外埠的‘大佬’们也将这里视作肥肉，金地、首创先后拿地千亩，本地开发商也忍耐不住寂寞，纷纷加入了拿地大军中。”

    五月份推出的地块，主要分布在曲江新区和产灞生态区。基本上为中海兴业（西安）有限公司、西安市产河发展有限公司、陕西兴亚集团等企业所购得，总成交价不足7个亿。其中，西安市产河发展有限公司购得宗地编号为CB1-3-3、CB1-3-15、CB1-3-16三块土地，总面积为135823.9平方米。中海兴业（西安）有限公司购得曲江新区内北池头附近的三块土地，总面积为24192.5平方米。而陕西兴亚集团购得曲江新区芙蓉南路附近面积为66455.1平方米的土地。

    资料显示，中海兴业（西安）有限公司为中国海外集团在国内设立的地区性公司，而中国海外集团是中国建筑工程总公司的全资子公司；西安市产河发展有限公司为西安市产灞生态区管委会的国有独资公司；陕西兴亚集团为榆林市一家民营企业，业务涉及石油、煤炭钻采、房地产开发等。

    五月推出的地块，基本上为上述有实力外埠企业、本土企业以及有国资地产公司所购得。而六月，土地市场上的购买方逐渐多样化，一些中小型的地产开发商、曲江文化产业投资（集团）有限责任公司、西安影联广电产业发展有限公司等非地产类公司也加入了拿地大军中，其中不乏刚注册不久的新公司。

    六月的西安土地市场爆发出了更大热情，总成交价超过38亿，在五月份的基础上翻了五番。买家以中小型的开发商和国资地产公司为主，地块主要集中在曲江新区以及未央区、碑林区境内。

    “从全国各副省级城市的土地市场来看，西安极具吸引力。这是因为西安的楼市本身都没有出现急剧暴涨暴跌的情况。西安楼市的性价比是处于一个比较理想的状态，再加上西安的区位因素、政治因素，开发商加速在西安拿地是预料之中的事情。”对于开发商加速拿地的行为，中国楼市通总裁史太连表示。

    他说：“随着房市价格新一轮上飙的时候，西安的土地市场极有可能成为资本追逐的热点，土地市场的价格没有飙升，那么它就意味着机会。因此，中海、金地等外埠地产商，在西安疯狂拿地作战略储备。中小地产商紧随其后，也就不难理解从五月开始，两月土地市场成交价达到45亿了。”

    中小公司：捡起“鸡肋”

    自五月份，西安土地市场的交易热情被激发之后。在土地交易市场一向不太活跃的中小地产商，也将目光投向了土地交易市场，希冀能在这轮购地热潮中分得一杯“残羹”。

    “事实上，他们很少能在“大佬”手中抢食，只能捡起别人不太愿意要的“鸡肋”充一下饥。”上述地产界人士笑称。
他说：“中小地产商一方面是没有充裕的资金到曲江新区、产灞生态区等热点区域拿地。另一方面，由于开发资质方面的规定，也限制了它们的开发面积。这也就注定了他们只能在‘大佬’后面，捡别人的‘鸡肋’。地产公司的生存链条上，大部分中小地产商只能通过见缝插针的方式介入。”

    对此，陕西瑞泰地产一人士证实了上述观点，“中小公司也有中小公司的生存方式，热点区域的地块拿不到，一些成熟生活圈内遗留下的地块，大的开发商看不上，那就只能是中小地产商去开发了。”拥有三级开发资质的陕西瑞泰地产，刚取得西安外事学院对面一地块不久，正开发名为“左岸春天”的商住楼。

    史太连表示，中小地产商之所以不在曲江新区等热点区域拿地，一方面是各区域管委会希望有实力的企业参与其地产项目开发；另一方面是在一个新兴区域做地产项目，对配套设施方面的要求比较高，而中小地产商基本上不具备做配套设施的能力。如此也就注定了中小地产商只能搭“顺风车”。

    搭“顺风车”的中小地产商们，“嗅觉”甚为灵敏。在大的地产商们多次出入土地交易市场之后，他们对土地交易市场的热情也开始升温。六月内，通过土地交易市场拿地的中小地产商的成交额逾2亿。

    业内人士表示，事实上，中小地产商“分羹”不仅仅是在土地市场上。一些大地产公司拿到地块之后，往往会将其中一栋楼或两栋楼以较合适的价格卖给中小地产商，以快速回笼资金。而中小地产商亦能藉此机会，获得较为丰厚的回报。据其透露，此种形式，在西安地产界较为普遍。

    大腕谋略：区域“绑定”

    相对中小地产商的生存方式，大开发商的谋略似乎更为讲究整个区域板块绑定，在选择了某一个区域之后，基本上就在该区域内进行地产开发、产生规模效应，从而批量获益。

    “金地、首创等大的投资商，拿地的时候都集中在一个固定区域，拿地数量巨大。此前，金地斥资120亿元介入曲江，拿下曲江池遗址公园周边近千亩土地；首创60亿，高调宣布入驻西安经开区。相对来说，目前西安的土地价格并不高，在现在这个价位上拿地，作为储备土地，是非常划算的。”史太连表示。

    对区域资源的看好，是大开发商进行区域绑定的理由。

    金地集团西安公司总经理胡弘阐述金地“绑定“曲江的理由时表示，西安曲江新区的快速崛起和发展是有目共睹的，曲江新区拥有十三朝古都皇脉的历史沉淀，以及大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等众多世界知名的旅游资源，而今已经成为了西安最适宜人居的成熟区域。

    胡弘说：“这也正是吸引我们金地不断投资曲江的动力所在。我们已经连续三次签约曲江，不仅亲身参与和见证了曲江的快速发展，更希望与政府一道，着眼于曲江更远大的未来。我们对西安的未来，对金地在西安的未来充满信心。”

    在“绑定”曲江新区的基础上，金地西安公司定下了用5年时间，完成湖城大境180万平方米的项目开发的目标，且金地集团西安地产公司要成为西北区域内最具影响力和市场占有率的领袖企业。

    事实上，不仅仅是金地“绑定”了曲江新区。紧随其后的是携资60亿的首创集团，高调宣布入驻西安经开区，在该区域打造首创国际城。