西安楼市热点关注："楼王"的顾客

    西安楼市迎来“盛夏”的背后，究竟是哪些购买者在推动这繁荣的景象？

    2009年的前六个月，西安楼市出现了令人惊诧的变数。在年初市场处于观望，经济环境整体低迷，开发商信心极度不足的状态下，春节后买方市场突然发力，形成罕见的楼市小阳春现象。之后一路凯歌高奏，销售热浪一浪高过一浪直至6月份，创造出“西安商品房销量首破百万，创19个月来新高”的好成绩。

    作为卖方市场，房地产市场“热火朝天”的销售背后，首先得益于买方市场——购房者的追捧。那么，西安楼市迎来“小阳春”接着又迎来“盛夏”的背后，究竟是哪些购买者在推动这繁荣的景象？

    缘何成为“楼王”

    已经过去两个月了，高原还清楚地记得5月16日的那一幕。

    “没想到一下子去了那么多人，售楼部内外都挤满了人，我来得晚，根本挤不进去，后来找了个熟人，才被带进去看了看。”

    高原说的是位于北郊的首创•国际城开盘时的盛况。如今的高原已经是首创•国际城的准业主了，她选购了一套90多平米的两居室。

     “这个户型是我们主推的户型，也是销售量最大的户型。”首创•国际城销售经理白海燕告诉记者。

     据西安房地产信息网公布的数据显示，五月中旬开盘的首创•国际城在六月份已经跻身销售面积的前三甲，也是唯一一个进入前三甲的北郊楼板，作为一个新进入西安的房产企业，新开楼盘用了一个多月的时间就成为北郊的楼王，首创打出了不错的第一枪。

    而在7月25日，首创就要打响它西安的第二枪。“第二批马上就要开盘了，这两天的工作特别多。”在记者的采访过程中，白海燕一直忙个不停。

    根据六月的销售数据，前两名分别是中海国际社区和中新产灞半岛。而中新产灞半岛更是上半年的销售冠军。中海国际社区则是六月份的“楼王”。

    高原选择在首创置业的一个重要因素就是看中了北郊今后的发展前景。“再加上觉得它的价格还不错。”

    “我们开盘时每平米3200元的起价在同区域内应该说是相当具有竞争力。”白海洋称，“而且，首创的品牌效应也是初入西安就取得不俗业绩的一个重要原因，首创•国际城目前已经形成一条产品线，在其他城市已经有成功的案例了。其实，像目前比较大的一线开发商都比较重视产品线的设计。

    “不论什么时候，价格绝对是一个杀手锏。”中新产灞半岛的销售经理孙环宇告诉记者，鉴于危机对楼市的影响，他们根据情况出台了多项促销政策，“特价房是众多活动中最受购房者追捧的活动。”

     据孙透露，上半年中新产灞半岛共签约2775套，销售金额为11.7亿，成交面积31.6万平米。在面积、套数、金额三项指标中居西安市第一。

    “能够成为六月份的销售冠军，跟我们在这一阶段集中开了几个盘有关系。”对于中海国际社区在六月份取得的一些成绩，其销售经理常云显得有些谦虚。

    常云也坦诚，价格是吸引购房者的一个重要因素。“西安的泡沫本来就不大，经过调整后的价格已基本比较接近大部分人的心理价位。”

    首创有一个对全国楼市价格的监控机构，据白海燕介绍，根据该机构的信息，目前上海、北京的房价还在回归线之上，而西安的价格已经在回归线以下。

    而事实上，正如白海燕所讲，购房者在购房时，价格虽然是第一因素，但开发商的品牌和实力也是他们考虑的主要因素。

    从公布的上半年西安地区销售数据可以看出，在销售榜前列的基本上都是国内一线开发商。

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    刚性需求的推动

    在一家媒体上班的罗刚在今年3月份购买了自己人生当中的第一套房。其实在2007年，罗刚就有购房的打算，但当时的购房价让他犹豫不决。

    “今年上半年开发商有不少隐性的优惠活动，因此觉得是时候下手了，而且，也必须要买房了。”罗刚告诉记者，他的婚礼已经确定，已经不能再等了。

    经过几番比较之后，他选择成为了中海国际社区的业主。“曲江的区位优势和中海的品牌实力也是我选择的一个重要因素。”

    在北郊一家国企上班的李恩尽管没有罗刚面临的结婚问题，但他也在五月份用自己这几年的积蓄换来了他人生的第一套属于自己的房子。尽管还是个期房，但李恩已经格外满足，“总算有了自己的房子了。”

    除了结婚的原因之外，李恩买房的想法和罗刚几乎一样。“主要是觉得价格已经差不多了。该出手了。”

    而据记者从中新产灞半岛、中海国际社区以及首创•国际城等楼盘的销售部门获得的信息，在他们所掌握的购房者信息中，大部分都是刚性需求者。“推动今年上半年销售的主要就是这些刚性需求者。”常云称。

    据记者对十几个不同楼盘的业主的抽样调查，基本比例和几位销售经理说的差不多，占到70%左右。

    改善性购房者

    王静是高新区一家企业的人力资源主管。一个多月前，她成了首创•国际城的业主。“我的购房心态主要是由2房转3房，另一方面看好的是首创的价格前期比较优惠，算是一种投资吧。”

    在王静的计划里，孕育新生命已经纳入了自己的计划，“添丁之后，两房就会显得局促。于是就有了买大一点房子的打算，将来自己住也可以，作为投资也可以，因为我觉得北郊的升值空间还是比较大的。”

    虽然同为第二套房的购房者，但刘雪玲的想法则不尽相同，“手里现在有点闲钱，觉得放着也是放着，原来想买辆车，但觉得车是消费品，于是就决定买房了。”刘雪玲和王静一样，都是买的140平方米左右的三房。“一是可以自己住，二是将来升值的话，也算是一种投资。”

    “事实上，这种改善性购房在我们的客户中占了不少比例。”常云说。“差不多能有个两成多的比例。”

    白海燕告诉记者，首创•国际城也基本上是这个比例。“中新产灞半岛的二套房比例要高一些，差不多达到了70%”在孙环宇看来，这可能跟产灞半岛的定位和周边的环境有关系。“这里将来会成为西安的一个生态区。”

    投资客不断增多

    刘辉是一家私企的老板，产灞半岛的房子是他的第三套房子，“现在大家都在说可能会通货膨胀，我买这个房子纯粹是为了保值，只要它能比银行利息划算就可以了。”

    据记者调查了解，目前像刘辉这样投资楼市的购房者已经在不断增多。

    “以前在上海、天津等地的老客户，听说我们在西安开发国际城项目，就跟了过来，很大一部分原因就是出于投资保值的目的。老客户对我们的品牌比较认可。”

    据白海燕介绍，这样的客户在他们的客户里面大概占到5%比例，“另外一些投资客来自陕西其他地区，像榆林、延安、铜川等地，这些人买房主要就是投资。这样的客户大概也是5%的比例。这些人是第一次进入西安，而这样的客户大都是团购者，他们有些是在附近的一些楼盘购房时，顺便到这的。”

    已经进入西安两年多时间，勇夺今年六月份的销售冠军的中海国际社区，其纯投资的比例也大约在10%左右。

    而作为上半年度的销售冠军，产灞半岛的购房者中，投资客的比例有所提高，“投资和自住的比例是三七开。”孙环宇告诉记者，“但跟房产投资最热的2007年相比，还差得比较多。”

    “追涨不追跌是投资者的基本心理。现在西安的房价已在逐渐上涨，必然会有更多的投资者进入。”孙环宇认为。

    白海燕也认为，在通胀预期和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值，楼市涨价不可避免。她同时认为，在今年上半年比较大的放量之后，西安下半年的房价相对会比较稳定。

    常云看来，西安下半年的房价可能会略有上涨，“但空间不会很大。”

    记者调查时发现，与前两年一味地追求短期利益不同，目前入市的主要是保值型投资客。他们只要看好楼盘就会果断出手。已经由两年前的狂热变得理性，他们看得更长远一些，甚至是两三年之后的市场空间。很多投资者的目的并不是转手获利，而是把买房当成储蓄。买房只需比银行存款利息高，只要能够抵御通胀实现保值增值就可以了。