买房 西安消费者勿忘期房和现房多个心眼对待

    购买期房应当注意的问题

    问题一：商品房预售需要哪些条件

    根据《城市房地产管理法》第四十四条和国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业预售商品房需要符合一下条件：

    其一，已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是商品房预售的基础，只有土地使用权合法，商品房权利才能保障。其二，持有建设工程许可证和施工许可证。房地产开发企业在取得土地使用权之后并非即可开工建设，还必须按照有关规定申领规划许可证和施工许可证后才能动工。其三，按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。其四，已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

    问题二：购买期房应当注意的问题

    开发项目在立项并完成规划设计后，只要开发商交出一栋楼的不少于40%的土地使用权出让金，开发商就可以办理这栋楼的部分销售许可证，只是不能超过所交纳的土地使用权出让金的范围。因此，开发商就可以此曲线救国，如只交销售楼号的部分土地使用权出让金，而后办理1层、3层、6层的预售许可证，以此们混过关。实际上，买受人只要认真查看预售许可证上明示的销售范围，即可发现破绽。

    购买期房还需注意的是，对于已竣工但没有取得房屋所有权证的现房，按规定，开发商仍需要按照有关规定办理商品房预售许可证。买房人应当注意预售许可证证号以备核实，同时还要特别注意许可证上的销售范围。

    购买现房勿忘关注五大细节

    房交中心查档案

    首先，购房者应该优先考虑已经拿到房地产权证(大产权证)或者已经取得住宅交付许可证的楼盘。其次，在签购房合同之前，都应该要求开发商明确告知该物业是否已经被抵押给银行。或者通过房地产交易中心查询该物业权属状况。第三，如果开发商表示该物业已经抵押，或有权属交易限制，买家就应该要求开发商注销抵押解除限制后再交易。

    小区内部看物管

    物业管理水平的高低将直接影响购房者的居住质量和楼盘的保值增值。选择物业管理好的楼盘是对自己长期生活的负责。

    首先，看品牌。现房阶段购房者可以轻松地了解物业管理公司名称，一般品牌物业公司在小区前期管理方面有丰富的经验和工作流程，可以让人放心。其次，楼盘实地观察，看看保安是否尽职尽责、小区车辆停放是否有序；小区路面、楼道是否打扫整洁、建筑垃圾是否堆放定点；绿化是否有人浇水打理；第三，与业主聊聊天，探听一下他们对物业管理的看法或登录楼盘业主论坛，查看有没有抱怨物业的帖子。第四，了解物业管理费的标准看是否物有所值。

    分时段了解入住

    首先，分时段到小区逛一逛，看看社区的人气，傍晚时分，数一数窗口的亮灯情况，特别是休息日到小区公共场所走走看看人气，看看装修的人家是否多。其次，到附近中介查看楼盘的挂牌情况，挂牌房源多，入住率就很难保障。

    打探邻里都是谁

    “买我们楼盘的都是白领、高素质客户”，购房者在售楼处经常可以听到这样的话。然而到了入住，才发现社区里老的少的、本地的外地的、动迁户租客样样居民都有，融入这样的社区生活是件很痛苦的事。遇到素质低的邻居，更是让业主头疼。另外，目前房源大量出租租客素质参差不齐，也会给日常生活造成很大的不利，邻居问题不容忽视。因此，建议大家买现房时去实地打探一下在小区生活的业主构成。

    房屋细处看仔细

    既然是现楼，样板房是可以不看的。这个时候，买家可以通过现场考察的方法来决定是否购买。如看毛坯房的建筑质量，观察做工的精细程度和工艺水平。主要看接角、窗沿、墙角、天花板、水电设备的质量及位置的合理性等；重点看有无渗水；还要重点观察厨房和厕所的天花板、角落有没有渗水、潮湿发霉等情况。很多购房者经常容易忽视的一点是：只看本层的渗水情况，而不看下一层的渗水情况，其实看楼要“上下兼顾”。对于买顶层住宅的人，最好是下雨天去考察，有渗水的问题可以及早发现。

    建筑设计再怎么演变进化，一些最基本的要素永远不可能发生变化。买房子首先要看的，就是建筑质量是否过关、房型设计是否合理方便居住，还有价格是否公道等等，一些时髦、个性的元素，大可在装修、装饰上加以表现。