诸因素引楼市变数 西安楼市有多少价还可以涨

    进入7月，国内楼市持续量价齐升的态势首次出现转变，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中有15个城市的商品住宅成交面积环比下降，北京、上海、深圳、广州等一线楼市新建商品房成交量不同程度地从高位回落，广深环比降幅明显，北京跌幅接近一成。

    一线楼市逆转，西安楼市会否持续走高？记者日前采访得知，下半年，随着西安楼市新开盘数量的加大和由于房价过快上涨可能会遏制刚性需求释放，以及由于二套房贷收紧等调控预期，西安楼市存在变数。

    房价走势将影响成交量
   
    虽然7月份很多城市的商品住宅成交量出现回调，但房价依然“高烧不退”。在此情况下，仍在上涨的房价被业界视作影响下半年成交量的重要因素。

    创典全程王延军表示，一线城市7月份均价创上半年新高后，成交面积却出现了下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力。因此后期如果房价持续快速上涨的话，成交量极有可能出现大幅萎缩。

    值得注意的是，伴随着楼市回暖、销量大幅上扬，西安部分开发企业出现过度提价行为，有些区域房价已达七八千甚至上万，而据西安房地产信息网有关研究，西安购房者可承受价位集中于4000-4500元/平方米。那么，七八千上万每平方米房价的“带动效应”，将把西安楼市引向何方?

    西安房地产信息网李宇宾日前向记者表示，从去年10月份以来的销售情况看，地产新政“暖市”效果明显，特别是自今年2月以来销售量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头，但房地产调整仍未结束，如果房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，市场很可能会再次陷入困境。

    新增供给可能导致阶段性供大于求

    受去年楼市下行尤其是开发资金影响，西安很多原本计划在去年开发的项目适时推后，而今年上半年在楼市上行阶段回笼资金或在金融市场重获资金后，这些项目主要集中在下半年开发推出，而这可能会导致阶段性供大于求。

    戴德梁行最近一份分析报告指出，截至今年6月底，主要城市商品房库存消化量占原有库存的46%，也就是说，尚有一半多商品房库存有待进一步消化。

    资料显示，随着市场热情的迅速回升，不少刚性需求快速进入市场，加上趋好的经济环境和宽松的货币政策，今年二季度西安商品房市场施工面积为377.28万平方米，环比上涨67.52%；今年上半年，西安商品房市场竣工面积为509.39万平方米，较上年同比上升39.11%；新开工面积为517.52万平方米，同比上升35.46%；2009年全年，西安新增住房建设开工面积可能达到1050万平方米，其中保障性住房供应量比例较之前加大。“当前楼市出现的拿地热、开发热有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，导致楼市销量再次下滑，观望氛围显现，供需双方将再次陷入僵持之中。”西安房地产信息网李宇宾称。

    西安房地产信息网数据研究中心调查显示：西安主要购房人群中刚性需求占总购房人群28.19%、改善型需求47.65%、投资型17.76%；其中后两者所占比重较大，也是最容易随市场大势产生波动的需求。

    西安建筑科技大学教授张沛认为，一线城市住宅成交面积出现明显下降，是由于去年压抑的刚性自住需求在上半年集中成交后消耗，而在房价已被推至较高水平下，持币观望情绪可能再次出现。

    调控预期影响楼市走势

    陕北吴女士日前在办二套房贷时受挫，银行告知“现在办7折房贷，已经不可能了。”

    为抑制房价继续上涨，银监会近期收紧二套放贷政策，市场也出现了未来可能推出楼市调控政策的预期，由此，改善性及投资性需求受打击，成交量下跌。

    国内商业银行放贷规模有“前松后紧”传统，即在一二季度集中放贷，到八九月份全年任务基本完成。中国社科院金融所预计，今年全年新增信贷大约为10万亿元，而上半年已完成7.37万亿，这意味着，下半年的信贷增量必然会适度收紧。信贷增量适度收紧，其影响首当其冲就是房地产业。

    西安建筑科技大学房地产经济研究所刘晓君分析认为，严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始，预计未来国家政策有可能将集中在增加土地供应、提升按揭比例、甚至加息等方面，而这种弥漫业内外的调控预期必然影响楼市走势。